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公開日:2017年10月20日
最終更新日:2017年10月25日

不動産投資を大きく分けると、区分所有1棟所有の2つの方法があります。
区分所有は、マンションの1室などの区分割りされた部分を所有するのに対し、1棟所有は土地と建物1棟全て所有します。
どちらもメリットデメリットがあるので理解しておく必要があります。

 

区分所有

区分所有のメリット1棟を購入するのに比べて価格が安いということです。
それは単純にマンション一部屋と土地建物とでは物件の大きさが違います。
また価格が安いということは、購入がし易く買える人が多いため、売却を考えたときに買い手が早く見つかるということも考えられます。

デメリットは何といっても空室リスクです。
区分所有の場合、空室になると収入が0となり、入居者がいるといないとでは0100の割合になってしまいます。
一方、1棟所有の場合には、30部屋あり3部屋の空室があったとしても10%の収入ダウンにとどまりリスクの分散ができます。
ランニングコストとして建物管理費、賃貸管理費、修繕積立金がかかるので手取り家賃がその分減ってしまいます。

1棟所有

次に1棟所有のメッリトは、収益面の安定です。
区分所有に比べ、空室が出ても収入面のマイナスが少なくなります。
経営の見通しも立てやすく、金融機関から見てしっかりとした事業計画が立てられていると判断されれば「事業」として認められ、高額な融資が可能になったり、税制面で優遇されたりということもあります。
アパート・マンションで10部屋以上、一戸建てで5棟以上の経営をしていると、青色申告で65万円が控除になって、家族に給与支払いをして節税対策にもなります。
土地も所有できるというのも、1棟所有の大きなメリットです。

デメリットは金額が大きいだけに空室が多くなると、ローン返済額が大きくなってしまうということです。
また建物の修繕費は全てオーナー様が負担するものとなっておりますので、念入りに修繕の計画は立てないと思いもしない大きな出費が発生してしまうことがあります。

最後に、、、
どちらがいいかは投資をする方の目的によって変わりますので一概には言えません。
大きな資産を作りたいハイリスクハイリターン派の方には一棟所有
コツコツと運用したいローリスクローリターン派の方には区分所有

双方にメリット・デメリットがあり、長期的に見ると大きな差が出てきます。
それをしっかりと理解した上で、ご自身の将来設計のベストな選択をしましょう。

この記事の著者

IPA不動産 社長
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