アパートなど収益物件の売却～相場の調べ方～

アパートを売却したいときにいちばん最初に気になるのはやっぱり売却相場ですよね？
さまざまな事情で早く売却したいとは思っていても、やはりできれば高く売りたいのが人情というものです。
不動産は全く同じものというのは存在せず、購入する方も一人なので、誰と取引をするかで金額も変わってきます。

また、間取りや築年数はもちろんのこと、土地の広さや形、更には土地につながっている道路の状態によっても値段が変わってきます。
アパートなど収益物件の共同住宅でも階数や部屋の位置や室内の使用状況、リフォーム状況により価格が異なります。

相場よりも高すぎる場合は買い手がつかず、安すぎる場合は売る側が損をするので、適切な価格設定を必要とします。
相場を知っておけば買主から値切り交渉をされても自分のペースで交渉を進められます。

不動産価格は不動産会社に査定してもらう事もできますが、今回は個人でも簡単に相場を調べる方法のご紹介をしていきます。

不動産相場はインターネットで調べられる

不動産の相場は、周辺の取引実績から決められているため、近くの似たような物件の取引価格は参考になります。

国土交通省の土地総合情報システム

売りたい物件の周辺の物件がいくらで取引されているか調べることができます。
不動産相場を調べる方法として便利です。
「土地総合情報システム」は、実際に取引された売買価格が掲載されているため、その土地の売買相場を知ることができます。

使い方は非常に簡単で、アカウント登録やログインなど不要です。
地図を元に視覚的に探せるのでわかりやすいでしょう。
調べ方もいろいろな条件を指定することができ、市区町村や地区名という細かい範囲で検索することが可能です。
駅からの距離、築年数、広さなど幅広い情報が記載されているため、売却したい不動産に似ている物件を見つけることができます。
国土交通省の土地総合情報システム

不動産取引情報提供サイト（REINS)

国土交通大臣が運営・管理している不動産流通の情報システムで、実際に売買が行われた物件の価格の取引情報を検索することができます。
これはとても便利で直近で1年以内のマンションや戸建て・土地やビルなどの不動産取引情報が閲覧することが出来ます。
しかし不動産取引情報提供サイトへ情報提供している物件に限りますので、取引の全てが閲覧できる訳ではありません。

また、REINSの利用にはアカウント登録が必要ですが、不動産業者のためのシステムなので個人ではアカウントが取れません。
しかしそれでは業者だけがあまりにも有利になりすぎるので、REINS Market Informationという個人向けのサイトが公開されています。
これはREINSの情報をもとに個人向けに公開しているサイトで、アカウント登録もログインも無しに利用できます。個人の方はこちらを使いましょう。
REINS Market Information

不動産ポータルサイトを見る

ホームズやアットホーム・スーモなど現在の売出中物件を扱うサイトを閲覧してみるのも良いです。
これらは不動産を購入したい方向けのサイトです。
個人の方の代わりに不動産業者が広告を出しています。
表示されている金額よりも多少低めの金額が相場となることが多いです。
周辺の売出状況は把握することが出来ますので価格設定には非常に役立ちます。

一括査定サイト

いろいろな不動産会社が一括査定をしてくれるという査定サイトがあります。
家の状態などの評価は、不動産会社によって差があるため、同じ価格になることはまずありません。
査定サイトで複数社の査定額を比較し、平均値で判断することができます。
ただし、明らかに高すぎたり低すぎたりする価格は除外して計算する必要があります。
査定価格は取引前の価格であるため、交渉や自主的な値下げなどにより、実際の取引額とは異なる場合があります。

ただ、売りたい物件の価格を直接計算するので、他の方法より精度は高くなります。
先ほど書いた通り、不動産会社によって判断が異なるためある程度幅があるという場合もあります。
不動産の相場は、時代背景にも左右されます。
損得が反する売主と買主において、公平に取引するには適切な相場の把握が大切です。

不動産相場を調べる際のテクニック

売りたい物件と似た物件を調べる

やはり似た物件は似た値段になります。
相場を調べる際には、自分が売りたい物件と似た物件を調べれば予測の精度を上げられます。
似た物件が過去にどんな価格で取引されているか、現在はいくらで売りに出されているか、それを調べるのです。
しかし一口に似た物件と言ってもどこで判断すればいいのか。それを以下に説明します。

エリア

物件がある地域です。同じ地域にある物件は同じような値段になりやすいです。
これはイメージしやすいと思います。
比較するエリアの広さは不動産の数によります。
不動産の数が多い都会ならさらにエリアを絞って小さい区域で比較したほうが良いでしょう。

最寄り駅

エリアと似たようなことですが、最寄り駅が同じ物件は同じような値段になりやすいです。
両隣の駅も参考のために調べてみましょう。

駅までの距離

駅までの距離によっても変わってきます。
同じぐらいの距離の物件はだいたい同じぐらいの値段です。
特に都会では5分単位で値段が違います。
駅まで5分と駅まで10分では全く値段が変わってきます。

専有面積

似たような専有面積の物件は似たような値段になります。
間取りではなく面積であることに注意です。
例えばワンルームの物件と2LDKの物件でも面積が同じ55平米ならだいたい同じ値段になります。

築年数

築年数は価格に大きな影響を及ぼします。
だいたい5年単位で変わってきますのでプラスマイナス5年ぐらいの物件が同じランクと考えると良いでしょう。

似た物件が少ないときはどうする？

似た物件が少ないことも考えられます。
その場合は例えばエリアならば範囲を広げてみるとか、3つの条件で比較しているなら1つだけにしてみるとか、柔軟に考える必要があります。

公的な地価情報を参考に推測する

一物五価という言葉があります。
不動産の価格は5種類の計算方法があるという意味です。それは以下の5つの価格です。

• 地価公示
• 基準地価
• 相続税評価
• 固定資産税評価
• 実勢価格

このうち不動産売買に使われるのは実勢価格ですが、他の4つの価格も参考指標として推測の材料にできます。
地価公示は国土交通省が発表している地価で、最も公的な性質を持つ価格です。
「これぐらいが相場」だと国が示しているのですから、実勢価格もその影響を受けます。

基準地価も地価公示と似ていますが、こちらは都道府県が調査して算出しているものです。
相続税評価と固定資産税評価は税金の計算に使われる指標で、国税庁と市町村が算出しています。
いずれも国や自治体が公表しているものですので一定の影響力はあります。
参考にしましょう。

アパート売却査定には価値ある評価をいたします。

当社はアパートなど収益物件の売買を行い10年間で230棟以上の実績があり、現在の収益不動産市場を熟知しております。また、売却査定ではプラスとなる部分をより評価させていただき査定をいたします。

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