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公開日:2017年11月13日
最終更新日:2017年11月14日

不動産投資の最大の魅力は、安定的に家賃収入が入ってくることです。
そして資産価値はインフレに強く、また家賃はデフレにも強いと言われております。
昨今ではサラリーマンでも出来る不動産投資として、区分所有物件のワンルームマンション投資が注目を集めております。
そこで今回はワンルームマンション投資の更にワンランク上の不動産投資となる一棟所有のアパート経営や一棟マンション投資のご紹介をします。

まずは一棟不動産投資のメリットデメリットから紹介していきます。

一棟の投資メリット

・空室リスクが分散できます。
一棟物件の場合、複数戸の運営になりますので一部屋二部屋が空室になってもそれ以外の部屋からの家賃があるため、全体の入居率という形で空室リスクを分散させることが出来ます。
その為、一棟物件の購入を検討する際には、全体で何%の空室率までが許容範囲なのか判断することが非常に大切になります。
一方で区分マンションの場合は、入居比率が0か100になりますのでローン返済等がある場合はリスクが高いです。

・建替えや建物修繕など自由にできます
区分所有物件の場合、管理組合が発足し、そこでの承認を得ることができなければ、建替えや共用部のリフォームや修繕を行うことはできません。
一棟マンションの場合、所有者の判断で思うように物件に手を加えていくことができます。
当たり前のように思えますが、区分所有物件の場合には、他のオーナーを説得して回らないといけないのです。

・資産価値があるということです
一棟物件の場合、建物と一緒に土地も手に入れることができます。
区分所有物件の場合、各所有者に土地の持分が割合てられ、土地の一部分の権利を持っている形になります。
土地の持分割合は土地部分だけを売却したり、それを担保にして借入れをしたりできません。
以上のことから一棟物件では資産価値の評価が強く、金融機関からは担保能力を高く見てもらえます。
区分所有物件の場合には融資に応じてくれない金融機関もありますが、一棟マンションとなると話は別で評価が高い物件であれば融資が受けやすくなります。

一棟の投資デメリット

・好きな部屋を選ぶことが出来ない
一棟物件購入するとなると、部屋を選んで所有することができないという点があります。
日当たりが悪い部屋等人気のない部屋も所有しなければなりません。区分所有のように1部屋だけ狙い撃ちができないので、入居率100%にすることが難しいです。

・修繕計画や積立金を管理しなくてはならない
一棟物件の最大のリスクと言っても過言ではない修繕リスクです。
建物、共有部分、室内の全ての修繕を行わなくはなりません。
また修繕だけではなく定期点検や光熱費などちょっとした費用も全てオーナー様持ちになります。
区分マンションの場合は管理会社へ管理費や修繕積立金を支払っている為、管理会社がしっかり計画をし対応しております。
一棟物件をご所有になるとそれらの費用や計画はオーナー様ご自身で行う必要がありますので大変です。
一棟物件購入の際には修繕などのリスクをしっかり吟味して検討することが非常に大切になります。

・税金が高い
実は税金が理由で失敗する方や売却をする方もいるくらい重要なことです。
一棟となると物件価格がそれ相当高くなりますのでその分の税金がかかります。
税金の種類として見落とされがちなのが所得税です。
固定資産税や不動産取得税は誰もが計算している部分になりますが、取得税についてはあまり考えていない方が多いのです。
家賃収入を得るということは当然家賃を取得として申告しなくてはなりませんので税金はかかりますよね。
ただ建物部分には減価償却があり経費として控除させれば申告上は所得を抑えることが出来ますが、建物の耐用年数が過ぎて減価償却がなくなってしまうと取得税がかかってくる可能性がグッと上がってしまいます。
税金の事なので節税方法など取り入れながらしっかり運用計画を立てることが大事なのです。

この様に区分所有物件、一棟物件それぞれにメリットデメリットがあり規模が大きくなればプラス面も大きくなりそれに比例してリスクも大きくなります。
一棟物件へ投資をする場合には、区分マンションの投資をするよりも慎重な検討をしなければなりません。

弊社では区分マンション・一棟マンション、アパートなど投資物件全般を取扱いしておいります。
建物の規模などお客様の属性にあった投資プランのご提案をしておりますので、不動産投資をお考えの方や、既に不動産投資を行っていて管理の事や売却の事などのご相談がありましたら、お気軽にお問い合わせください。

この記事の著者

IPA不動産 社長
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