【2025年最新】投資用マンションの売り時はいつ？高く売るコツを紹介

将来の資産形成や家賃収入を目的に投資用マンションを所有しているけれど、「そろそろ売却を考えた方がいいのでは？」「今売ったら得なのだろうか？」と悩む方も多いのではないでしょうか。
2025年の不動産市場は、金利動向や物件価格の変動など、売却タイミングを見極めるうえで重要な要素がいくつもあります。

この記事では、投資用マンションの売り時を判断するポイントや、高く売るためのコツについて詳しく解説します。
投資用マンションを適切なタイミングで売却したいとお考えの方は、ぜひ参考にしてください。

2025年、不動産投資市場はどう動く？

2025年の不動産市場には、さまざまな要因が影響を及ぼしています。

まず注目したい点は、金利の動向です。
日銀は2025年1月、政策金利を0.25%から0.50％へ引き上げることを決定しました。
これに伴い、住宅ローン金利も上昇傾向にあり、今後不動産の買い手にとっては資金調達コストが重くなりつつあります。

一方、物価の上昇も続いており、2025年の日本経済はインフレ基調が続く見込みです。
一般的に金利上昇は不動産価格に下押し圧力をかけますが、インフレによる資産価値の上昇や、都市部の再開発プロジェクトが活発なことから、特に東京・大阪といった大都市圏では、投資用マンションの価格が堅調に推移しています。

円安基調も追い風となり、外国人投資家の日本不動産への関心が再び高まっているため、特に、国際都市・東京の一等地の不動産市場は活性化していると言えるでしょう。

ただし、地方エリアの投資用マンションには注意が必要です。
人口減少の影響により、地方都市では住宅需要の低下が続き、マンション価格に下落圧力がかかっている地域もあります。

そのため、2025年に投資用マンションを売却する際は、自身が所有する物件のエリア特性を踏まえたうえで、最新の市場動向を把握し、慎重に売り時を見極めましょう。

投資用マンションの売却を検討するのはどんなとき？

一般的に、投資用マンションの売却を検討するタイミングには、いくつかのパターンがあります。
ここでは、代表的なケースを5つ紹介します。

収益性が低下した

家賃収入が減少し、ローン返済や管理費、修繕積立金などを差し引いた手取り収入が減少している場合、投資効率の悪化が懸念されます。

特に、毎月のキャッシュフローが赤字に転じている場合、マンションを保有し続けるリスクは高いと言えるでしょう。

赤字を補填し続けると資金繰りが厳しくなり、最終的に不本意な価格で売却せざるを得ない事態に陥ることもあります。

収益性が低下している投資用マンションは、早めに売り時を見極めることが重要です。

まとまった資金が必要

事業資金、教育資金、新居購入費用、老後資金など、まとまった資金が必要な場合、投資用マンションの売却は資金調達の有効な手段です。

資産価値が下がる前に売却できれば、必要資金を効率よく確保できる可能性が高まります。

景気や金利の変動リスクを考慮すると、資金需要が生じた際は、早めの判断が求められるでしょう。

物件の管理が大変

「遠方に住んでいて現地管理が難しい」「高齢化により体力的に管理が負担になった」など、管理コストや精神的な負担が増した時も、売却を検討するタイミングです。

投資用マンションを複数所有している場合には、一部を売却して所有物件を整理することで、効率的な資産運用に切り替える選択肢もあります。

大規模修繕を控えている

マンションの築年数が経過すると、数千万円単位の大規模修繕が必要になるケースもあります。

修繕積立金の増額や一時金徴収が予告されると、収益性が下がり、買い手の需要も減少する可能性が高いです。

大規模修繕を控えた投資用マンションの売却タイミングには、特に注意が必要です。

空室状態が続いている

投資用マンションは、長期的に空室が続くと、家賃収入がゼロになるだけでなく、物件の印象も悪化してしまいます。
特にエリアの人口減少や競合物件の増加が原因の場合、長期保有はリスクを伴います。

空室期間が長い物件は、売却価格が下落する傾向にあるため、空室リスクが高まった段階で早めに売却を検討することが大切です。

納税資金が必要

相続税や固定資産税など、多額の納税資金が必要になった際、投資用マンションの売却は有効な資金調達手段となります。

納税期限を過ぎると延滞税や利子が発生する可能性もあるため、売却手続きには時間的な余裕を持って臨むことが重要です。

また、納税のための売却を想定する場合は、なるべく高値で売却できるよう、事前に不動産会社に査定を依頼しておきましょう。

投資用マンションを売却するベストなタイミングは？

続いては、投資用マンションを売却するベストなタイミングについて紹介します。
売却時期を見極めることで、より高く、よりスムーズに売却できる可能性が高まります。

以下のポイントをしっかり押さえておきましょう。

金利が安いとき

政策金利が安いときは、住宅ローンの金利も低水準になります。

買い手側の資金調達コストが抑えられるため、購入意欲が高まり、結果的に投資用マンションが売れやすくなるでしょう。

売り手にとって有利な価格交渉が可能になりやすい時期でもあるため、投資用マンションの売却を検討している方は、金利動向を常にチェックしておくことが大切です。

所有期間が5年を超えたとき

不動産を売却して得た利益（譲渡所得）には税金がかかります。
譲渡所得税の税率は、所有期間によって大きく異なるため注意が必要です。

所有期間が5年以内の場合は、短期譲渡所得として「所得税30％＋住民税9％＝合計39％」という高い税率が適用されます。
一方、所有期間が5年を超えると長期譲渡所得となり、「所得税15％＋住民税5％＝合計20％」で計算されるため、税負担が大幅に軽減されるでしょう。

そのため、投資用マンションを売却するタイミングは、所有期間が5年を超えたときが一つの目安となります。

築年数が20年を超える前

投資用マンションの売却は、築年数が浅いほど売れやすいです。

特に、築年数が20年を超えたマンションは、物件の資産価値が急激に下がる傾向にあり、購入希望者がローンを組みにくくなる可能性も出てきます。

より有利な条件で売却するなら築年数20年を一つの目安とし、できるだけ早めの売却を検討することをおすすめします。

大規模修繕が始まる前

投資用マンションの売却タイミングを検討するなら、大規模修繕の時期も重要な要素です。

マンションの大規模修繕が予定されている場合、修繕積立金の増額や一時金負担が生じる可能性があります。
また、共用部分の利用制限が行われる可能性もあり、内覧希望者にマイナスイメージを与えやすくなるでしょう。

大規模修繕が始まる前に売却することで、余分なコストや買い手側の不安材料を減らし、売却活動を有利に進めることができます。

大規模修繕を実施した後

一方で、大規模修繕工事が完了した後は、建物の外観や共用部の設備がリフレッシュされ、物件の印象が大きく改善されます。

管理状況が良好な物件は投資家からの評価も高くなりやすく、高値売却につながるチャンスです。

大規模修繕後に投資用マンションを売る場合には、修繕後というアピールポイントを活かして売却活動を行いましょう。

減価償却が終了する前

投資用マンションは、建物部分について減価償却を行うことで毎年一定額を経費計上でき、所得税の節税に役立ちます。
しかし、減価償却が終了すると節税メリットが失われ、帳簿上の資産価値も減少するため、減価償却が終了する前に売却を検討するのがおすすめです。

減価償却期間は、建物の構造によって異なります。
例えば、鉄筋コンクリート造（RC造）のマンションの場合、法定耐用年数は47年となっており、この期間内は減価償却が可能です。

また、建物に付随する設備によっても法定耐用年数は異なります。
例えば、空調、給湯器、電気設備、配管、エレベーターなどは法定耐用年数15年となっており、この期間内は減価償却が可能です。

設備の減価償却期間が終わると、その設備は帳簿上の価値が「ゼロ」になります。
つまり、それ以降は毎年の減価償却費として経費計上できなくなるのです。
※減価償却ができなくなる＝その設備に関しては損益計算上の「経費」が発生しなくなります

たとえば、築15年以上経ったアパートで、設備はまだ使える状態だったとしても帳簿上は減価償却済みとなります。

その後は減価償却費がゼロとなり、課税所得が増える原因になります。

減価償却費は「現金支出のない経費」のため、なくなると現金は変わらなくても利益だけが膨らみ、結果的に税金が増えることになります。

市場価格が上昇しているとき

不動産市場が好調で、物件価格が上昇傾向にある時期は絶好の売却タイミングです。
近年、東京都心部や再開発エリアでは価格上昇が続いており、投資用マンションの売却チャンスが広がっています。

特に外国人投資家の需要も取り込めるエリアでは、想定以上の高値で売却できる可能性もあるでしょう。
市場動向をこまめにチェックし、上昇局面を逃さないことが大切です。

入居率が高いとき

満室に近い状態の投資用マンションは、安定した賃料収入を得られる資産として評価されます。

購入希望者にとって「すぐに家賃収入が得られる」というメリットは非常に大きいため、スムーズな取引につながるでしょう。

売却活動開始前に賃貸募集を強化し、できるだけ空室を埋めた状態で売り出すのも一つの方法です。

投資用マンションを売却する際の流れ

続いては、投資用マンションを売却する際の基本的な流れについて解説します。
スムーズに進めるためには、各ステップのポイントを押さえておくことが重要です。

STEP1.不動産査定を依頼する

まずは、所有するマンションの市場価値を把握するために、不動産会社に査定を依頼します。
高く売却するためには、1社だけでなく複数の不動産会社に査定を依頼し、提示価格や対応の違いを比較検討することが大切です。
また、「机上査定」だけでなく、現地確認を伴う「訪問査定」も受けると、より正確な価格が把握できます。

STEP2.不動産会社と媒介契約を締結する

査定結果や担当者の対応を踏まえて、信頼できる不動産会社を選び、媒介契約を締結します。
媒介契約には次の3種類があり、それぞれ特徴が異なるため、自分の売却方針に合った契約形態を選びましょう。

【媒介契約の種類】

契約の種類	複数社との契約	自己発見取引	業務報告義務	指定流通機構（レインズ） への登録	契約期間
一般媒介契約	可能	可能	任意	任意	制限なし
専任媒介契約	不可	可能	14日に1回以上	7日以内	最長3ヶ月
専属専任媒介契約	不可	不可	7日に1回以上	5日以内	最長3ヶ月

投資用マンションをできるだけ高く売りたい場合は、専任媒介契約または専属専任媒介契約を選ぶのが一般的です。

STEP3.売却活動をスタートする

媒介契約締結後、不動産会社が広告媒体や指定流通機構（レインズ）に物件情報を登録し、購入希望者を募集します。
投資用マンションの場合、多くは賃貸中の状態で売却活動を行うため、入居者のプライバシー保護の観点から、通常の内覧対応は行いません。
そのため、物件資料や収支シミュレーション資料を作成し、投資家向けに魅力的なアピールを行うことが重要です。

STEP4.売買契約を締結する

購入希望者が現れ、価格や条件の交渉がまとまったら、売買契約を締結しましょう。
契約時には、重要事項説明書の読み合わせと、売買契約書の取り交わしを行い、手付金（通常売買代金の5〜10％程度）を受け取ります。
また、契約成立のタイミングで、仲介手数料の50％を不動産会社に支払うケースが多いです。

STEP5.決済・引き渡しをする

決済・引き渡し日には、買主から手付金を差し引いた売買代金の残額が支払われます。
司法書士が立ち会い、同時に所有権移転登記の手続きも進めるのが一般的なため、登記に必要な書類や本人確認書類も忘れずに準備しておきましょう。
不動産会社への仲介手数料の残金50％は、このタイミングで支払うことになります。

STEP6.入居者に地位継承の通知をする

投資用マンションの売却では、引き渡し後に賃貸借契約の「貸主の地位」が新しい所有者に引き継がれます。
入居者へ速やかに「地位継承通知書」を発行し、オーナー変更の旨を伝えましょう。

通知書には以下の点を明記します。

• 賃貸人（オーナー）が変更になったこと
• 新たな家賃の振込先口座情報
• 今後の管理窓口に関する連絡先

スムーズな引き継ぎのためにも、売却前に賃貸借契約書や入居者情報を整理しておくことをおすすめします。

投資用マンションの売却にかかる費用

投資用マンションを売却する際には、さまざまな費用が発生します。
売却代金がすべて手元に残るわけではないため、注意が必要です。

仲介手数料

仲介手数料は、売却を仲介してくれる不動産会社に支払う成功報酬です。

法律で上限が定められており、売買価格が400万円を超える場合は、「売買価格×3％＋6万円＋消費税」が上限額となります。
（例：売却価格3,000万円→仲介手数料105万6,000円（税込））

仲介手数料を支払うタイミングは、売買契約成立時に50％、物件引き渡し時に50％と2回に分けるのが一般的です。

譲渡所得税（所得税・住民税）

投資用マンションを売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その金額に対して所得税と住民税が課税されます。

税率は所有期間によって異なり、以下の通りです。

所有期間	税率
5年以下（短期譲渡）	39％（所得税30％＋住民税9％）
5年超（長期譲渡）	20％（所得税15％＋住民税5％）

譲渡所得の計算式は、以下の通りです。

譲渡所得＝売却価格－取得費（購入価格－減価償却費）－譲渡費用（仲介手数料など）

印紙税

印紙税は、売買契約書を作成する際に課される税金です。
投資用マンションの売却価格に応じて税額が決定します。

売却価格	税率
1,000万円超～5,000万円以下	1万円
5,000万円超～1億円以下	3万円

※「不動産の譲渡に関する契約書」の印紙税は軽減措置が令和９年３月31日まで延長されています

印紙は契約書に直接貼付して割印する必要があり、貼付漏れがあると後から過怠税が課されることもあるので注意しましょう。

登録免許税

売却時に抵当権が設定されている場合、その抹消登記に伴い登録免許税が発生します。
登録免許税の税額は、不動産1件あたり1,000円です。

また、登記手続きを司法書士に依頼する場合は、別途2万〜5万円程度の司法書士報酬が必要になります。

売却をスムーズに完了させるためにも、登記関連の手続きは早めに準備しておきましょう。

投資用マンションを高く売る3つのコツ

投資用マンションを高く売るためには、適切な準備と戦略的な売却活動が重要です。
ここでは、押さえておきたい3つのポイントを紹介します。

複数の不動産会社に査定依頼をする

同じ投資用マンションであっても、不動産会社によって査定価格が異なることは珍しくありません。特に、エリアに詳しい会社や投資用物件に強い会社は、より高い査定価格を提示してくれる可能性があります。

そのため、投資用マンションを高く売るには、複数の不動産会社に査定を依頼し、価格や提案内容を比較検討することが重要です。

複数社の意見を聞くことで、適正な売出価格の目安がわかり、より有利な条件で売却を進めやすくなります。

収益物件に強い不動産会社に依頼する

不動産会社には、得意分野に違いがあります。
住宅用物件を主に扱う会社もあれば、投資用・収益物件に特化した会社も存在します。

投資用マンションを売却する際は、収益物件の売却実績が豊富な不動産会社を選ぶことが大切です。収益物件に特化した不動産会社は、物物件の収益力や投資利回りを重視する買主層へのアプローチに長けており、物件の魅力を的確にアピールできます。

成約までのスピードや成約価格にも大きく影響するため、実績や対応力をしっかりとチェックしましょう。

外国人投資家への売却も検討する

近年は、円安の影響や日本の不動産の安定性を背景に、外国人投資家による日本の投資用マンション購入が増加しています。
特に東京・大阪などの都市部では、海外資本による取引が活発です。

外国人投資家への売却も視野に入れることで、買い手の選択肢を広げ、売却チャンスを高めることができます。
ただし、言語や文化の違いによるトラブルを避けるため、外国人対応に慣れた不動産会社に依頼することが重要です。
英文資料の準備や、クロージングまでのサポート体制が整っているかも確認しておきましょう。

2025年は投資用マンションの売り時！ベストな売却タイミングを見極めよう

2025年の不動産市場は、金利上昇やインフレ傾向、都市部の再開発プロジェクトの進展など、さまざまな要因が複雑に絡み合っています。
特に都市圏では不動産価格が堅調に推移しており、投資用マンションの売却を検討するには絶好のタイミングと言えるでしょう。

売却タイミングを見極める際には、市場動向だけでなく、大規模修繕の予定、所有期間、物件の空室状況なども総合的に考慮することが重要です。
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