マンションのローンが払えなかったらどうなる？対処方法教えます

マンションや一戸建てを購入する際に、ほとんどの方が金融機関のローンを利用します。
ローン返済は無理なく確実に返せるように計画するのは当たり前ですが、万が一ローンの返済ができなくなってしまった場合どうなるのか。
すぐに家を出なくてはいけないのか？家を取り上げられてしまうのか？など気になります。

万が一ローンの返済ができなくなってしまった場合どうなるのかを紹介していきたいと思います。

すぐに明け渡しが必要なわけではない

滞納したからといってすぐに物件を引き渡さなければいけないと言うわけではありません。滞納から明け渡しまではある程度の猶予があります。

明け渡しまでのタイムリミット

1. 金融機関から書面でローンの督促状が届きます。（滞納1ヶ月目）
2. さらに滞納を続けると電話や訪問での督促が始まります。また、信用情報機関に事故の履歴が載ります（滞納2〜3ヶ月目）
3. さらに滞納が続くと、期限の利益喪失通知が届きます。（滞納4〜6ヶ月目）
4. さらに滞納を続けると金融機関から、代位弁済に関する通知が届きます。内容は「このまま滞納が続けば、住宅ローンを一括で返済してもらうか、それが出来なければ競売にかけます」です。（滞納4〜6ヶ月目）
5. さらに滞納を続けたまま3ヶ月経つと、代位弁済手続き開始という通知が送られてきます。この時点でローンを一括返済できない場合は、競売にかけられてしまいます。（滞納7ヶ月目以降）
6. 債務者は返済を滞っているくらいなので一括返済などできません。そのため、金融機関が裁判所へ競売の申立てをして、競売物件となってしまいます。
7. 落札者が代金を払った段階で物件の所有権は落札者に移りあなたの物では無くなります（滞納9〜12ヶ月目ごろ）

期限の利益とは？

期限の利益とはいわゆる分割払いです。
ローンとは「一定の金利を追加して返す代わりに分割で返せば良い」と言う制度ですね。

債務者には毎月の支払い額が少なくて済むと言う利点があり、債権者には貸した金額以上の金額が返ってくる利点があります。
このようなwin-winの関係でローンの契約が成り立っているのです。

しかしこの関係には前提があります。それは債務者に返済能力がある前提です。
ローンの滞納はその前提が崩れるという意味ですから、期限の利益も無くなり、一括で返さなければいけなくなります。

競売のデメリット

競売になると何が良くないのでしょうか。
実は競売には普通に売るよりも様々なデメリットがあるのです。

経済状況が周囲に知られてしまう

競売とは様々な人の入札形式で落札者を決めるものですから、当然、競売の参加者を募るためにインターネットなどを使って幅広く公告を行います。

必然的に友人知人や家族、近所の人などに物件の競売が知られてしまいます。

安く売られてしまう

競売は買う側にもさまざまなリスクがあるため、そのぶん安価なのが普通です。

一般相場の半額程度で買われることも多々あります。
ローンを返すために家をできるだけ高く売らなければならないのに、安価で売られてしまうとローン残金がたくさん残ってしまいます。

引っ越し代が自腹

任意売却であれば買い手と交渉して引っ越し代を出してもらえるかもしれません。

しかし競売の場合はほとんど引っ越し代は出してもらえません。
なぜなら所有権が自動的に買い手に移り、強制執行によって元の所有者を追い出せるからです。

買い手によっては善意で引っ越し代を出してくれる人もいるかもしれませんが、引っ越し代を出すメリットが買い手側にないので、ほとんどの場合は出してくれません。

できるだけ高く売るには任意売却が良い

競売物件となってしまうと所有者の意思とは関係なしに物件はオークションにかけられ売却させられてしまいます。

競売になると相場よりもかなり安い金額での売却となってしまう為、物件を手放した後に借金だけが残ってしまいます。
この競売物件になるのを避ける方法として任意売却という方法があります。

任意売却とは債権者と円滑な話し合いを行い、抵当権を外す合意を得て、一般的な不動産取引のように債務者の意志が反映された形で不動産の売却ができる、という内容になります。

任意売却の場合は一般の不動産売買として売却が出来る為、競売に比べて高く売却が出来ます。
つまり任意売却を依頼する不動産会社がいかに上手く交渉をして高い金額で売却してくれるかが重要になってきます。

良心的な不動産会社であれば物件売却後の資金繰りまでもお手伝いしてくれると思いますので信頼のおける不動産会社を選びましょう。
そして出来る限り競売にならないようによく相談しながら計画を立てることが大切です。

任意売却でもローンは残る？

ローンの残金が残ってしまうかどうかは、売値によります。ただ、不動産は買ったときよりも値下がりするのが普通ですので、残念ながら任意売却したあともローン残金が残ってしまうケースが大多数です。

しかし、任意売却の利益でかなり残金は少なくなっていますので無理のない返済は十分可能です。
金融機関との交渉にもよりますが、月に1万円から2万円ずつ返していくイメージになります。

早めに対策することが大事です

競売を回避して任意売却を成功させる秘訣は早めの対策です。
任意売却は債権者である金融機関の同意がなければできません。
もう1ヶ月か2ヶ月で落札者が決まりそうな段階になると金融機関もあまり同意してくれなくなります。
なぜなら短期間で買い手を見つけるのが難しいからです。

任意売却になれている業者を選ぶこと

任意売却は金融機関や買い手など複数の利害関係者との交渉が必要となり、難易度が高いです。
したがって、慣れてない業者を選ぶと、買い手が見つからなかったり、金融機関との交渉が上手くいかなかったりして、失敗してしまいます。

業者選びの際にはその業者に任意売却の実績があるかどうかを調べてから依頼しましょう。

任意売却のご相談はIPA不動産へお任せください

IPA不動産は任意売却の専門部署を設け、経験豊富なスタッフが対応しております。
差し押さえられ、競売寸前だった物件の任意売却を成功させた実績もございます。
→差し押さえられてしまったアパートの売却成功事例

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