一棟マンションの売却を成功させる5つのコツ！タイミングや流れ、注意点を解説

一棟マンションの売却は大きな資産の取引であり、成功のためにはタイミングや手順の理解が不可欠です。しかし、多くのオーナーが「できるだけ高く売りたい」「適切なタイミングが分からない」などの悩みを抱えています。
一棟マンションの売却価格を最大化し、トラブルを回避するには、事前準備と専門的な知識が求められるでしょう。

この記事では、一棟マンションの売却に適した時期やタイミング、具体的な流れや注意点について詳しく解説します。一棟マンションの売却を検討している方に向けて、役立つ基礎知識を紹介するので、ぜひ参考にしてください。

一棟マンションとは

一棟マンションとは、1つの建物全体を所有する形態の不動産を指します。

通常、複数の賃貸住戸やテナントスペースを備えた建物であり、主に投資用不動産として利用されます。賃料収入と土地の価値が主な収益源となるため、投資家が購入者の中心です。

一方、区分マンションは1つの住戸単位で所有するものです。
個人が自宅として利用したり、賃貸マンションとして運用するケースが一般的です。

区分マンションとの違い

一棟マンションと区分マンションには以下のような違いがあります。

一棟マンション	区分マンション
建物全体を所有し、一括で売却可能 賃料収入や土地の価値が評価の中心 規模が大きく、投資家が主な購入層 価格が高額で流通市場が限定される	1つの住戸単位で売却可能 住戸自体の市場価値が評価の中心 一般個人やファミリーが購入層 比較的流通市場が広い

一棟マンションは、規模が大きく高額な資産です。購入希望者である投資家は、物件の収益性や将来的な資産価値を重視するため、現在の賃料収入や周辺環境の将来性をアピールすることがポイントになるでしょう。
一方、区分マンションは、個人の居住や小規模な投資に適しており、流通市場が広いことが特徴です。

一棟マンションの売却を検討する際は、このような特徴を理解し、購入希望者のニーズに合わせた戦略を立てることが重要です。

一棟マンションを売却するベストなタイミング

一棟マンションを高く売却するためには、タイミングの見極めが非常に重要です。
不動産市場の動向や物件の状態、収益性などを総合的に判断したうえで、より有利な条件での売却を進めましょう。

ここでは、一棟マンションの売却におすすめのタイミングと、その理由について説明します。

不動産の市場価格が上昇中

出典：不動産価格指数（商業用不動産）（令和6年7月・第2四半期分）

不動産市場が活発で価格が上昇傾向なら、一棟マンションを高値で売却できるチャンスです。特に、都市部や再開発が進むエリアでは需要が急増し、価格が高騰する場合もあります。

国土交通省が提供している「不動産価格指数の推移」をはじめ、マーケットレポートや近隣の取引事例を確認して、不動産市場の動向に注目しておきましょう。

「もう少し待てばさらに高く売れるかも」という気持ちも分かりますが、不動産市場は常に変動し、タイミングを見極めるのが難しいことも事実です。
価格がピークを過ぎると下落に転じるリスクもあるため、信頼できる不動産会社や専門家と相談し、適切なタイミングで売却を進めることが重要です。

築年数は15～20年が目安

築15～20年の一棟マンションは、建物の劣化が目立つ前でありながら賃料収入が安定していることが多く、購入を希望する投資家が多いです。

一方、築20年を過ぎるとマンションの価値は下がる傾向があります。
特に一棟マンションの場合は大規模修繕が必要なため、その前に売却を希望するオーナーが多いです。

減価償却が終了する

減価償却とは、建物の価値を使用年数に応じて経費として計上する仕組みで、法人オーナーにとっては重要な節税対策の一つです。

そのため、減価償却が終了する時期は、マンション売却を検討するタイミングとなるでしょう。減価償却が終了したタイミングで、新たな投資対象に乗り換えるオーナーも多いです。

一棟マンションの種類	減価償却完了の目安
鉄筋鉄骨・鉄筋コンクリート造	47年（法定耐用年数）
重量鉄骨造	約34年（法定耐用年数）

 

入居率が高い時期

入居率が高い状態の一棟マンションは、収益性が高く安定した投資物件として評価されます。
そのため、空室が目立つ時期に売却するよりは、入居率が高い時期に売却するほうが、スムーズに売れる可能性が高いです。

一棟マンションの売却を希望する時期に空室がある場合は、管理会社と協力して入居率を高めましょう。入居率の向上は物件の価値を高めるため、高く売れる場合もあります。

収益性が低下した

賃料の下落や空室の増加により、一棟マンションの収益性が低下している場合は、早めに売却を検討しましょう。収益物件としての魅力が下がる前に売却することで、損失を最小限に抑えられます。

特に、周辺エリアの競争が激化していたり、建物の老朽化が進んでいる場合は、資産価値がさらに下がる前に行動を起こすことが大切です。

周辺環境やライフスタイルの変化

地域の再開発や交通機関の整備、逆に人口流出などが起きた場合も、売却を検討するタイミングです。
特に、将来的に地域の価値が下がる可能性がある場合は、一棟マンションの需要がまだ高いうちに売却を進めましょう。

また、資産の見直しや相続の準備、事業拡大のための資金調達が必要な場合など、個人的な事情が変化したタイミングも売却を考える時期です。
早めに計画を立て、適切な売却戦略を練りましょう。

一棟マンションを売却するときの流れ

一棟マンションを売却するには、以下の流れや手順で進むのが一般的です。

査定依頼

まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、相場を把握します。

一棟マンションの場合、規模や収益性が評価のポイントとなるため、投資用不動産に強い会社に査定依頼をするのがおすすめです。

また、近隣不動産の取引実績や収益性、土地の価格などを調べて、自身でも相場を把握しておくと良いでしょう。

媒介契約

査定結果が届いたら、それをもとに不動産会社と打ち合わせをして、媒介契約を結びます。

媒介契約には以下の3種類があります。

媒介契約の種類	特徴
専属専任媒介契約	1社のみが仲介可能で、自分での買い手探しも不可。不動産会社が積極的に売却活動を行う。
専任媒介契約	1社のみが仲介できるが、自分での買い手探しは可能。不動産会社が売却活動を重点的に行う。
一般媒介契約	複数の不動産会社と契約できるが、不動産会社の売却活動の積極性は専属契約に比べると低くなる可能性がある。

 

売却活動

媒介契約を締結したら、不動産会社が売却活動を開始します。

インターネット広告や内覧会の開催、直接の購入希望者との交渉などが行われます。
物件の魅力を最大限に伝えるため、清掃や演出にも気を配りましょう。

興味を持った購入希望者には、実際に内覧してもらい、物件の魅力を伝えます。

契約・決済

購入希望者が決まったら、売買契約書を作成し、決済を行います。
この段階では、税金や諸費用の確認が重要です。
売却に伴うコストを事前に把握しておくことで、手続きをスムーズに進めることができます。

一棟マンションの売却にかかる費用（税金・手数料）

一棟マンションを売却する際には、売却価格に対する税金や手数料など、さまざまな費用が発生します。
マンション売却にかかる費用を事前に把握しておくことで、想定外の出費を防ぎ、売却をスムーズに進められるでしょう。

ここでは、具体的な費用について詳しく解説します。

印紙税

印紙税とは、一棟マンションの売買契約書に貼付する印紙の代金です。
契約金額に応じて税額が異なり、契約金額が大きくなるほど税額も高くなります。

【印紙税（軽減措置：令和9年3月31日まで）】

売買契約の金額	税額
5,000万円を超え1億円以下のもの	3万円
１億円を超え ５億円以下のもの	6 万円
５億円を超え 10億円以下のもの	16 万円
10億円を超え 50億円以下のもの	32万円
50億円を超えるもの	48万円

出典：国税庁「不動産売買契約書の印紙税の軽減措置」

例えば、一棟マンションの売却価格が2億円の場合、印紙税は6万円です。
売却金額に応じて税額が変動するため、正確に計算しておきましょう。

仲介手数料

不動産会社を通じて売却を進める場合、仲介手数料が発生します。

一棟マンションの売却価格に応じた割合で計算され、一般的には「売却価格の3％＋6万円」に消費税を加えた金額が仲介手数料の上限となります。
仲介手数料は成功報酬のため、売却が成立した際にのみ発生します。

【仲介手数料の計算方法】

不動産の売買価格	仲介手数料の上限額（税抜）
200万円未満	売却価格×5%
200万円超400万円以下	売却価格×4%＋2万円
400万円超	売却価格×3%＋6万円

 

【仲介手数料の計算例】 売却価格2億円の場合：2億円× 3％＋6万円＝606万円（税抜） 売却価格5億円の場合：5億円× 3％＋6万円＝1,506万円（税抜）

 
【仲介手数料の早見表】

売買価格	仲介手数料（税抜）	仲介手数料（税込）
5,000万円	1,560,000円	1,716,000円
5,500万円	1,710,000円	1,881,000円
6,000万円	1,860,000円	2,046,000円
6,500万円	2,010,000円	2,211,000円
7,000万円	2,160,000円	2,376,000円
7,500万円	2,310,000円	2,541,000円
8,000万円	2,460,000円	2,706,000円
8,500万円	2,610,000円	2,871,000円
9,000万円	2,760,000円	3,036,000円

9,500万円	2,910,000円	3,201,000円
1億円	3,060,000円	3,336,000円
2億円	6,060,000円	6,666,000円
3億円	9,060,000円	9,966,000円
4億円	12,060,000円	13,266,000円
5億円	15,060,000円	16,566,000円

 

譲渡所得税

譲渡所得税は、一棟マンションの売却で得た利益に課される税金です。
売却価格から取得費や売却にかかった経費を差し引いた残りの利益が課税対象となります。

一棟マンションの所有期間に応じて、税率が異なります。

区分	税率
短期譲渡所得 （所有期間5年以下の土地・建物）	税率39.63% （所得税 30.63% 、住民税 9%）
長期譲渡所得 （所有期間5年を超える土地・建物）	税率20.315% （所得税 15.315% 、住民税 5%)

 

【譲渡所得税の計算例（※一棟マンションの売却益1,000万円の場合）】 長期譲渡所得（5年以上）の場合：1,000万円×20.315%＝203万1,500円 短期期譲渡所得（5年未満）の場合：1,000万円×39.63%＝396万3,000円

 

繰上返済手数料

ローン返済中の一棟マンションを売却する場合、売却代金を使って繰上返済を行うことが一般的です。
その際に、金融機関から請求されるのが繰上返済手数料です。

手数料の金額は金融機関によって異なるため、事前に確認しておきましょう。
固定金利型のローンの場合、手数料が高い可能性があります。

登記費用（抵当権抹消）

一棟マンションの売却時にローンを完済したら、抵当権を抹消する手続きが必要です。

抹消登記の費用は1不動産あたり1,000円ですが、所有権移転登記を司法書士に依頼する場合は報酬が発生します。

地域や依頼内容によって報酬額が異なるため、見積もりを依頼しておくと安心です。

その他費用

一棟マンションの売却には、以下のような追加費用が発生する場合があります。

• ハウスクリーニング費用
• 測量費用
• 解体費用　など

物件の状態や売却条件によってかかる費用は異なるため、不動産会社に相談しながら、総額いくらの費用がかかるのかを確認しておきましょう。

不動産売却にかかる費用については、こちらで詳しく解説しています。

一棟マンション売却の注意点

一棟マンションの売却は高額な取引になるため、事前準備と注意点の把握が重要です。
適切な計画を立て、売却の目的や条件を明確にすることで、トラブルを防ぎながら円滑に進めることができます。

ここからは、一棟マンション売却において、特に注意すべきポイントを解説します。

売却目的を明確にする

一棟マンションを売却する理由は人それぞれで、さまざまなケースが考えられます。

• 資産整理
• 事業資金の調達
• 収益性の低下
• 相続問題　など

例えば、資産整理を目的とした売却なら、税務上のメリットが得られるタイミングを見極めることが重要です。資金調達が目的なら、迅速な売却完了を優先して、近隣物件よりもやや低い価格設定をするなど、ターゲット層に訴求する価格戦略が求められるでしょう。
収益性が低下している場合は、収益性の悪化が進む前に売り出すことが大切です。

売却の目的を明確にすると、何を重視すべきかが明確になり、売却時期や価格設定など、具体的な戦略が立てやすくなるでしょう。

区分マンションよりも売りにくい

一棟マンションは、区分マンションと比較して売却の難易度が高い傾向にあります。

その理由としては、以下の点が挙げられます。

• 購入希望者が限定される
• 取引価格が高額
• 物件評価額が重視される

一棟マンションの購入者は主に投資家や法人であり、購入層が限定的です。物件価格が数千万円から数億円に達するため、区分マンションやアパートに比べると、購入のハードルが高くなるでしょう。

また、一棟マンションは投資不動産として取引されることが多く、単なる建物の状態だけでなく、賃料収入や稼働率が評価の中心となります。
さらに、賃貸需要や周辺環境の将来性が評価に大きく影響するため、売却にはこれらの要素をしっかりとアピールする準備が必要です。

適切な販売価格を見極める

一棟マンションの販売価格は、収益性、築年数、立地、周辺環境などの要素によって決まります。
適切な販売価格を設定するためには、以下のようなアプローチが有効です。

• 周辺相場の調査
• 収益性の計算

特に、年間賃料収入や利回りなどの収益データをもとに、投資家が納得できる価格を算出することが重要です。
適正価格を設定することで、購入希望者からの問い合わせが増加し、売却完了までのスピードアップが期待できます。

売却に必要な費用を考慮する

一棟マンションの売却は高額の取引ですが、売却代金がすべて手元に残るわけではありません。
先ほど説明した通り、売却時にはさまざまな費用が発生するため、事前にいくら必要かを見積もっておくと良いでしょう。

特に、事業資金の調達を目的に売却するケースなど、必要な資金の額が決まっている場合は、税金や手数料を差し引いた金額を想定しておかなければ、せっかくマンションが売れても資金不足となってしまうため、注意が必要です。

一棟マンションを高く売るコツ

一棟マンションを高値で売却するには、いくつかの工夫が必要です。

ここからは、一棟マンションをできるだけ高く売りたい方に向けて、売却のコツを5つ紹介します。

タイミングを見極める

一棟マンションを高く売るには、不動産市場の動向や物件の状態を考慮し、売却時期を見極めることが重要です。

市場が活発な時期や、地域の開発が進んでいる場合など、不動産価格が上昇傾向にあるタイミングで売却活動を開始すると、高値での取引が期待できます。

一棟マンションに強い不動産会社を選ぶ

一棟マンションの売却は、通常の不動産取引よりも専門性が求められます。
そのため、投資用不動産に強い不動産会社を選ぶことが成功の鍵となるでしょう。 不動産会社を選ぶポイントは、以下の通りです。

• 一棟マンションの売却経験
• 投資家ネットワーク
• 収益物件の知識

一棟マンションの売却には、物件の収益性や利回り、購入希望者のニーズを的確に把握した不動産会社のサポートが不可欠です。

一棟マンションの売却経験が豊富な会社は、適切な販売戦略を立てられるため、売却のスピードや価格面で大きなメリットがあります。
また、独自の投資家ネットワークを持つ会社は、多様な購入希望者にアプローチできるため、条件に合う買い手を見つけやすいです。
さらに、収益物件特有の知識が豊富な会社は、賃料収入や稼働率のアピールポイントを的確に伝え、物件価値を最大化する支援を行います。

修繕履歴を開示する

一棟マンションの売却では、購入希望者に修繕履歴を開示することで、物件の信頼性を高めることができます。

特に、外壁補修や配管工事といった大規模修繕の実施状況、エレベーターや共用部分の点検履歴など、定期的なメンテナンスの実施状況を伝えることで、将来的な修繕費用の見通しが立てやすくなるため、購入の意思決定がスムーズになるでしょう。

修繕・クリーニングを行う

売却前に物件の清掃や修繕を行うことで、購入希望者に好印象を与えることができます。

特に、共用部分を徹底的にクリーニングしたり、破損箇所や古い設備があれば修理・交換を行っておきましょう。

売却期間は長めに設定する

一棟マンションの売却には、区分マンションよりも長い期間がかかることがあります。
市場での購入希望者が限定的であるため、急いで売却するよりも適切な購入者を待つことが重要です。

特に急ぎの資金需要が無い場合には、不動産会社と相談し、無理のないスケジュールを設定しましょう。

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