アパート売却の相場はいくらか？調べ方や高く売るためのポイントを紹介

アパートの売却を検討するなかで、「いくらで売れるのか分からない」「相場の調べ方が難しい」と感じている方も多いのではないでしょうか。 不動産は高額な資産だけに、適正な価格を把握せずに売却を進めてしまうと、大きな損をする可能性もあります。

この記事では、アパート売却の相場の目安や正確な調べ方、高く売るために押さえておきたいポイントを分かりやすく解説します。 納得のいく価格で売却するために、ぜひ参考にしてください。

アパートの売却相場の調べ方

アパートの売却相場は、エリアや最寄り駅、駅からの距離、建物の構造、延床面積、築年数など、さまざまな要因によって大きく異なります。
都市部と地方では価格帯が大きく異なるのはもちろん、同じエリア内でも、徒歩5分圏内と15分圏外とでは大きな差が出ることも珍しくありません。

さらに、一棟アパートのような収益物件の場合は、「いくらで建てられたか」ではなく、その物件がどれだけの家賃収入を生んでいるか（利回り）や入居率の安定性が評価に直結します。 築年数が古くても利回りが良ければ高く売れることもありますし、空室が多い場合には大幅な値下げが必要になることもあるのです。

そのため、アパートの売却相場を正しく把握するためには、「なんとなくの感覚」ではなく、客観的なデータをもとにした調査が重要です。

まずは、アパート売却相場の具体的な調べ方を詳しく紹介します。

不動産ライブラリ

「不動産情報ライブラリ」は、2024年3月で廃止された「土地総合情報システム」の後継として、国土交通省が提供する公式の不動産取引情報公開サイトです。 2024年4月からは、これまで土地総合情報システムで閲覧できた取引価格情報などが、不動産情報ライブラリに集約されています。

不動産ライブラリは、全国で実際に行われた不動産取引のデータ（実売価格）が掲載されているため、非常に信頼性が高いのが特徴です。 不動産取引の価格や面積、築年数、構造、最寄り駅からの距離などを検索・確認することができます。

検索方法もシンプルで、都道府県・市区町村・町丁目単位で絞り込めるため、ピンポイントで近隣エリアのデータを確認できるのが大きなメリットです。 例えば、自分が所有するアパートと同じエリアや類似条件の取引事例を探すことで、過去に近隣で売却されたアパートの価格・面積・構造などが確認できます。 

不動産投資情報サイト

アパート（収益物件）の売却相場を調べるなら、楽待（らくまち）や健美家（けんびや）などの不動産投資情報サイトが役立ちます。 現在売り出し中のアパートの価格帯はもちろん、収益物件を幅広くチェックできるのが魅力です。

エリアや沿線・最寄り駅をはじめ、利回りや物件種別、価格帯などで検索をすると、売りたい物件と似た条件のアパートが、どのくらいの価格で市場に出ているかを確認できます。 不動産投資家向けのコラムやYouTubeの配信、セミナーも開催されているなど、アパート売却相場以外にも役立つ情報が満載です。

不動産取引サイト（レインズ）

「レインズ（REINS）」は、不動産業者のみが利用できる不動産流通機構の専用データベースで、売買成約事例が登録されています。
一般の方は直接閲覧できませんが、信頼できる不動産会社に依頼することで、レインズの成約データをもとにした相場情報を提供してもらうことができます。
レインズには、売主と買主の合意により実際に売れた価格が反映されているため、非常にリアルな相場感が得られます。アパート売却の正確な査定を受ける際には、必ず確認しておきたい情報源の一つです。

また、「レインズ・マーケット・インフォメーション」なら一般の方の閲覧が可能です。過去の取引情報を確認できるため、アパートの売却相場を調べたいときに役立つでしょう。
実際に売買された価格・面積・築年数などの情報を、エリアごとに確認することができます。

不動産一括査定

「不動産一括査定サイト」を利用すれば、複数の不動産会社にまとめて査定を依頼することができます。
代表的なサイトには、イエウール、すまいステップ、HOME4Uなどがあります。

不動産一括査定サイトは、物件の所在地や築年数、面積などを入力するだけで、複数社から査定額が届くのがメリットです。
同じ物件でも会社によって査定額が異なる場合があるため、相場の幅を知るためにも有効に活用できるでしょう。

また、机上査定（簡易査定）だけでなく、現地訪問による実査定を依頼すれば、より精度の高い見積もりが得られます。
売却を本格的に検討している場合は、実査定を依頼するのがおすすめです。

ただし、不動産一括査定にはデメリットもあります。

一括査定の依頼先には、実績の乏しい不動産会社や、契約を取るために高額の査定結果を提示してくる不動産会社も含まれており、すべてを鵜呑みにすることはできません。
査定結果だけでなく、各社の対応や信頼性も慎重に見極めることが重要です。

また、査定を依頼した会社から複数の営業電話やメールが届くことがあり、その対応が負担となる場合があるため注意しましょう。

不動産会社に依頼

もっとも確実に相場を把握する方法は、アパート売却に強い不動産会社に直接依頼することです。

不動産会社は、過去の成約実績や現在の市場動向を踏まえて、物件ごとのリアルな査定額や売却戦略を提案してくれます。

特に一棟アパートの場合は、投資家向けの売却戦略や入居状況の分析など、専門的な視点でのアドバイスが求められるため、アパート売却に実績のある会社に相談すると良いでしょう。

IPA不動産は、アパート売却・一棟マンションなど収益物件の売買を専門に扱う不動産会社です。390棟以上の売却実績があり、どんな物件でも高評価かつ最短20日で買取りいたします。

また、当社では、簡単1分の入力で査定依頼を行うことができます。無料査定なので、費用はもちろんかかりません。

売却査定ではプラスとなる部分をより評価させていただきます。 アパート売却をご検討の方は、ぜひお気軽にご活用ください。

一棟アパート（収益物件）の売却相場はいくら？

一棟アパートを売却する場合、相場は一般的なマンションや戸建てとは異なり、収益性や投資利回りなどの観点が重要視されます。
買主の多くが投資家や法人であるため、「どれだけ利益を生む物件か」が売却価格を左右するのが特徴です。

ここでは、一棟アパートの売却相場を決める3つの評価手法について詳しく見ていきましょう。

積算評価法（原価法）

積算評価法（原価法）は、不動産の現物資産としての価値に注目した評価方法です。

「もし今、同じ建物を新たに建てるとしたら、いくらかかるのか？」という再調達原価を基準に、建物の経過年数による減価償却を反映し、そこに土地の評価を加えて物件全体の価格を算出します。

主に金融機関による融資審査や担保評価で使われることが多く、賃料や収益性に左右されず、現物そのものの価値を重視するという特徴があります。

■土地価格

土地の価格は、公示地価・基準地価・路線価などを参考に、その面積に応じた価格を算出します。 実勢価格（市場価格）とはややズレがあることもありますが、税務上の評価額や金融機関の担保評価で使われるケースが多いです。

■建物価格

建物の価格は、次の計算式で求められます。

例えば、RC造のアパート（延床300㎡）を1㎡あたり25万円で再建築できると仮定し、築20年で残存耐用年数が27年ある場合、建物価格は次の通りです。

25万円×300㎡×（27年÷47年）＝約4,308万円

収益還元法

収益還元法とは、不動産が将来生み出す収益（主に家賃収入）に基づいて価格を算出する方法です。
投資用一棟アパートの場合、買主の多くは「いくら儲かるか」に注目するため、この方法が実際の売買価格にもっとも近い形で評価される傾向にあります。

収益還元法では、一定期間（通常1年間）に不動産から得られる純利益を一定率（還元利回り）で割り戻して現在価値を求めます。

純利益とは、家賃収入から、運営費用（管理費・修繕費・固定資産税など）を差し引いた金額です。 還元利回りとは、物件に対してどのくらいの利回りを期待するかを示す数字で、都心部の築浅物件の還元利回りは4〜5％、地方の築古物件なら7〜10％程度が目安です。

取引事例比較法

取引事例比較法は、過去に近隣で売却された類似のアパートの実績（成約価格）をもとに評価する方法です。
市場の動向を反映しやすく、実際の売却価格の妥当性を判断するための重要な手法となります。 取引事例比較法では、以下の要素が比較されます。

• エリア・立地（最寄り駅までの距離や周辺環境）
• 延床面積や敷地面積
• 築年数や構造（木造、RC造など）
• 利回りや賃料水準

ただし、表面上の条件だけでは評価しきれない部分もあるため、周辺事例の内容を慎重に見比べることが重要です。

関連記事：収益物件の3つの査定方法を解説！アパートなどの不動産を高値で売却するポイントを解説

アパートを売却する5つの手順

アパートの売却をするためには、以下の5つの手順を確認しておきましょう。

• 依頼する不動産会社を探す
• 複数の不動産会社を比較する
• 不動産会社と媒介契約を締結する
• アパートの不動産売買契約を結ぶ
• アパートを引き渡す

1つずつ詳しく解説していきます。

依頼する不動産会社を探す

初めに、依頼する不動産会社を探しましょう。 アパートの売却は、不動産市場にアパート情報を提供し、買主を探すのが一般的です。 不動産市場に情報を提供するためにも、不動産会社探しは必要です。

複数の不動産会社を比較する

見当が付く不動産会社を複数見つけることができたら、比較しましょう。 アパート売却時に依頼する不動産会社は、1社だけに絞ってはいけません。
なぜなら、不動産会社によって、アパートの売却価格が異なり、損をする可能性があるからです。

複数の不動産会社を比較する際、下記の点に注目し、比較しましょう。

• 査定価格
• 担当者の対応力

アパートの購入者は、不動産投資家がメインです。
そのため、担当者にアパートの知識が必要になります。 アパートを売却する際には、アパート売却実績がある不動産会社を選びましょう。
弊社でも売却に対応しているので、候補の1つとしてぜひご検討ください。

アパート買取やアパート売却・一棟不動産売買専門のＩＰＡ不動産（実績390棟以上） (ipa-fudousan.com)

不動産会社と媒介契約を締結する

不動産会社決定後、不動産会社と媒介契約を締結します。
媒介契約では、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類の契約形態を選択します。

それぞれの契約形態の特徴は、以下の通りです。

選択する契約形態により、条件が大きく異なります。 媒介契約を選択する際は、アパート売却時の状況を加味したうえで、選びましょう。

アパートの不動産売買契約を結ぶ

媒介契約選択後、アパートの不動産売買契約を結びます。
不動産売買契約で必要になる書類は、以下の通りです。

• 本人確認書類
• 印鑑登録証明書
• 登記識別情報通知
• 収入印紙
• 固定資産税評価証明書（状況による）

不動産売買契約は、不動産会社を仲介とし、3者で行います。
重要事項説明書の確認や署名・押印を行い、売買契約は完了です。

アパートを引き渡す

不動産売買契約完了後、アパートを引き渡します。
アパートの引き渡しでは、住宅などの不動産と異なり、入居者の取り扱いに注意が必要です。

入居者と交わす不動産賃貸借契約は、物件売却時に所有権移転登記を行うと引き継がれます。 そのため、新しい家主に条件を変えずに引き継ぐ場合は、不動産賃貸借契約をそのまま渡す必要があるのです。

また、アパートの入居者から敷金や保証金を受け取っている場合は、以下の3つの対応を実施しましょう。

• 入居者に返却し、新たな家主に預ける
• 預かっている資金を、新たな家主に引き継ぐ
• 売買代金で相殺し、引き継ぎを行わない

お金周りは、トラブルに発展しやすいため、不動産会社を通して事前に決めておくことをおすすめします。

一棟アパート（収益物件）を高く売却するポイント

一棟アパート（収益物件）を高く売却するためには、建物の構造や築年数に関係なく、買主にとって「収益性がある」「将来の運用にメリットがある」ことをアピールする工夫が重要です。
特に木造アパートはRC造や鉄骨造に比べて耐用年数が短く評価額が下がりやすいため、状態や活用方法に応じた売却戦略が求められます。

ここでは、収益物件としての一棟アパートを高く売却するための具体的なポイントを紹介します。

築年数が経っている物件や空室が多い物件でも、適切な対策をとることで、高く売却できる可能性は十分にあります。一棟アパートの売却を検討している方は、ぜひ参考にしてください。

空室を60%以上埋めてから売却する

一棟アパートの魅力は、安定した家賃収入を得られる収益性にあります。
そのため、空室が目立つ状態で売却しようとしても、買主側から「収益が不安定」「空室リスクが高い」と判断され、価格交渉をされる可能性が高くなるでしょう。

高く売るためのポイントは、売却前に入居率を60%以上に改善することです。
築年数が古くても、リフォームや設備の入れ替えを行い、入居者が快適に過ごせる環境を整えることで、賃貸需要を回復させることが可能です。

また、不動産管理会社と連携し、広告強化や募集条件の見直し（フリーレントの設定・礼金ゼロなど）を行うことも入居率改善に効果的です。
ただし、過剰な広告宣伝費は収益を圧迫するため、費用対効果を見極めながら慎重に進めましょう。

更地として売却する

老朽化が進んでいて、修繕コストや入居募集にコストがかかる場合は、いっそ更地にして売却するという選択肢も有効です。
建物付きで売るよりも、土地としての利用価値に着目して購入する層（住宅用地、新築アパート建築目的など）が増えるため、買主の幅が広がり、結果的に高値で売れるケースもあります。

ただし、入居者がまだ居住している場合には、立ち退き交渉が必要です。
日本の法律では借主の権利が強く、立ち退きには正当事由がない限り裁判に発展する可能性もあります。
そのため、立ち退き交渉は丁寧に進め、立ち退き料や引越し支援を含めた誠実な対応が求められます。

また、更地にするための解体費用も考慮しましょう。
構造や規模によっては数百万円単位になることもあるため、解体費と売却価格のバランスを見極めた上で判断することが重要です。

できるだけ早く売却する

収益物件の価格は、経年劣化や法定耐用年数の進行により、年々減少していく傾向があります。

特に築20年以上の一棟アパートは、建物としての評価が急激に下がるため、「あと数年待てば高く売れる」という期待は現実的ではありません。
むしろ、今後の空室リスクや修繕費の増大、家賃下落などを考慮すれば、早期に売却した方が収支としてプラスになることも多いのです。

売却益を早めに確定し、その資金を次の投資に回すことで、資産効率を高めるという戦略も立てられます。

一棟アパート（収益物件）の売却相場や査定はIPA不動産にご相談ください

一棟アパートの売却相場は、物件の状態や収益状況によって大きく価格が変動します。
「いくらで売れるか」を正確に知るには、一棟アパートの売却に精通した不動産会社による査定がおすすめです。

IPA不動産では、オーナー様の状況に合わせた最適な売却プランをご提案しています。現在の収益不動産市場を熟知しており、売却査定では、プラスとなる部分をより高く評価いたします。

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