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公開日:2017年9月23日
最終更新日:2022年2月21日

アパート売却はよく考えてやらなければ失敗してしまう可能性があります。
具体的には全く売れなかったり、明らかに安い価格で買い叩かれてしまったり、経費がかさんで赤字になってしまったりです。
これらの失敗にはたいていの場合は原因があります。
事前にその原因を知っておけば失敗を回避できます。
中古のアパートを売却する場合は、どのような点に注意すればよいのでしょうか?

アパートや一棟マンションの売却時にありがちな失敗理由9つを不動産業者のIPA不動産が解説します。

一棟アパート売却する際の注意点

アパート売却の取り扱いには得意・不得意がある

まず、売却の相談をする不動産会社を探すといっても、かなりの数の不動産会社がありますし、一件一件の話を聞くことは難しいですね。
実は不動産会社といっても物件種別によって得意・不得意がありますので、投資用物件の場合は投資物件の取扱いに強い業者を選ぶことが非常に大切になってきます。
例えば、町の賃貸会社や住宅用マンションの販売や仲介が強い会社でも、投資物件の販売には弱い会社も多くあります。

大手不動産仲介会社の場合も同じで、土地や住宅などの売買をメインとしていて投資物件には弱いケースもあります。
もちろん仕事ですから相談をすれば喜んで引き受けてくれると思いますが、結局のところ投資用物件の販売に強い不動産業者へ情報を流し、お客さん紹介の依頼をすることになるのです。

※不動産業界は業者同士で情報を共有して不動産の流通を促進させているのです。

実際に当社にもたくさんの不動産会社から客付情報が入ってきております。
投資用不動産の業界は少し特殊であり、一般的な町の不動産会社での取扱いは比較的少ないのです。

収益物件の取り扱いに強い業者を選ぶ

投資家が投資物件を購入するのには、殆どといっていいほど不動産投資に強い業者から物件を購入します。
それは殆どの投資家は不動産投資に強い業者へ物件購入の相談や融資の相談や運用方法の相談をしている為、業者からの物件紹介によって購入を決めております。

不動産投資に強い業者というのは単純に投資家の顧客がどれだけいるかどうかであり、取扱い物件がどれだけあるか?という部分で分かります。

またホームページを見たり、インターネットで情報収集を行い、不動産投資に長けているかどうか見極めてから相談すると良いでしょう。
そして売却の相談をする際に、担当の営業マンの話しを色々聞いて信頼できそうな業者へ任せることをお勧めします。

自分で相場を調べる

不動産には市場がある為、相場からかけ離れた金額では売却は出来ませんし、場合によっては大きな損失を出してしまうことがあります。
営業マンに任せきりで、言われたことを鵜呑みにしてしまい、「本当はもっと高く売れた」なんてことになりかねません。

または無理難題な金額を押し付けてしまい「売り時を逃した」という事にも繋がってしまいますので、ある程度の相場を自分で調べると良いでしょう。
今の時代はインターネットという便利な情報社会となっておりますので、売却する物件の周辺にある同じような条件の物件を探して、「相場はどれくらいなのか?」など自分である程度把握していればスムーズに進むと思います。

売却するタイミングを見極める

売却のタイミングは慎重に判断しないといけません。
例えば「いついつまでに売却をする」という様に売却時期の目標を決めることが重要です。
それは消費税増税などの法改正でしたり、東京オリンピックなどの社会情勢を考慮したり、売却譲渡税の時期的な問題でしたりと、相場の変動やご自身の状況によってそのタイミングは様々だと思います。

または繁忙期を狙った売却活動をするのも効果的です。
住宅の場合ですと2月~4月、投資物件の場合は10月~年末にかけてが繁忙期となり売り時です、そのタイミングに合わせて売却活動をしていくと思ったよりも高値で売却できることもあります。

逆に売却を見送るという選択も効率的なケースもあります。
例えば、毎月の収支改善を行い、今すぐに売却するよりも5年後・10年後に売却した方が効率が良いということもあります。

この様な売り時も担当営業マンとしっかり相談していき、賢く不動産売却を成功させましょう!

買取業者には注意する

買取業者は転売することを目的としているため、安く買えば買うほど利益が出る仕組みになっております。
この様な転売屋と言われる業者の場合は、様々な理由を付けてとにかく安く買おうと交渉してきます。
一度でも契約してしまうと不動産売買契約の場合はそう簡単に契約を破棄することができませんし、最悪の場合は多額の違約金を請求されてしまうこともあります。
契約を迫られても、しっかり納得できるまでは契約をしないように注意してください。

買取業者も仲介業者もアパートなどの収益物件などの収益物件を売る際は、長年の実績があり投資物件の売買に特化している専門会社へご相談することをお勧めします。

収益物件の売却を検討するならIPA不動産へお任せください。

当社はアパートなどの収益物件の売買を専門としております。
売却を検討している方へ、先ずは無料で物件調査と売却査定額のご提案から、売却方法やタイミングなどのご相談を承っております。

直ぐに売る予定がなくても、管理運営や修繕のご相談まで、専門スタッフが親身になってご対応いたします。
お気軽にお問合せください。

原因1:アパート売却が不得意な不動産業者に頼んでしまう

まず、売却の相談をする不動産会社を探すといっても、かなりの数の不動産会社がありますし、一件一件の話を聞くのは難しいですね。

実は不動産会社といっても物件種別によって得意・不得意がありますので、投資用物件の場合は投資物件の取扱いに強い業者の選定が非常に大切になってきます。

例えば、町の賃貸会社や住宅用マンションの販売や仲介が強い会社でも、投資物件の販売には弱い会社も多くあります。
大手不動産仲介会社の場合も同じで、土地や住宅などの売買をメインとしていて投資物件には弱いケースもあります。
もちろん仕事ですから相談をすれば喜んで引き受けてくれると思いますが、結局のところ投資用物件の販売に強い不動産業者へ情報を流し、お客さん紹介の依頼をするのです。

※不動産業界は業者同士で情報を共有して不動産の流通を促進させているのです。
実際に当社にもたくさんの不動産会社から客付情報が入ってきております。
投資用不動産の業界は少し特殊であり、一般的な町の不動産会社での取扱いは比較的少ないのです。

原因2:収益物件の取り扱いが弱い業者を選んでしまう

投資家が投資物件を購入するのには、殆どといっていいほど不動産投資に強い業者から物件を購入します。
なぜならば殆どの投資家は不動産投資に強い業者へ物件購入の相談や融資の相談や運用方法の相談をしている為、業者からの物件紹介によって購入を決めているからです。

不動産投資に強い業者というのは単純に投資家の顧客がどれだけいるかどうかであり、取扱い物件がどれだけあるか?という部分で分かります。
収益物件の取り扱いが弱い業者を選んでしまうと、投資家に対するコネクションが弱いため、なかなか買主が見つからない可能性があります。

またホームページを見たり、インターネットで情報収集を行い、不動産投資に長けているかどうか見極めてから相談すると良いでしょう。
そして売却の相談をする際に、担当の営業マンの話しを色々聞いて信頼できそうな業者へ任せることをお勧めします。

原因3:よくわからないから営業マンに任せっきりにしてしまう

不動産には市場がある為、相場からかけ離れた金額では売却は出来ませんし、場合によっては大きな損失を出してしまいやすいです。
営業マンに任せきりで、言われたことを鵜呑みにしてしまい、「本当はもっと高く売れた」なんてことになりかねません。

または無理難題な金額を押し付けてしまい「売り時を逃した」という事にも繋がってしまいますので、ある程度の相場を自分で調べると良いでしょう。

今の時代はインターネットという便利な情報社会となっておりますので、売却する物件の周辺にある同じような条件の物件を探して、「相場はどれくらいなのか?」など自分である程度把握していればスムーズに進むと思います。

原因4:売却するタイミングが悪い

売却のタイミングは慎重に判断しないといけません。

例えば「いついつまでに売却をする」という様に売却時期の目標の決定が重要です。
それは消費税増税などの法改正でしたり、東京オリンピックなどの社会情勢を考慮したり、売却譲渡税の時期的な問題でしたりと、相場の変動やご自身の状況によってそのタイミングは様々だと思います。

または繁忙期を狙った売却活動をするのも効果的です。
住宅の場合ですと2月~4月、投資物件の場合は10月~年末にかけてが繁忙期となり売り時です、そのタイミングに合わせて売却活動をしていくと思ったよりも高値で売却できる可能性もあります。

逆に売却を見送るという選択も効率的なケースもあります。
例えば、毎月の収支改善を行い、今すぐに売却するよりも5年後・10年後に売却した方が効率が良いというケースもあります。
この様な売り時も担当営業マンとしっかり相談していき、賢く不動産売却を成功させましょう!

原因5:買取業者に安く買い叩かれる

買取業者は転売を目的としているため、安く買えば買うほど利益が出る仕組みになっております。

この様な転売屋と言われる業者の場合は、様々な理由を付けてとにかく安く買おうと交渉してきます。
一度でも契約してしまうと不動産売買契約の場合はそう簡単に契約を破棄できませんし、最悪の場合は多額の違約金を請求されてしまう可能性もあります。
契約を迫られても、しっかり納得できるまでは契約をしないように注意してください。

買取業者も仲介業者もアパートなどの収益物件などの収益物件を売る際は、長年の実績があり投資物件の売買に特化している専門会社への相談をお勧めします。

原因6:無理に相場以上の値段で売ろうとしてしまう

先述しましたが、不動産には相場というものがあります。高く売りたいがために相場よりもものすごく高い値段で売ろうとしてしまうと、市場から割に合わないと判断されて売れ残ってしまいます。
いくら高い値段で売りに出しても他に安くて条件の良い物件がたくさんあったら売れない可能性が極めて大きいです。

不動産取引がよくわからなくても、インターネットで周辺の物件の相場を調べるなどして売主自身も勉強しましょう。
投資物件を専門に扱っている業者ならば相場にも詳しいので丁寧に教えてくれるでしょう。

原因7:売却まで時間がない

特に仲介で売却するのはそれなりに時間がかかります。
なぜなら仲介では広告を打って買主を探すところからやらないといけないからです。
だいたい標準では3ヶ月〜4ヶ月ほどかかりますが、人気のないエリアや築年数が古いなどの不人気要素があると1年以上売れない可能性もあります。

また、売主が間違えやすいのは売買契約が成立してから入金までのタイムラグを計算に入れてないためです。
売買契約が成立してもすぐに入金とはいかず、引き渡しの準備やさまざまな書類のやり取りなどで数ヶ月程度かかってしまう場合もあります。

売却までの期間は余裕を持って想定し、時間が無い場合は業者に物件を買い取ってもらうことも検討しましょう。

原因8:内覧の対応が不十分

投資用物件とはいえ、買主は実際に物件を見たがります。
その際には売主が内覧に対応する必要がある場合があります。
内覧をしたときに物件のイメージが悪かったり、売主の態度がひどかったりすると買主が買うのをやめてしまいます。

買主は良くない物件を高く掴まされることを恐れていますので、ささいなことが契約の成否を分けます。
したがって、売主が誠実に対応し「この人は嘘をつきそうにない」という印象を持ってもらうのが大事なのです。

原因9:売却の経費を計算に入れていない

売却には費用がかかりますが、そのことを知らずに売却を決めてしまうケースです。
不動産業者の査定結果の資料には査定額と仲介手数料の額しか書いていないケースも多いため、他に経費がかかることを知らずに値段を決めてしまい、予想外の出費になりやすいです。

売却にかかる経費はだいたい以下のようなものです。

  • 仲介手数料
  • 印紙税
  • 司法書士の報酬
  • 廃棄物の処理費用
  • ハウスクリーニング費用
  • リフォーム費用
  • 所得税

何がどれぐらいかかるか洗い出してから契約を結びましょう。

収益物件の売却を検討するならIPA不動産へお任せください。

当社はアパートなどの収益物件の売買を専門としております。
売却を検討している方へ、先ずは無料で物件調査と売却査定額のご提案から、売却方法やタイミングなどのご相談を承っております。

直ぐに売る予定がなくても、管理運営や修繕のご相談まで、専門スタッフが親身になってご対応いたします。
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