不動産投資（アパート経営）が相続税対策になる訳

平成27年に相続税の改正を皮切りに相続税対策としてアパート経営などの不動産投資に注目が集まっております。
何故ならば相続税の基礎控除額が4割減額されてしまっため、相続税が今まで以上に大きくなってしまい、平成26年までは相続税がかからなかった方にも相続税が課税される可能性ができてしまったからです。

基礎控除
5,000万円 ⇒ 3,000万円（改正）
相続人控除1人あたり
1,000万円 ⇒ 600万円（改正）

そこで今回はアパートやマンション、ビルなどの不動産を購入したり建築することによって、なぜ相続税対策になるのかをご紹介します。

アパート・マンション建築（購入）で相続税評価額を軽減

相続財産の評価額は「その財産の取得時（相続発生時）の時価」と定められており、その相続税額を軽減させる方法として「相続税評価額を低くする・相続財産を減らす・相続人を増やす」の3つが上げられます。
そしてアパート等の不動産を購入することにより「相続税評価額を低くする」ことが出来ます。

例えば、相続財産が現金1億円の場合、評価額（時価）は1億円になります。
ところが不動産の場合、土地や建物の相場が1億円であっても相続税評価額は相場よりも低くなるのです。
土地評価は国が定める路線価という価格を基準に計算され、相場よりも８割程低く設定されております。
また建物の場合は固定資産税評価額という評価方式で計算され、実際の建築費用に比べ６～７割程低くなることが多いのです。

更に小規模宅地の特例という減額制度があります。

小規模宅地の特例とは土地にアパートやマンション等の賃貸住宅がある場合、土地評価額が5割減額される特例です。
※土地200㎡までの部分に適用されます。

更に更に建物賃貸部分には借家権割合という控除もあります。

借家権割合とは建物賃貸部分に対して評価額を30％控除しますという特例です。

例えば、、、
下記条件で不動産購入した場合
土地1億円＋建物1億円＝合計2億円

相続税評価額は、、、
土地8千万円＋建物6千万円＝合計14千万円

更に特例と控除によって、、、
土地4千万円＋建物4.2千万円＝合計8.2千万円

となり当初2億円の財産は8.2千万円となり約6割減額されることになりました。
この様に現金で相続するよりも不動産として相続した方が圧倒的に相続税は軽減されることになります。
しかしその不動産を相続後に売却した場合、当初購入した同金額で売却することは難しいので注意しなくてはなりません。
それは建物は新築から中古になれば価値は下がることになり、築年数が古くなればなるほど価値は下がっていきます。

収益力・資産価値を考慮することも重要

経済動向によって不動産市場が暴落してしまう可能性もありますし、中古物件を購入した場合は思いもよらない修繕費用が必要になることもあります。
そしてローンを利用している場合は、空室などによって当初予定していた家賃収入が見込めず銀行への返済に苦慮してしまうこともあります。
相続税対策のみではなく、その物件の将来にわたる収益力・資産価値・出口戦力まで十分に計画を立てることが重要です。
不動産投資のメリットとリスクをご参照ください。

弊社では、不動産投資のコンサルティングはもちろん相続の際のご相談も受け付けております。
相続税に強い税理士のご紹介もしておりますので、ご相談などお気軽にお問い合わせください。