マンション売却の注意点とは？流れや費用（税金・手数料）について解説

マンションを売却する際、「何から始めればいいの？」「どんな費用がかかるの？」と不安に感じる方も多いのではないでしょうか。

マンションの売却には、事前に知っておきたい流れや注意点がいくつかあります。

この記事では、初めての方でも安心してマンションを売却できるように、マンション売却の基本的な流れ、見落としがちな注意点、かかる費用までわかりやすく解説します。

マンション売却は失敗しやすい？

マンションの売却は、人生で何度も経験するものではないため、事前の知識不足から失敗してしまうケースも少なくありません。

具体的には、以下のような落とし穴に注意が必要です。

• 相場より安く売ってしまった
• 販売価格を高くし過ぎて売れ残ってしまった
• 売却後に手元に残った金額が予想より少なかった
• 不動産会社に言われるがまま、根拠なく値下げしてしまった　など

特に注意したいのは、売却価格の設定や不動産会社の選び方です。
相場より高く設定しすぎると売れにくくなり、逆に安すぎると損をしてしまいます。

マンション売却を成功させるには、売却の流れやかかる費用、税金の仕組みなどを事前に理解したうえで、信頼できる不動産会社に相談することが重要です。

マンション売却の流れ

マンションを売却するには、いくつかのステップについて、順を追って進める必要があります。
具体的な流れを正しく理解しておくことで、トラブルを防ぎ、売却をスムーズに進められるでしょう。

ここでは、マンション売却の一般的な流れをステップごとに解説します。

STEP1：事前準備

まずは、マンション売却をする前の事前準備です。
マンション売却の事前準備では、適切な売却価格や売却スケジュールを検討し、必要書類をそろえましょう。

売却相場を調べる

不動産会社の査定だけに頼らず、自分でも相場を把握しておくことが大切です。
相場を知ることで、売却価格の妥当性を判断しやすくなるでしょう。

マンションの売却相場は、以下のような方法で調査できます。

• 不動産ポータルサイトを活用する（SUUMO・アットホーム・HOME’Sなど）
• 不動産情報ライブラリで調べる
• レインズマーケットインフォメーションで調べる
• 不動産一括査定サイトを利用する

マンション周辺の付加価値を調査することも大切です。
生活を便利にしてくれるスーパーマーケットなどの商業施設や、駅からの距離など、マンションがあるエリアによっては付加価値が付けられることもあります。
他にも、学校が近い、雨に濡れずに歩ける商店街のアーケードがある、などの付加価値がある場所もあるため、物件内だけでなく周辺にも目を向けてみてください。

売却スケジュールを立てる

マンションの売却にかかる期間は、物件や市場状況によって異なります。
平均的には、売却開始から成約まで、3～6ヶ月程度かかると考えましょう。
住み替えや引っ越しが必要な場合は、さらに1～2ヶ月程度かかることを見込んで計画を立てるのがおすすめです。

【マンション売却スケジュール（例）】

1ヶ月目	事前準備	・相場調査 ・必要書類準備 ・不動産会社選定　など
2～4ヶ月目	売却活動	・広告掲載 ・内覧対応 ・買主との交渉　など
5～6ヶ月目	売却契約 引き渡し	・売買契約 ・決済/引き渡し ・引越し　など

また、住宅ローンが残っている場合は、金融機関との相談も早めに行っておきましょう。ローン完済のタイミングや、抵当権抹消の手続きについて確認することで、引き渡し後のトラブルを防げます。

必要書類をそろえる

売却手続きをスムーズに進めるために、必要書類は事前にそろえておくと良いでしょう。

一般的には、以下のような書類を求められることが多いです。

• 登記簿謄本
• 登記済証（権利証）または登記識別情報
• 固定資産税納税通知書・評価証明書
• 本人確認書類（運転免許証・マイナンバーカードなど）
• 印鑑証明書
• 購入時の売買契約書
• 間取り図
• マンション管理規約・使用細則
• 住宅ローン残高証明書　など

売却するマンションに関する資料は、買い手にとって重要な判断材料になるため、あらかじめ整理して準備しておきましょう。

加えて、修繕履歴のメモや管理費・修繕積立金の支払い明細、マンションのパンフレットなどがあると、買主が安心しやすくなります。
可能であれば、共用部（エレベーター・外壁・屋上など）の修繕履歴も確認しておくとよいでしょう。

STEP2：査定依頼

マンション売却を考え始めたら、まずは所有するマンションの価値を把握するために、不動産査定を依頼しましょう。

不動産査定とは、現在の不動産市場や周辺エリアの取引事例、物件の状態などをもとに、マンションの売却価格の目安を出すことです。

査定には「机上査定」と「訪問査定」の2種類があります。

机上査定

机上査定は、物件の住所や間取り、築年数、周辺の取引事例といったデータをもとに、簡易的に算出される査定です。
マンション売却の検討段階では、まず机上査定を活用して相場を大まかに把握すると良いでしょう。

机上査定のメリット	机上査定のデメリット
オンラインや電話で依頼でき、すぐに結果が分かる 複数社に依頼しやすく、相場感を比較しやすい 個人情報や室内を見せる必要がないため気軽に依頼できる	建物の管理状況や内装の状態が反映されないため、実際の成約価格と差が出やすい あくまで参考価格であり、詳細な価格交渉には向かない

訪問査定

訪問査定は、不動産会社の担当者が実際に物件を訪問し、建物の内外の状態、眺望、日当たり、管理状況、リフォーム歴などを確認したうえで算出される査定です。

訪問査定のメリット	訪問査定のデメリット
実際の物件状態が反映され、精度の高い査定額が得られる 査定担当者から、価格アップのための修繕ポイントなどアドバイスがもらえる 購入希望者に対する説明材料として使える情報が増える	日程調整や立ち合いが必要 担当者によっては営業色が強く感じられることもある

売却を真剣に考えている方には、訪問査定がおすすめです。
複数の不動産会社に依頼をして査定結果を比較検討し、どの会社に仲介を依頼するのかの選定材料にしましょう。

関連記事：収益物件の3つの査定方法を解説！アパートなどの不動産を高値で売却するポイントを解説

STEP3：媒介契約

媒介契約とは、どの不動産会社にマンションの売却活動を依頼するかを正式に決める契約のことで、以下の3種類があります。

媒介契約の種類	特徴
専属専任媒介契約	1社のみが仲介可能で、自分で買主探しも不可。 不動産会社が積極的に売却活動を行う。
専任媒介契約	1社のみが仲介できるが、自分で買主探しは可能。 不動産会社が売却活動を重点的に行う。
一般媒介契約	複数の不動産会社と契約できるが、不動産会社の売却活動の積極性は専属契約に比べると低くなる可能性がある。

どの契約を選ぶかは、希望する売却完了までのスピード感や不動産会社との関係性、自分で買い手を見つけたいかどうかによって異なります。

できるだけ早く確実に売却したい場合には、「専属専任媒介契約」または「専任媒介契約」を選ぶと良いでしょう。

また、媒介契約をする際は、以下の点を確認しておくことが重要です。

• 契約期間（一般的に3ヶ月）
• 報酬（仲介手数料の上限）
• 販売戦略の内容

契約書をよく読み、疑問点があれば納得いくまで担当者に質問してから契約するようにしましょう。

STEP4：売却活動

媒介契約を結んだあとは、不動産会社が本格的に売却活動を開始します。
具体的には、以下のような売却活動が行われるでしょう。

• 不動産ポータルサイトへの掲載
• チラシの配布や現地看板の設置
• 内見希望者への対応

売却活動中は、以下の点を重視しましょう。

• 室内の清掃・整理整頓
• 不動産会社との連携
• 広告掲載用写真へのこだわり

内見者に良い印象を与えるためには、日頃から室内を清潔に保ち、生活感を適度に抑える工夫が必要です。

また、不動産会社との定期的な打ち合わせを行い、売却状況を確認しながら柔軟に戦略を見直すことも成功への重要なポイントになります。
販売価格の見直しや販売方法の変更なども、適宜相談しながら進めていきましょう。

広告掲載用の写真にこだわりを持つことも大切です。写真の質にこだわることで、公式サイト上で見る物件と実際の物件に抱くイメージの差が少なくなります。
また写真の量を多くすることで、買主に与える情報量が多くなるため、興味を持ってもらいやすくなるでしょう。

STEP5：売買契約

購入希望者があらわれて条件交渉がまとまったら、売買契約を締結します。
売り手と買い手の双方が契約内容に同意したうえで、契約書に署名・捺印を行いましょう。

契約時には以下の点を確認することが大切です。

• 引き渡し日や残代金の支払い日
• 付帯設備の引き渡し範囲（エアコン、照明器具など）
• 手付金の金額と支払い方法
• 契約解除の条件や違約金の内容

契約後にキャンセルした場合は違約金が発生したり、トラブルも起こり得るため、契約内容をしっかりと確認してください。

STEP6：決済・引き渡し

売買契約が完了したら、いよいよ最後のステップに移ります。

決済とは、買い手から残代金を受け取り、不動産の所有権を正式に移転することです。通常、金融機関で決済を行い、司法書士が立ち会って登記の手続きも同時に行われます。

室内のクリーニングや荷物の搬出など、引き渡し日までにやらなければいけないことはしっかり履行しておきましょう。具体的には、家具・家電の撤去、不要物の処分、設備の点検などが挙げられます。

鍵の引き渡しをしたら、これでマンション売却の手続きはすべて終了です。

STEP7：確定申告

マンション売却が成立したら、忘れてはいけないのが確定申告です。
売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に確定申告を行う必要があり、申告をしないと、延滞税や無申告税などのペナルティが課されることもあるため、注意してください。

マンション売却によって利益（譲渡所得）が出た場合はもちろんですが、赤字になった場合でも確定申告をしたほうが良い場合があります。

マンション売却の赤字は他の所得（給与所得や事業所得など）と損益通算できるため、課税所得を減らせる可能性があり、所得税や住民税の還付を受けられるケースもあるでしょう。

必要書類をあらかじめ準備しておくと、確定申告がスムーズにできます。

• 売買契約書
• 仲介手数料の領収書
• 登記簿謄本
• 売却時にかかった諸費用の明細書
• マイナンバーなどの本人確認書類

また、特例の活用も検討しましょう。

• 居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例
• 所有期間10年超の軽減税率の特例

これらの特例を使うことで、課税対象額を大幅に減らしたり、税率を下げたりすることが可能です。
ただし、適用には条件があり、たとえば「住んでいた期間」や「住まなくなってからの期間」、「同居家族の有無」などの要件を満たす必要があります。
申告内容や適用できる特例に不安がある場合は、早めに税理士や税務署に相談し、正確な情報を確認すると安心です。

マンション売却の注意点7つ

マンションを売却する手続きの流れを理解していても、ちょっとした見落としが大きなトラブルや損失につながることもあります。

続いては、マンション売却で後悔しないために注意したい7つのポイントを紹介します。

売り出し価格を高くし過ぎない

売却価格を高く設定したくなる気持ちは当然ですが、相場からかけ離れた金額でスタートすると、内見すら入らず長期化してしまう可能性があります。

売却が長引くと、価格を段階的に下げざるを得なくなり、結果として相場より安く売ることになるかもしれません。

初期の売り出し価格は相場を参考にしつつ、早く売ることと適正利益のバランスを取ることが重要です。

売却期間と価格のバランスを考える

マンションの売却を成功させるためには、売却期間と価格のバランスを慎重に検討しましょう。

売却活動が長引くと、1年以上買い手が見つからないケースもあり、心理的負担や管理コストの増加につながります。
そのため、あらかじめ「6ヶ月以内に売却する」といった目安を設定し、期間内に売れなければどうするのか、次の手を検討しておくと良いでしょう。

また、売却価格と期間は一般的にトレードオフの関係にあります。
高値で売ろうとすれば売却までの時間がかかり、早く売ろうとすれば価格を下げる必要が出てきます。
特に急いで売る事情がない場合は、焦って価格を下げないよう、不動産会社と相談しながら適切な売却スケジュールを立ててください。

過度な値下げや売り逃しを防ぐために、最低売却価格を決めておくことも重要です。

売却前のリフォームは不要

築年数が古いマンションを売却する場合でも、リフォームを行うことは避けるようにしましょう。

リフォームやリノベーションに数百万円を注ぎ込んだとしても、中古物件であることには変わりなく、同じ額を売買価格で回収できるとは限りません。

最近では、中古マンションを購入後、自分でリフォームやリノベーションを計画している人も多いため、売却前のリフォームはむしろマイナスに働くことさえあります。

値下げは最適なタイミングで行う

あまりにも長期にわたって売れない場合、マンションの売り出し価格が相場と比べて高すぎる可能性が考えられるでしょう。
値下げを検討する必要がありますが、むやみに価格を下げれば良いわけではありません。

値下げには最適なタイミングがあり、これを見極めることが成功のカギです。
不動産業者は地域の相場や市場の動き、問い合わせ状況などを把握しているため、値下げのタイミングについては担当者とよく相談して決めましょう。

値下げと同時に広告内容の見直しや写真の差し替え、内覧対応の改善などを行うと、買い手の関心を引きやすくなります。

不具合等はすべて伝える

売却前に知っている不具合（雨漏り、設備の故障、近隣トラブルなど）は、必ず正直に買い手に伝えることが大切です。

売却後に「説明がなかった」としてトラブルになると、「契約不適合責任」を問われ、修繕費用や損害賠償を請求されるリスクがあります。

民法の規定では、売主は物件の種類・品質・数量が契約内容に適合していない場合、

買主が修補・代替物の引渡し・不足分の引渡し、代金の減額、損害賠償、契約解除などを求める権利が認められています。

“（買主の追完請求権）
第五百六十二条　引き渡された目的物が種類、品質又は数量に関して契約の内容に適合しないものであるときは、買主は、売主に対し、目的物の修補、代替物の引渡し又は不足分の引渡しによる履行の追完を請求することができる。ただし、売主は、買主に不相当な負担を課するものでないときは、買主が請求した方法と異なる方法による履行の追完をすることができる。
２　前項の不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は、同項の規定による履行の追完の請求をすることができない。
（買主の代金減額請求権）
第五百六十三条　前条第一項本文に規定する場合において、買主が相当の期間を定めて履行の追完の催告をし、その期間内に履行の追完がないときは、買主は、その不適合の程度に応じて代金の減額を請求することができる。
２　前項の規定にかかわらず、次に掲げる場合には、買主は、同項の催告をすることなく、直ちに代金の減額を請求することができる。
一　履行の追完が不能であるとき。
二　売主が履行の追完を拒絶する意思を明確に表示したとき。
三　契約の性質又は当事者の意思表示により、特定の日時又は一定の期間内に履行をしなければ契約をした目的を達することができない場合において、売主が履行の追完をしないでその時期を経過したとき。
四　前三号に掲げる場合のほか、買主が前項の催告をしても履行の追完を受ける見込みがないことが明らかであるとき。
３　第一項の不適合が買主の責めに帰すべき事由によるものであるときは、買主は、前二項の規定による代金の減額の請求をすることができない。
（買主の損害賠償請求及び解除権の行使）
第五百六十四条　前二条の規定は、第四百十五条の規定による損害賠償の請求並びに第五百四十一条及び第五百四十二条の規定による解除権の行使を妨げない。
出典：e-Gov 法令検索「民法」“

ただし、これらの不適合について事前に説明・開示していれば、基本的には売主の責任を免れることができます。
トラブルを防ぐためにも、誠実な対応を心がけましょう。

また、瑕疵担保保険に加入しておくと、売却後に万が一建物や設備の不具合が発覚した場合に、保険会社から修繕費が支払われるため、安心です。
瑕疵担保保険に加入するためには、専門の検査を受け、基準を満たす必要があるため、早めに準備を進めましょう。

住宅ローンは返済が必要

まだ住宅ローンの残債がある場合、マンションを売却する際には、そのローンを一括で完済する必要があります。

売却代金を使って返済するケースが一般的ですが、売却額がローン残高を下回る「オーバーローン」の状態だと、追加で自己資金を用意しなければなりません。

住宅ローン残高の確認は早めに行い、不動産会社にも正確な情報を共有しておきましょう。
金融機関との手続きにも時間がかかるため、余裕を持った準備が重要です。

マンション売却には費用がかかる

マンション売却の代金は、そのすべてが手元に残るわけではありません。
仲介手数料や抵当権抹消登記費用、司法書士報酬など、マンション売却にはさまざまな費用がかかります。

また、売却益が出た場合には、所得税や住民税の支払いも必要になるので注意しましょう。

マンション売却で注意したい手数料と税金

マンション売却を成功させるには、販売価格だけでなく、費用の内訳までしっかり把握しておくことが重要です。

続いては、マンションを売却する際にかかる代表的な手数料や税金、費用を解説します。

仲介手数料

不動産会社に売却活動を依頼する場合、多くのケースで仲介手数料が発生します。
売却が成立した際にのみ支払う成功報酬で、上限額が決まっているのが特徴です。

売却価格×3%+6万円（+消費税）

例えば、3,000万円で売却できた場合の仲介手数料は、

3,000万円×3％＋6万円＝96万円（税抜）

となり、消費税を加えると約105.6万円が必要になります。

印紙税

売買契約書には、国に納める収入印紙（印紙税）が必要です。
契約書に記載された金額によって課税額が異なり、契約書1通ごとに印紙を貼付して納税します。

【不動産売買契約書の印紙税（平成26年4月1日～令和9年3月31日まで）】

契約金額	本則税率	軽減税率
500万円を超え 1千万円以下のもの	1万円	4千円
1千万円を超え 5千万円以下のもの	2万円	1万円
5千万円を超え 1億円以下のもの	6万円	3万円
1億円を超え 5億円以下のもの	10万円	6万円
5億円を超え 10億円以下のもの	20万円	16万円
10億円を超え 50億円以下のもの	40万円	32万円
50億円を超えるもの	60万円	48万円

印紙代は売り手と買い手が折半する場合もありますが、慣習的には買い手が負担することが多いです。
ただし、不動産会社との契約や地域によって異なるため、事前に確認しましょう。

譲渡所得税

マンションを売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して課税されるのが譲渡所得税（所得税＋住民税）です。

譲渡所得＝売却価格−（取得費 + 譲渡費用）

取得費とは、購入代金や購入時の仲介手数料、印紙税などを指します。譲渡費用とは、売却時の仲介手数料や登記費用などが該当します。

また、所有期間によって税率が異なります。

所有期間	区分	譲渡所得税
5年以下	短期譲渡所得	39.63% （所得税30%＋住民税9%＋復興税）
5年超	長期譲渡所得	20.315% （所得税15%＋住民税5%＋復興税）

なお、自宅を売却した場合には「3,000万円の特別控除」や「10年超所有の軽減税率」などの優遇措置もあり、適用条件を満たせば大幅に税額を抑えることができます。

その他費用

マンション売却時には、以下のような費用も発生することがあります。

• 抵当権抹消費用
• 司法書士報酬
• 管理費・修繕積立金の清算
• リフォーム・ハウスクリーニング代

これらは売却価格とは別に必要な費用です。
事前に確認しておくことで、「思ったより手元に残らなかった」という失敗を防ぐことができるでしょう。

中古マンションを高く売るためのコツ

中古マンションを少しでも高く、そして早く売りたいと考える方は多いでしょう。
しかし、マンションの売却はタイミングや戦略を誤ると、想定より低い価格でしか売れなかったり、売却に長い時間がかかったりすることがあります。

そこでここからは、中古マンションの売却を有利に進めるための具体的なコツを紹介します。
築年数や市場の動き、売却時期の計画、不動産会社の選び方など、重要なポイントを押さえて、納得のいく売却を目指しましょう。

築年数10年以内に売却する

マンションを高く早く売却するには、築年数10年以内の売却がおすすめです。

一般的に、築年数が浅いマンションは設備の劣化が少なく、見た目の印象も良いため、買い手がつきやすく高値がつきやすくなります。
また、築10年以内の物件は売却数が比較的少ないため、希少性が評価されやすい点もメリットです。

ただし、所有期間が5年未満だと短期譲渡所得とみなされ、所得税・住民税の税率が高くなるため、注意しましょう。

市場が活発なタイミングを見計らう

マンション売却の市場が活発になるのは、新生活が始まる2～3月頃です。
この時期に売却すると、需要が高まっているため相場以上の価格で早く売れる可能性があります。
マンション売却には通常3～6ヶ月かかるため、10～11月頃から準備を始めるのが理想です。

マンション売却を焦って進めると、値引き交渉に弱くなり、結果的に高値売却のチャンスを逃してしまうことがあります。
売却スケジュールには余裕を持たせることが大切です。

マンション売却が得意な不動産会社に依頼する

不動産会社と一口に言っても、それぞれ得意分野があります。

マンションを売却する場合、当然ながら戸建ての売却が得意な不動産会社よりもマンション売却が得意な不動産会社のほうが、地域の相場やマンション特有の売り方、購入希望者のニーズに詳しいため、成功する確率は高くなるでしょう。

不動産会社の実績や口コミ、査定時の説明のわかりやすさなどを比較し、慎重に選ぶのがおすすめです。

営業担当者と連絡をこまめにする

営業担当者とこまめに連絡を取ることは、マンション売却をスムーズに進めるために非常に重要です。
特に、一般媒介契約では専属専任媒介契約や専任媒介契約と異なり、担当者から定期的な状況報告を受ける義務がないため、売却の進捗状況が見えづらくなります。

不動産会社の営業担当者は複数の売主を担当していることが一般的なため、自分から積極的に営業担当者と連絡を取り、現在の状況や内覧件数、反響の内容、改善点などを確認しましょう。
可能であれば、担当者からの連絡には1時間以内に返答することを心がけ、迅速なやりとりを徹底すると、営業側のモチベーションも上がり、優先的に物件を紹介してくれる可能性が高まります。

内覧前は掃除や整理整頓をする

売却活動中、買主候補が実際に物件を見学する「内覧」は成約を左右する大事な場面です。

高額なリフォームやインテリアの変更までは必要ありませんが、掃除や整理整頓を徹底しておくことで、買主に良い印象を与えられます。
特に玄関、キッチン、浴室、トイレといった生活感が出やすい場所はしっかり清掃し、不要なものは片付けましょう。

部屋が散らかっていると、広さや間取りといった本来の魅力が伝わらず、買主にマイナスな印象を与えてしまうことがあります。
内覧前は「この部屋で暮らすイメージが湧くか」を意識し、できる限り清潔感を演出してください。

マンション売却は信頼できる不動産会社に相談しよう

マンションやアパートの売却は、大きな金額が動く人生の一大イベントです。
だからこそ、売却の流れや注意点、手数料や税金といった費用について、しっかり理解しておくことが重要になります。

マンションの売りやすさは、タイミングや条件によっても変動するため、自己判断だけでなく、専門知識をもった不動産会社のアドバイスを受けることをおすすめします。
IPA不動産は、アパートや一棟マンションなど、収益物件の売買を専門に扱う不動産会社です。これまでの売却実績は390棟以上、平均売却期間は約3ヶ月、仲介手数料半額・買取は無料で行っております。

マンション売却は、信頼できるパートナーとともに進めることで、無用なトラブルや損失を避け、スムーズで納得のいく売却を実現することができます。
まずは無料の査定から、お気軽にご活用ください。