マンション売却、買い替えのポイント（売却と購入どちらが先？）

「住宅ローンが残っていても買換えはできるか？」というご相談が当社へ多くありますが、答えは「出来ます！」です。
むしろマイホームを買替える方のほとんどが住宅ローンが残っている方ですので住宅ローンが残っていても全く心配いりません。

「子供が増えたから、今よりも広い家が欲しい」など手狭の理由で買替えを考えている方へ、マンション買替えの際のポイントをご紹介します。

マンション買替えの流れをかんたんに解説

①住宅ローン完済金額の確認

⇓

②売却金額を決めて計画を立てる

⇓（不動産会社へ相談）

③購入物件を探す

⇓（物件を決める）

④購入物件の融資相談をする

⇓（融資条件クリア）

⑤売却活動をする

⇓（売却先が決まる）

⑥タイミングよく住替えをする

マンション買替えのポイント

住宅ローンの清算は金融機関や不動産企業に相談

住宅ローンの清算をするために残債金額と完済方法の確認をします。
融資先の金融機関へ直接ご連絡して買替えを検討している旨を伝えれば銀行担当者から説明があります。
またローン完済と同時に物件の抵当権（担保設定）も解除しなくては売却できないのですが、一般的に抵当権を解除する準備に2週間程の時間がかかりますので、買替えをする際には速やかに金融機関へご連絡をしましょう。
金融機関へ完済金額の確認が済んだら、物件を売却する際の費用を計算して完済金額と売却費用のトータルを出しましょう。

不動産の売却時にかかる費用はこちら

このトータル金額以上の金額で物件を売却できたら黒字になり、以下になると赤字になります。
赤字になる場合は足りない金額を売却時に補填する必要があります。
場合によっては新たに購入する物件のローンに補填分を上乗せしてくれる場合もありますので、その様な場合は銀行や不動産会社の担当へ相談してみましょう。

相場は自分でも調べておく

売却をする物件がいくらで売れるのか？を調べて不動産会社へ売却活動の相談をします。
今の時代は非常に便利な時代になり、パソコンやスマホなどの携帯電話があればいつでもどこでも不動産情報サイトで物件情報を見れます。
有名なサイトでスーモやアットホームなどがありますが、物件の周辺にはいくらの物件が売出されているか簡単に調べられます。
不動産屋の中にはお得意先へ相場よりも安い金額で売却させたり、買取りしたりする業者もありますので、その様なリスクを回避するためにもご自身である程度の調査が必要なのです。
その上で不動産会社とよく相談をして売却金額を決めて計画を立てていきましょう。

売却と購入のタイミングを合わせる

売却金額を決めたらいざ買替え物件を探していきます。
その際に注意するポイントは売却と購入のタイミングの一致です。
買替え物件は見つかったが売却が上手くいかないとなってしまうと買替えられません。
逆のパターンも同じで売却は決まったけれど購入物件が決まらないとなってしまうと、見つかるまで仮住まいを用意しなくてはならなくなります。
この様な場合は、購入する物件を探す時間に余裕を持たせるため、売却先が決まったら物件の引渡し期間に2ヶ月～3ヶ月の余裕を持って契約をすると良いでしょう。

不動産業者は考えて選ぶ

物件を買替える際に売却先を先に探したら良いか？購入物件を先に探したら良いか？これは実は一番難しい問題なのです。
一般的にはじっくり購入物件を探せるため、買いが先の方が良いと言われておりますが、売却が思うようにいかないと安売りする羽目になりかねません。
つまりしっかりと売却金額を想定して買替えの計画を立てることが非常に大切なので、物件の売却を依頼する不動産会社選びが重要になります。

内覧はしっかり対応する

マンション売却の場合、買い手が契約前に内覧を希望するケースがあります。この場合、不動産業者も付き添いますが、売主が不誠実な対応をすると印象が悪くなり売れなくなってしまいます。基本は不動産業者に任せれば良いですが、売主もしっかり対応しましょう。

モデルルームなら綺麗に飾り付けられたインテリアですが、中古マンションの場合はどうしても生活感が出てしまいます。買い手もそれはわかっているはずですが、あまりにも素朴なままでは印象が悪いのも事実です。

そこで、特に以下の部分を重点的に対応しましょう。

• 水回りのカビや汚れは印象が悪いため徹底的に掃除。
• 生活感のある家電などは一時的に隠し、できるだけ不要な物が無い状態にする。
• 臭い対策をする。自分では無臭に感じても他人が住んでいる家は独特の臭いがします。
• 内覧当日は照明を全て点ける。できれば日当たりの良い時間帯に来てもらう。
• 当日の応対は自然な態度で。無愛想も良くないですし、露骨なセールストークも良くないです。

マンション買替えの費用

マンション買替えには費用がかかります。売却したあとに払う費用もありますし、売却前に必要な費用もあります。いざ必要なときになって慌てないように、事前に把握して準備しておきましょう。

買替えの費用には以下のような費用がかかります。

仲介手数料とは不動産業者に払う手数料です。不動産業者に売却を依頼すると、売却のための販促活動や事務手続きの代行をしてくれますので、その対価ですね。

抵当権抹消費用とは金融機関によって設定された抵当権を除去する費用です。抵当権とは物件の持ち主がローンを返済できないときに、金融機関が物件を差し押さえられる権利です。これが付いている状態では売却できないので外す作業が必要です。

自分で法務局に行って手続きできますが、難しいなら司法書士に頼むこともできます。その際には司法書士にも報酬を払わないといけません。

ローン繰り上げの返済手数料は一括で繰り上げ返済するときに金融機関に払う手数料です。

印紙税は売却価格によって変わりますが、2,000万〜3,000万円ぐらいの売却価格なら印紙税は1万円程度です。

マンション買い換えに利用できる制度

マンション買い換えには利用できる特例や制度があります。それは以下の3つです。

3,000万円特別控除

本来はマンションを売却したら所得税を払わないといけません。しかし、居住用マンションの売却に関しては3,000万円までの特別控除が認められています。

つまり、譲渡所得が3,000万円までは所得税を払わなくて良いのです。譲渡所得が3,000万円を超える場合は以下の計算式で課税額が決まります。

課税額=（譲渡所得−3,000万円）×税率

つまり、譲渡所得が3,500万円ならば500万円のみに税率がかかることになります。

軽減税率の特例

一定の要件を満たす物件を売却した場合に、所得税が安くなる特例です。譲渡所得が6,000万円以下ならば所得税、住民税を合わせて14.21%しかかからなくなります。

適用できる要件は複雑なため国税庁のページでご確認ください。

ただし、買替えの住宅ローン控除とは併用できないため注意しましょう。

最後に、

「売却代金だけで住宅ローンの完済ができない！」という場合も諦めないでください。
マンションの買替えにあたっては、売却時の赤字も新しい住宅ローンで出してもらえる場合があります。
返済計画がしっかりと出来ていればマイホームの買替えは可能なのです。
弊社ではお客様にとってベストな方法で買替えが出来るように親身になってプランニングのご提案をいたしております。
マンションの買替えや売却のご相談はお気軽にお問い合わせください。

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