アパートなど収益物件の売却に掛かる経費を削減する方法

アパートなど収益物件を売却するには経費がかかります。
どのような売り方をするのかにもよりますが、場合によっては売却価格の数十%に達する場合もあります。
例えば物件を1億円で売却したら税金も合わせて数千万円の経費がかかる場合があるのです。

しかもこの経費は売却の代金が入金される前に払わないといけない費用もあります。
物件を手放したい状況のときは経営状態があまりよくない場合も多く、できるだけ出費は抑えたいですよね。

本記事では収益物件専門のIPA不動産がアパートなど収益物件の売却に掛かる経費を削減する方法について解説します。

アパートなど収益物件の売却の必要経費と節約法の一覧表

必要経費の説明一覧

アパート・一棟マンションの売却には主に以下の経費が必要になります。

費用の種類	金額	支払時期
仲介手数料	取引額の3%〜5%	売買成立時と引き渡し時
印紙税	1,000円〜6万円	契約時
抵当権抹消費用	登録免許税1,000円+司法書士報酬（1万〜2万円）	売却前
所得税	譲渡所得の20％〜40％	確定申告後
消費税	課税事業者の場合、売却金額の数%程度	確定申告後
立ち退き料	賃料の6〜10ヶ月分	売却前
測量費用	50万〜80万	測量実施後
解体費用	坪単価2.5万〜7万	解体後

節約方法の説明一覧

また、それぞれの節約法を簡単にまとめると以下になります。

費用の種類	節約法
仲介手数料	・買取で売る ・値段交渉をする
印紙税	・金券ショップで印紙を買う ・売買契約書を1通作り、自分が保管するぶんはコピーにする
抵当権抹消費用	・司法書士に頼まず自分でやる
所得税	・購入時の売買契約書を探す ・所有期間を5年以上にしてから売る
消費税	・課税事業者にならない
立ち退き料	・入居したまま売る ・別の物件を貸す ・入居者が少なくなったタイミングで売る ・高圧的な姿勢を取らない
測量費用	・隣地オーナーとの交渉を素早く行う ・確定申告で損金計上する
解体費用	・ゴミや庭木などはできるだけ自分で処分する ・自治体の助成金を使う ・施工業者を比較して選ぶ

次のセクションで個別の項目について詳しく解説します。

アパートなど収益物件の売却の必要経費の解説

仲介手数料

不動産業者に仲介を依頼して売却した場合、業者に仲介手数料を払う必要があります。

相場は取引額によっても違いますが、だいたい取引額の3%〜5%程度です。1億円の物件なら300万円程度が手数料になります。

物件価格	報酬額
200万円以下	取引額の5%
200万円を超え400万円以下	取引額の4%+2万円
400万円を超える部分	取引額の3%+6万円

支払いのタイミングは多くのケースでは物件が売れた時と、もろもろの手続きが終わって物件を引き渡す時です。

しかし、媒介契約の時点で着手金を払うように要求してくる悪質な業者もあるようです。
仲介手数料は成功報酬ですので売れてもないうちから払う必要はありません。

着手金を要求するのは売却の成功率があまり高くない業者と考えられますので、契約するのはやめて他の業者を選んだ方が無難でしょう。

印紙税

印紙税は契約書類にかかる税金です。取引金額によって税額が変わります。印紙を購入し売買契約時に契約書に貼りつけ、消印を押します。

税額は以下のように決まっています。

記載された契約金額	軽減税額(注)	本来の税額
10万円を超えて50万円以下	200円	400円
50万円を超えて100万円以下	500円	1,000円
100万円を超えて500万円以下	1,000円	2,000円
500万円を超えて1000万円以下	5,000円	1万円
1000万円を超えて5000万円以下	1万円	2万円
5000万円を超えて1億円以下	3万円	6万円
1億円を超えて5億円以下	6万円	10万円
5億円を超えて10億円以下	16万円	20万円
10億円を超えて50億円以下	32万円	40万円
50億円を超えるもの	48万円	60万円

（注）平成9年4月1日から令和4年3月31日までの間に作成される不動産の譲渡に関する契約書のうち、契約書に記載された契約金額が一定額を超えるものについては、税率の軽減があります。

抵当権抹消費用

物件にローンが残っている場合には抵当権が付いています。
抵当権とは金融機関がローンの担保として物件に設定している権利を言います。

この抵当権、実は完済した後も付いたままになっているのです。
したがってこの抵当権を抹消しなければ物件を売りには出せません。

抵当権を抹消するには書類を作成して法務局に提出します。
自分でやる場合には1,000円〜2,000円程度の登録免許税のみで済みますが、司法書士に頼む場合には司法書士の報酬が必要になります。

司法書士の報酬は自由化されていますが、だいたい1万円〜2万円程度が多いです。

所得税

税金は会計上は経費ではありませんが、払わなければいけないお金です。
不動産の譲渡所得には所得税がかかります。

譲渡所得の計算方法は以下の通りです。

譲渡所得= 物件の売却価格 – 取得費用 – 譲渡費用

取得費用は購入時の価格を全額適用できるわけではなく、以下のいずれかの方法で算定した結果のうち額の大きい方を適用します。

1. 物件の購入時の価格から減価償却費を差し引いた金額
2. 物件の売却価格の5%

さらにこの譲渡所得金額に税率をかけた金額が払う税金の額です。

課税額＝譲渡所得 × 税率

不動産の譲渡にかかる税金は分離課税ですが、所有期間によって税率が異なります。

	所有期間5年以下	所有期間5年以上
所得税	30.63%	15.315%
住民税	9%	5%
合計	39.63%	20.315%

消費税

消費税は課税事業者が払うべき税金ですが、個人の不動産売却でも課税される場合があります。

消費税が課税されるケースは以下の2つです。

• 前々年の事業所得が1,000万円以上の場合
• 前年の1～6月の間の課税売上高が1,000万円を超え、かつ給料支払額の合計が1,000万円を超えた場合。

個人で給与労働者を雇っているケースはあまりないかもしれません。
しかし、もし前々年の課税売上が1,000万円以上あるならば、物件の売却で消費税を払わなければなりません。
（賃貸収入は非課税なので課税売上には入りません）

消費税の計算は以下のように行います。

消費税額＝物件売却の売上高 × 10% × (1 – 0.4)

0.4はみなし仕入率と呼ばれます。消費税はもらった消費税から経費や仕入で支払った消費税を引いた額を納めるのですが、計算が煩雑になるため「みなし仕入率」という概算を用いて計算するようになっています。

みなし仕入率は業種によって違いますが不動産業の場合は40%になります。

この場合、例えば1億円で物件が売れたとすると

消費税額 = 1億円 × 10% × (1 – 0.4) = 600万円

となります。

立ち退き料

物件を解体やリフォームして売りに出す場合は入居者と交渉しないといけません。
いくら物件のオーナーといえど一方的に入居者を追い出せないのです。
賃貸といえども入居者は住む権利（居住権）を持っていますので、立ち退き料を払って退去していただくことになります。

立ち退き料の相場は以下のどちらかのケースが多いです。

• 引っ越し費用全額（転居先の敷金礼金やその他の初期費用も含む）
• 賃料の6〜10ヶ月分

ただし、入居者がいるまま物件を売りに出すのも可能です。
その場合は入居者にはオーナーが変わった事実や家賃振込先の変更などを新しいオーナーが伝えるだけで立ち退き料はかかりません。

しかし、その場合にはリフォームやクリーニング、内覧がしにくい難点があります。
当然、それらを実施した方が物件の売却価格は上がる傾向にあります。
立ち退き料やリフォームなどのコストと現在の物件の価格とを総合的に判断して決める必要があるでしょう。

測量費用

不動産の売却価格は言うまでもなく土地の面積によって変わります。
したがって、境界線が明確ではない土地を売る場合には測量図面を求められる可能性があります。
その際には土地家屋調査士に依頼して測量をしてもらわなければなりません。

報酬相場はだいたい30〜60万円程度です。

解体費用

物件の建物に価値がなかったり、瑕疵があったりする場合は解体して売る方法もありますが、その際には解体業者に費用を払う必要があります。

解体費用は建物の構造によって変わります。

木造アパートの場合は坪単価2.5万円〜6万円、鉄筋コンクリートの場合は坪単価3.5万円〜7万円程度です。

大きなマンションの場合はかなり高額になる場合もあります。

アパートなど収益物件売却の経費節約法

ここからは上記の経費を節約する方法について解説します。

仲介手数料の節約方法

仲介手数料の節約方法は2つあります。

1. 買取で売る
2. 値段交渉をする

1つめの方法は買取契約で売る方法です。アパートなど収益物件の売却には2つの方法があります。
それは「仲介」と「買取」です。

仲介とは第三者の買い手に不動産会社を通して売る方法で、買取とは不動産会社が直接買い取る方法となります。

買取契約の場合、仲介ではないので仲介手数料はかかりません。

ただそのぶん買取の場合は仲介に比べて価格が安くなる場合が多いです。
複数の買取業者と仲介業者に査定をしてもらい、比較して決めましょう。
買取業者の提示した値段と仲介業者の提示した値段がほぼ同じなら買取業者の方がお得と言えるでしょう。

2つめの方法は仲介取引のまま値段交渉をする方法です。

先述した仲介手数料の金額はあくまでも法律で決まっている上限値なので、下げる分には違法にはなりません。

ただ、値切るのが得策かはよく考える必要があります。

仲介手数料は、不動産会社に買い手を見つけてもらう対価として払うお金です。
それを減額したらどうなるでしょう？

一生懸命に販促するモチベーションを無くしてしまうかもしれません。

少額でも全力でやるのがプロだという考え方もあるかもしれませんが、不動産業者のスタッフも人間ですから買い叩かれていると認識したら一生懸命に仕事をしようとは思わないでしょう。

よほどの事情が無い限り仲介手数料を値切るのはおすすめしません。

買取契約で売る場合は買い取った物件を高く売って業者の利益にできますのでモチベーションは下がりません。

印紙税の節約方法

印紙税は細かく節税していけば少しは節約できる可能性があります。
ただ、リスクもありますのでよく考えて実施しましょう。

印紙税の節約方法には以下の2つの方法があります。

• 金券ショップで印紙を買う
• 売買契約書を1通作り、自分が保管するぶんはコピーにする

金券ショップで印紙を買うと、郵便局などよりも安く買える可能性があります。

ただ、やはり正式な販売所ではないため、偽造印紙が流通している可能形はゼロではありません。
リスクを抑えたいならば高くても正式な販売所で購入したほうがいいでしょう。

また、印紙は契約書ごとに必要です。つまり、2部刷ったら2枚必要なのです。

しかし、1部だけ刷って記名捺印し、自分が保管する控えは原本のコピーにすれば、1枚だけで済みます。
印紙税を半額にできるわけです。

ただ、コピーの場合は裁判になったときに証拠の能力が原本に劣ります。
そのリスクはよく考える必要があるでしょう。

また、印紙税は紙の書類にかかる税金であり、電子契約の場合はかかりません。

不動産の電子契約は今まで法律がありませんでしたが、2021年の9月にデジタル改革関連法が施行され、今後は解禁の流れとなっています。

まだ電子契約は一般的ではないため、不動産業者や買い手が応じてくれない可能性もありますが、今後印紙税はいらなくなる可能性のほうが高いです。

抵当権抹消費用の節約方法

抵当権の抹消を節約する方法は全部自分で行うことです。

抵当権の抹消は司法書士でなければできないわけではなく、所定の書類さえ提出できれば特に資格はいらないのです。

ただ、煩雑でわずらわしいので司法書士に頼んだほうが楽なだけです。

逆に言えば、その煩雑でわずらわしいのを我慢すれば司法書士に頼む分が浮くわけですね。

ただ、司法書士の報酬額は1万円〜2万円程度と少額であるので、それぐらいなら払った方が時間コストの削減になる場合もあります。

例えば他に事業をやっている場合には、登記を自分でやって金を浮かすよりも、司法書士を活用して時間を浮かせてその事業に力を入れたほうがよっぽど得になる場合もあるかもしれません。

所得税の節約方法

購入時の価格を証明できる書類を用意する

所得税は売却利益の数割の金額にも上るかなり大きな出費です。
よって、これを節約できるかでかなり結果が変わってきます。

先述した取得費用の計算方法をもう1度おさらいしてみましょう。

1. 物件の購入時の価格から減価償却費を差し引いた金額
2. 物件の売却価格の5%

この2つのいずれかの計算方法によって取得費用が計算されますが、2よりも1のほうが圧倒的に金額が多くなる場合が多いです。
つまりそのぶん譲渡所得が減額され、払う税金が減るのです。

1の方法で計算するには物件の購入時の価格を証明する物がなければなりません。
具体的には購入時の金額が書かれた売買契約書です。
契約書が残っていない場合は当時の売主に問い合わせて売買契約書のコピーをもらえば証明になる可能性があります。

それらの書類が証明として使えるかは必ず税理士や税務署に相談の上で申告してください。

所有期間を5年以上にしてから売る

先述したように、不動産の譲渡所得税は物件の所有年数によって税率が変わります。

	所有期間5年以下	所有期間5年以上
所得税	30.63%	15.315%
住民税	9%	5%
合計	39.63%	20.315%

ご覧のように所有期間が5年以上になると税率がほぼ半分になります。

つまり所有期間が4年6ヶ月とかで売りに出したくなった場合、半年我慢して5年以上保有してから売ると大幅に税金を節約できます。

ただ、保有している間の物件の維持費や経費は払わないといけないので、あまりにも長く保有しすぎるよりはさっさと売ってしまったほうが得な場合もあります。

消費税の節約方法

消費税については不動産オーナーに課税事業者が少ないため、そもそも払わなくても良い場合がほとんどです。

以前は「消費税の還付」というスキームで、わざと課税事業者になって節税するような手法が行われていました。
自動販売機を設置して少額の課税所得をわざと発生させて消費税分の還付を受ける仕組みです。

しかし、規制が厳しくなり、年々それは難しくなってきています。

現在は消費税を節約するには普段から課税事業者にならない、つまり家賃収入以外の課税所得を年間1,000万円以下に抑えるぐらいしか無さそうです。

測量費用の節約方法

測量費用を節約する方法は以下の2つです。

• 隣地オーナーとの交渉を素早く行う
• 確定申告で損金計上する

まず隣地オーナーとの交渉ですが、素早く行うほど測量費用が節約になります。
なぜなら測量の費用は測量にかかった期間によって決まるからです。
確定測量はだいたい1ヶ月〜3ヶ月程度かかるのが普通ですが、隣接地との境界線がなかなか決まらないと不必要に期間が延びて費用がかさむ原因となります。

もし費用がかさんでしまったら確定申告で損金計上しましょう。
測量の費用は損金にできるので、そのぶん所得税を節約できます。

立ち退き料の節約方法

立ち退き料を節約する方法は以下の4つです。

• 入居したまま売る
• 別の物件を貸す
• 入居者が少なくなったタイミングで売る
• 高圧的な姿勢を取らない

まず、先述したようにもし入居者がいる場合でもまま売れます。
これはオーナーチェンジと言われてるやり方で、物件の状態はそのままでオーナーだけをすげ替える方法です。

旧オーナーは入居者には何も連絡する必要はなく、入居者は新オーナーから連絡があって初めてオーナーチェンジの事実を知ります。したがって立ち退き料は必要ありません。

ただし、リフォームやリノベーション、建て替え、ハウスクリーニングなどはできなくなりますので、物件の価値を上げての売却はほとんど不可能になります。

次に別の物件を貸す方法です。
もしオーナーが別の物件も運用中で空きがあるのであればその物件を紹介して優先的に入居してもらえば立ち退き料を大幅に減額できます。

ただし、あくまでも入居者が同意した場合に限ります。
他の物件への強制的な転居はさせられませんので、移ってくれるかは交渉次第となります。

次に入居者が少なくなったタイミングで売る方法です。
運次第なところもありますが、入居者が少なければ少ないほど払う立ち退き料の合計は少なくなります。

最後に注意点ですが、交渉時に高圧的な姿勢を取らないのが絶対の条件です。
なぜならこじれて裁判になると余計に費用がかさむからです。

特に最近の若い入居者は情報リテラシーが高い傾向にあります。
インターネットにはたくさんの情報がありますし、弁護士が無料でアドバイスしてくれるサービスや、無料で見れる弁護士のブログなどもあります。

よって、入居者のほうが法的立場が強いと知っている人が多く、かなり強硬な姿勢を取ってくる可能性もあります。
裁判になると費用がかさみますし時間もかかってメリットがないので頭ごなしに退去を要請したりせず、入居者の事情も踏まえて誠意を持って話し合うつもりで交渉に臨みましょう。

解体費用の節約方法

解体費用を節約する方法は以下の3つです。

• ゴミや庭木などはできるだけ自分で処分する
• 自治体の助成金を使う
• 施工業者を比較して選ぶ

まず、解体業者は瓦礫やゴミの処分費用が料金に含まれますので、自分で処分できるゴミや瓦礫はできるだけ自分で処分すれば費用を節約できます。
業者に全部任せると楽ですが、料金が余計にかかります。

また、空き家の解体などに助成金が使える場合があります。
国の補助金で解体に使える物はないのですが、地方自治体によっては自治体独自にそのような助成金を用意しているところがあります。
物件のある自治体でそのような助成金がないかどうか確認してみましょう。

また、施工業者は相見積もりで比較して選ぶのが基本です。
ときどき著しく相場から逸脱した料金を提示してくる業者がいるため、引っかからないようにしましょう。

アパートなど収益物件を売るときの手順

通常の手順

アパートなど収益物件を仲介で売る際は以下の手順によって行います。

1. 売主が相場などの事前調査
2. 売主が不動産業者に無料相談
3. 不動産業者が物件を査定
4. 不動産業者と媒介契約を結ぶ
5. 売り出し価格を決める
6. 不動産業者が販促活動を行う
7. 買主が決まったら売買契約を結ぶ
8. 売却代金の入金
9. 物件の引き渡し
10. 確定申告と納税

契約は2回結ぶ点に注意が必要です。媒介契約と売買契約です。
契約の相手はそれぞれ不動産業者と買主になります。

媒介契約を結ぶまではキャンセルも可能です。
複数の不動産業者に査定してもらって比較検討もできます。
業者によって結果が決まるといっても過言ではないので、業者選びは慎重にしましょう。

ローンが残っている場合の売却方法

アパートなど収益物件のローンが残っている場合は基本的に完済が必要です。
債権が残っているうちは債権者に無断で売却はできません。

しかし、以下の方法ならローンが残ったまま売却が可能な場合があります。

• 物件を売却した代金でローンを返済する
• 物件を売却した代金に自己資金をプラスして返済する
• 物件を売却した代金と組み直したローンで返済する
• 債権者と交渉し抵当権を外してもらってから売却する（任意売却）
• 競売

任意売却の場合は売主が自由に売却はできず、債権者が売却価格を決定します。

ローン返済ができなくなった場合は期限の利益を喪失します。期限の利益とは分割の返済の権利です。
つまり期限の利益を喪失するとすぐに一括でローンを返済しなければならなくなり、物件は強制的に競売にかけられます。

競売を避けるには債権者と交渉して任意売却を選択する方法になります。

アパートなど収益物件を高く売るためのポイント

いくら経費を節約できても売却価格が少なくなってしまうと元も子もありません。
ここではアパートなど収益物件を高く売るためのポイントを解説します。

地域の物件の相場を把握する

物件の査定や売却価格の設定は不動産業者におまかせもできますが、売主のほうでも同じ地域にある似たような物件の相場を把握しておきましょう。

調査はインターネットでできます。以下のサイトを参考にしましょう。

• 土地総合情報システム／国土交通省
• 不動産情報サイト（Home’s、アットホーム、SUUMO）など

不動産業者の言いなりにならない

世の中には悪質な不動産業者がおり、一見して善良な業者と見分けがつきません。

例えば世の中には買取保証を謳っている不動産仲介業者がありますね。
買取保証とはもし売れなかった場合に業者が物件を買い取ってくれる保証です。
売主からすると安心で良心的な業者に見えます。
もちろん本当にお客様のことを考えて保証をつけている業者もあるでしょう。
しかし、悪質な業者も中にはあるのです。

何が悪質かというと、仲介なのにほとんど販促活動をせず「売れませんでしたので買い取ります」と言って大幅に安い価格で買い取るのです。
始めから安く買取するつもりで仲介をおとりにするわけですね。

不動産業者に丸投げしてしまうとこのような詐欺に気づけなくなります。
専任媒介契約なら毎週報告が義務づけられていますので、報告を聞いて疑問に思ったらどんどん質問していきましょう。

収益物件に慣れている不動産業者を選ぶ

不動産業者にも得意分野があります。居住物件が得意な業者もあれば収益物件が得な業者もいます。

収益物件を売る際には収益物件に慣れている不動産業者を選びましょう。
慣れていない業者だといつまでも売れなかったり、スムーズに話が進まなかったりする場合があります。

不動産業者を選ぶ際にはホームページなどで実績を確認し、収益物件を取り扱った実績が豊富にある業者を選びましょう。

アパートなど収益物件の売却のご相談はIPA不動産まで

当社は収益物件に特化した不動産業者です。10年間で230件以上の取り扱い実績がございます。
収益物件売却の経費に関するご質問・ご相談はぜひ当社までお問い合わせください。
売るか売らないか決まってない段階でも結構です。
ほんの些細な疑問でも収益物件のことなら何でもご相談ください。

スタッフ一同、心からお待ちしております。