売買契約締結後に相続が発生した場合の相続税

売買契約締結後に売主がなくなった場合でも、その契約は無効にはならず、相続人へと引き継がれることとなり、土地建物の所有権が被相続人に残っていたとしても、売買契約に係る売買請求権を確保するための機能を有するものと考えられ、土地としての評価ではなく譲渡代金の残高金請求権として評価されることになります。

つまり売買価額が5,000万円で、契約時に手付金500万円を受取っていた場合、500万円の手付金は手元現金、4,500万円未収入金が残代金請求権として相続財産となります。（表1参照）

買主が亡くなった場合の相続税

買主が亡くなった場合は、残代金の支払債務と土地の引渡請求権を相続財産として評価することになります。
先ほどの売主が亡くなった場合は5,000万円の債権、今回の買主が亡くなった場合は4,500万円の債務となります。
手付金500万円はすでに売主に支払っていますので財産とはなりません。
なお、相続財産について土地として相続税の申告があった場合には相続税評価額で計算されます。

（表1参照）

表１：売主、買主が死亡した場合の相続財産・債務

※土地の相続税評価額は4,000万円

売主の譲渡税

譲渡所得を計算するうえでの譲渡日は、契約日または引渡日を選択することができます。
どちらを選択するかで課税関係は変わります。

・引渡日を買主へ譲渡日した日として申告する場合（原則的な考え方）
相続人が買主へ譲渡したと考え、相続人が確定申告することになります。
この場合、相続後でも相続人のマイホームであれば、居住用の3,000万円特別控除を適用することができます。また、この場合に取得費加算の規定を適用することができます。

・契約日を買主へ譲渡した日として申告する場合（特例）
被相続人が譲渡したと考え、被相続人の準確定申告で譲渡所得を計算することになります。
この場合、被相続人のマイホームであれば、居住用の3,000万円特別控除を適用することができます。
また、この譲渡税は相続税の計算上債務控除の対象となります。
そして被相続人は譲渡の翌年1月1日に存在していないため住民税はかかりません。
なお、準確定申告の際に譲渡所得の申告がなかった場合には、契約日を譲渡日として申告することはできません。（表2参照）

表２：譲渡税の取り扱い…譲渡日を引渡日とする場合と契約日とする場合の違い

売買契約前であれば路線価等に基づく相続税評価額、契約後であれば売買代金で相続税が課税されるということです。
相続税対策として、高齢者や病気療養中の方の不動産の組み替えとか買い替えなど、相続開始前に対策を実行すると、タイミングによっては相続税上不利になるということです。
十分な注意が必要です。

最後に、

当社では相続税対策専門税理士のご紹介も行っております。
相続税は申告する税理士によって金額が大きく変わってきます。
まずはお気軽にご相談ください。