マンション買い換えの特例を利用して税金を安くする方法

マンションを売却すると所得税や住民税が発生する場合があります。
買い換えの際には新しい物件を買うので、できるだけ手元に資金を残したいですね？
実はマンション買い換えの時に税金が安くなる特例があるのです。
これを知っているか知らないかで税金の額が全く違ってきますので、ぜひ参考にしてください。

本記事ではIPA不動産がマンション買い換えで使える特例について解説します。

マンション買い換え時に使える特例とは？

マンション買い換え時に使える特例とは、個人が自分で使っている居住用のマンションを売却した際に利用できる特例控除です。
控除とは一定の条件を満たすことで課税所得を安く出来る制度です。
税金は課税所得に税率をかけて計算しますから、課税所得が安くなると税金も安くなるのです。
マンション買い換え時に使える特例には以下の3つがあります。

• 3000万円の特例
• 軽減税率の特例
• マイホーム買い換えの特例

各特例の詳細については次のセクションでわかりやすく解説します。

３つの特例をわかりやすく解説

3000万円の特例

3000万円の特例とは、一定の条件を満たすことで、マンション売却の譲渡益から3000万円まで控除できる特例です。
つまり売却価格が3000万円以下ならば税金の額はゼロになります。
3000万円の特例を受けるには以下の条件を満たす必要があります。

1. 自分が住んでいたマンションであること
2. 前年と前々年にこの特例や他の特例を受けていないこと
3. 買主と売主が家族や親族などの深い関係ではないこと

まず1は自分が住んでいた実需用のマンションだという意味です。
収益目的の投資用物件や賃貸として他の人に貸していた物件ではない点が重要です。
2は連続して特例を受けていないかという意味です。
3000万円の特例はおまけみたいなものですから、何回も何回も利用されると税収が減って困るわけですね。
最後の3は相続税対策に使われないように条件が付けられています。
あくまでも通常のマンション売却が目的の場合の制度ですから、実質的に売却になってない場合は適用されないのです。

軽減税率の特例

軽減税率の特例とは、一定の条件を満たすことで、譲渡益の税率が14.21%まで下がる特例です。
本来、累進課税によって最高で55%の税率がかかりますが、それが14.21%まで下がるのですからかなり安くなりますね。
この軽減税率の特例を利用するための条件は以下のようになります。

1. 所有期間が10年以上であること
2. 譲渡益が6000万円以下であること

2の条件は6000万円以下の部分が14.21%となり、6000万円を超えた部分は20.315%となります。

マイホーム買い換えの特例

マイホーム買い換えの特例とは、マイホーム買い換え時の納税を先送りにできる特例です。
マイホームとは分譲マンションも含みます。
先送りにした税金は新しく買い換えたマンションを売却したときに課税されます。
あくまでも先送りであって非課税になるわけではないので注意しましょう。
マイホーム買い換えの特例にも利用するための条件が存在します。

売る家の条件

• 10年以上住んでいること
• すでに引っ越している場合は引っ越し後3年以内であること
• 建物と土地を両方売却すること
• 過去2年以内に他の特例を受けていないこと
• 国内の不動産であること
• 譲渡益が1億円以下であること

買う家の条件

• 古い住宅の売却の翌年の12月31日までに新しい家を買うこと
• 50〜500平米であること
• 買った家は購入の翌年の12月31日までは住むこと
• 中古住宅の場合は新築後25年以内で耐震基準を満たしていること

どの特例が適用されるか？

特例は併用できるものとできないものがあります。
これがかなり複雑でわかりにくいので以下にチャートを書きます。
1の質問から辿っていってください。

1. マンション売却で利益が出たか？　YES →2へ　No→結論Aへ
2. 所有期間が10年以上か？　Yes→3へ　No→結論Bへ
3. 買い換えをするか？　Yes→結論Cへ　No→結論Dへ

結論A：特例は利用できない（確定申告で普通の損失処理をする）
結論B：3000万円の特例が利用可能
結論C：「買い換え特例」「3000万円の特例と軽減税率の特例のセット」のどちらかを選択して利用可能
結論D：「3000万円の特例と軽減税率の特例のセット」を利用可能

マンション売却についてはIPA不動産までご相談ください

日本の税制は複雑で非常にわかりにくい体系をしています。
マンション売却の税金についてもそれは例外ではありません。
マンション売却は取引金額も大きいです。
税金が安くなったり納税を先延ばしにできたりする特例を知らなければ多額の損をしてしまう可能性があります。

マンション売却についてわからないこと、不安なことがございましたら、ぜひIPA不動産までご相談ください。