大東建託の一棟アパートを売却するには？売却手順と注意点を解説

公開日：2025年3月21日

大東建託のアパートを所有しており、資産整理のため売却を検討しているという方もいるのではないでしょうか。
一棟アパートの売却は、一般的な不動産売却とは異なり、賃貸借契約や管理委託契約の状況、サブリース契約の有無など、考慮すべき点が多数あります。

この記事では、大東建託の一棟アパートを売却する際の手順や高く売るコツを紹介します。

1 一棟アパートを売却する際に確認・検討するべきこと
2 大東建託の一棟アパートは売却が難しい？
3 サブリース物件を売却する際に知っておくべきこと
4 大東建託の一棟アパートを売却する手順
5 大東建託の一棟アパートを高く売るコツ
6 大東建託のアパート売却はIPA不動産にご相談ください

一棟アパートを売却する際に確認・検討するべきこと

一棟アパートを売却する際は、一般的な戸建てや区分マンションの売却とは異なり、収益物件ならではの視点で検討することが重要です。

まずは、一棟アパートの売却を検討している方に向けて、事前に確認・検討しておきたい4つのポイントを紹介します。

収益性と市場価値の確認

一棟アパートの価値は、主に「家賃収入」と「利回り」によって評価されます。
現在の賃料水準や空室率、修繕履歴などを整理し、投資家にとって魅力的な物件なのかどうかを確認しましょう。

また、一棟アパートは築年数の経過により不動産の価値が下がるのが一般的です。
しかし、大東建託のように立地を重視した物件を扱う場合、建物設備が劣化していても価値が下がりにくいケースもあります。
そのため、近隣の類似物件の売却事例を調査し、市場価格と照らし合わせることが重要です。

タイミングを見極める

一棟アパートの売却価格は、不動産市場の動向によって大きく変動します。
特に、金利が低い時期や、不動産投資の需要が高まるタイミングに売り出せば、好条件での売却が期待できるでしょう。

費用・税金を考慮する

一棟アパートを売却する際には、売却価格だけでなく、発生する費用や税金も考慮しておく必要があります。
売却後に想定外の支出が発生しないよう、事前にどのような費用がかかるのかを把握しておきましょう。

【アパート売却時の費用一覧】

仲介手数料
登記費用
測量費
修繕・リフォーム費用

【アパート売却時の税金一覧】

譲渡所得税、住民税
消費税
固定資産税・都市計画税の清算

関連記事：アパートなど収益物件の売却に掛かる経費を削減する方法

賃貸借契約の状況を整理する

一棟アパートの購入希望者にとって、入居者の有無や契約条件は非常に重要な判断材料となります。

賃貸借契約の内容（家賃、契約期間、更新状況、敷金・保証金の有無など）を整理し、買主に明確に説明できるよう準備しておきましょう。

また、空室が多い場合は、売却前にテナント付けを強化することで、より高値で売却できる可能性があります。

修繕履歴と管理状況を確認する

建物の修繕履歴や今後の修繕予定も、一棟アパートの買主にとって重要な情報です。
特に、外壁や屋根、給排水設備の大規模修繕が必要かどうかは、買主の購入判断に大きく影響します。

また、建物の管理状況も確認し、清掃や設備点検の頻度、管理会社の対応などを明確にすることが重要です。
管理が行き届いている物件は、買主にとっても安心材料となり、スムーズな売却につながります。

管理委託契約やサブリースの確認

管理委託契約やサブリース契約がある場合、契約内容を事前に確認しておくことが大切です。
特に、サブリース契約（家賃保証契約）の場合、買主が契約を引き継ぐ可能性があります。

また、管理会社を変更する場合の手続きについても確認し、スムーズに引き継げるよう準備しましょう。

大東建託の一棟アパートは売却が難しい？

大東建託株式会社は、アパートやマンションの賃貸物件の企画・設計・施工を行うだけでなく、入居者の斡旋や管理・運営までサポートする総合不動産会社です。
特に、サブリース（家賃保証）事業を展開しており、オーナーが所有する物件を一括で借り上げ、一定の賃料を支払う仕組みを提供しています。

サブリースは、家賃の安定収入が見込める点でメリットがある一方で、売却時には買主が見つかりにくい傾向があり、一般的には売却が難しくなるケースもあります。
しかし、大東建託の物件は立地の良いものが多いため、適切な方法を取ればスムーズに売却できる可能性も高いでしょう。

サブリース物件を売却する際に知っておくべきこと

サブリース契約（家賃保証契約）は、安定した賃料収入を確保できる反面、売却時には制約が生じることがあります。
サブリース物件をスムーズに売却するためには、契約内容を十分に理解し、適切な手続きを進めることが重要です。

ここでは、サブリース物件の売却を検討する際に知っておくべきポイントについて解説します。

オーナー側から解除できない

サブリース契約の最大の特徴の一つは、オーナー側の都合で自由に解約できない点です。

契約時に長期間の借上契約が結ばれていることが多く、中途解約には厳しい条件が設けられていることが一般的です。
「正当な理由」がなければオーナー側からの解除が難しいことが多く、売却の際に大きなハードルとなることがあります。

【正当な理由の一例】

建物の老朽化による取り壊し
生計維持のための売却
再開発事業等でやむを得ず売却が必要
オーナー自身が物件を使用するなど

ただし、これらの理由が認められるかどうかは契約内容や状況によるため、慎重な検討が必要です。

立退料や違約金が発生する可能性がある

サブリース会社は、オーナーに安定した賃料収入を保証する代わりに、契約解除による損害が生じた際には補償を求めることが一般的です。
また、立退料として、サブリース会社が借主に支払う補償金をオーナーが負担しなければならないケースもあります。

これらの費用負担を最小限に抑えるためには、契約内容を事前に確認し、事前にサブリース会社に相談や交渉を行うことが重要です。
契約書に記載された違約金の条件や解除要件を十分に理解しておくことで、売却時のリスクを軽減し、スムーズな手続きを進めることができます。

売却価格が相場より下がる可能性がある

サブリース契約が付帯している物件は、一般的な不動産と比べて売却価格が相場より低くなる傾向があります。
また、契約更新時に借上賃料が見直されるため、将来的に家賃が減額される可能性があり、契約の解除や条件変更が難しい点も、投資家にとってはデメリットとなることが多いです。

しかし、立地が良く管理状態が良好な物件であれば、サブリース契約のメリットを活かしながら適正な価格で売却することも可能です。
特に、大東建託のような大手総合不動産会社は、サブリース契約のデメリットを低減する工夫がされているため、買主にとって安心材料となることも考えられます。

絶対に売却できないわけではない

サブリース契約がある物件でも、売却が不可能というわけではありません。
大きく分けて、以下の2つの方法で売却を進めることができます。

サブリース契約を解除して売却する
サブリース契約を継続したまま売却する

正当な理由があれば、契約を解除した上で売却することも可能です。
ただし、解除に時間がかかる場合があるため、スケジュールを考慮して進める必要があります。

投資家の中には、安定収入が確保できるサブリース物件を好む人もいます。
そのため、サブリース契約を継続する条件で買主を見つけることができれば、売却のハードルを下げることができます。

サブリース物件の売却を成功させるには、契約内容を正しく理解し、適切な売却方法を選択することが重要です。
スムーズな売却を希望する場合は、収益物件の売却を得意とする不動産会社や専門家に相談し、アドバイスを受けながら進めることをおすすめします。

大東建託の一棟アパートを売却する手順

一棟アパートを売却するには、契約内容の確認や不動産会社への依頼など、いくつかの手順を踏む必要があります。
特に、管理委託契約やサブリース契約がある場合は、通常の不動産売却とは異なる注意点があるため、慎重に進めることが大切です。

ここでは、大東建託の一棟アパートを売却する際の具体的な手順を解説します。

大東建託との契約書を確認

まずは、大東建託と交わした契約書を確認し、管理委託契約やサブリース契約がどのような内容になっているかを把握します。
特に、解除事由や予告通知期間の条件など、売却に影響を与える条項を整理しておくことが重要です。

契約によっては、「契約解除の6ヶ月前に通知が必要」といった制約がある場合もあるため、売却のスケジュールを立てる際の参考にしましょう。
契約内容を十分に理解し、後々のトラブルを避けるために、専門家のアドバイスを受けるのも有効です。

不動産会社に査定・見積もり依頼

契約内容を確認した後は、不動産会社に査定を依頼します。
この際、管理委託契約やサブリース契約がある場合は、その条件や賃料の見直し履歴などの情報を不動産会社に正確に伝えることが重要です。

複数の会社に査定を依頼し、見積もりを比較することで、より有利な条件で売却を進めることができます。

不動産会社と媒介契約を締結

売却を依頼する不動産会社を決めたら、媒介契約を締結します。

大東建託の一棟アパートは、一般の投資家向け物件とは異なり、管理委託契約やサブリース契約の解除や引き継ぎが絡むため、収益物件売却の実績が豊富な不動産会社に依頼することをおすすめします。

特に、大東建託の収益物件の売却に強い会社を選べば、適切な売却価格の設定や契約解除の交渉についても、的確なアドバイスを受けられるでしょう。

大東建託に契約解除を相談

信頼できる不動産会社を見つけたら、大東建託に契約解除の相談を行います。
「売却が成立した時点で解除する」「6ヶ月後に解除する」などの具体的な条件は、大東建託と協議しながら決めることが重要です。

条件によっては違約金が発生する可能性もあるため、弁護士などの専門家に相談しながら慎重に進めましょう。
契約解除の条件が決まったら、解除通知は口頭ではなく、正式な書面で提示してください。

一棟アパートの売却活動開始

管理委託契約やサブリース契約がある場合でも、通常の不動産と同様に売却活動をスタートすることは可能です。
交渉に時間がかかる場合は、先に市場に出してしまうのも一つの方法です。

売却活動をスムーズに進めるためには、契約内容を明確にしたうえで、買主に安心してもらえる情報を提供することが大切です。
大東建託との協議と売却活動を、計画的に進めることが成功の鍵となるでしょう。

大東建託の一棟アパートを高く売るコツ

大東建託の一棟アパートをできるだけ高く売却するには、売却のタイミングや物件の状況を適切に整えることが重要です。
投資家が魅力を感じやすい条件を整え、市場の動向を見極めることで、より良い条件での売却が可能になります。

ここでは、一棟アパートを高く売るためのコツをいくつか紹介します。

入居率が高いときに売却する

一棟アパートの価値は、収益性によって大きく左右されるため、入居率が高い状態で売却することが重要です。
空室が多い状態よりも満室に近い方が、より高く売れる可能性が高くなります。

もし空室が多い場合は、売却前にキャンペーンを実施するなどして、入居率を上げておくとよいでしょう。
入居者が安定している物件は、買主にとって魅力的に映るため、価格交渉でも有利に進めることができます。

ベストなタイミングを見極める

不動産市場は、金利の動向や投資家の需要によって変動するため、高く売れるタイミングを見極めることが大切です。
一般的に、不動産投資の需要が高まるのは、低金利が続いている時期や景気が安定しているタイミングです。また、年度末や決算期の直前は、投資家が新たな物件を探すことが多いため、売却のチャンスとなります。

一方で、アパートの築年数が経過すると、建物の評価が下がるだけでなく、修繕費用の増加が見込まれるため、早めの売却が良い場合もあります。

管理委託契約やサブリース契約がある場合は、契約更新のタイミングで売却を検討するのも一つの方法です。