マンションの任意売却について解説

住宅ローンが返せない！不動産の任意売却を不動産屋が解説します。

マイホームなどの不動産をローンで購入したけれど、そのローンの返済ができなくなる場合があります。
もしローン返済ができなくなた場合は、その不動産の売却を考えなくてはなりません。

しかし、不動産の売却金額ではローンが完済できない可能性があります。
その場合はどうすればいいのでしょうか？

先ずはできるだけ高く売る方法を考える必要があり、それが任意売却という方法になります。
この記事では株式会社IPA不動産が不動産の任意売却について解説します。

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不動産をできるだけ高く売るには任意売却がいい

ローンが支払えなくなった場合の売却方法には、主に競売と任意売却の2つの方式があります。
任意売却とは、担保となっている不動産を、金融機関の同意を得て一般の不動産市場で売却する制度です。

住宅ローンの返済を延滞すると、分割返済の権利が無くなり、一括で返さなければならなくなります。
しかし莫大なローン残金の一括返済は普通できませんので、金融機関は担保になっている不動産を強制的に売却して返済に充てます。
この強制的な売却を競売といい、読んで字のごとく、不動産をオークションにかけて売却する方式です。
ところが、この競売はデメリットが大きいのです。

• インターネットなどで広く公告されるため、近所の人や友人知人に経済状況が知られてしまう
• いくらで売れるのかわからない。安く売られる可能性がある。

そこで競売ではなく任意売却という方法を取ります。
任意売却を取ればこれらのデメリットは払拭されます。

なぜなら任意売却ならば通常の不動産売却と変わらないため、周りの人には異変を知られることはありません。
また、競売よりも高く売れる可能性が高いです。

ローンの残金は残ることが多い

まずは一般的なローン完済方法を考えていましょう。
例えば、ローン残金が5,000万円あるとします。
返済が苦しいので、所有不動産を売りに出し、4,700万円で売却が決まったとします。
この条件でローンを完済させるには、300万円が足りないですね。
ローンの返済が苦しくなったので売却して完済したいと考えている方にとって、足りない300万円を用意するのは簡単ではありません。

任意売却とは、このようにローン完済ができず苦しんでいる方が売却をするために、ローンが残っていても不動産を売却出来るように金融機関から同意をもらって売却する方法をいいます。
金融機関からの同意によって、一般不動産市場の相場価格での取引ができますので、特別価格が安くなったりせずに売却できる可能性があります。

ただ、不動産は買ったときよりも値下がりすることがありますから、任意売却でもローンの残金は残ってしまいます。

不足のローン残金は、無理のない範囲内で分割にしてお支払いしていきます。
生活状況により支払い条件は異なってきますが、月々1万円～2万円程度の返済をしていく様なイメージになります。

任意売却は返済が難しくなった方の救済方法

仮に任意売却も決まらずローン返済ができない状態が続いてしまうと最悪の場合、競売不動産という不動産オークションにかけられて強制的に不動産を売却させられてしまう事態となってしまいます。
これは金融機関が少しでもローンを回収するために、裁判所に競売の申し立てをして起こります。
競売申立てには費用がかかる上、一般不動産市場に比べかなり安い価格で売買されてしまいがちであるため、金融機関にとっても競売はできれば避けたいと考えているのです。
競売でかなり安い価格で売却するよりも、任意売却で少しでも高く売却し、少しでも多くローン残金を回収したほうが金融機関にとっても良いです。
任意売却は債務者だけではなく金融機関にとってもメリットがあり、借りたお金はしっかり返したいが、経済的に返済が難しくなった方の救済方法なのです。

任意売却が失敗する原因

任意売却が失敗する原因は主に以下の3点が考えられます。

売り手（不動産所有者）が乗り気ではない

不動産の所有者が売却を渋っていたり、拒否したりしている場合です。任意売却はあくまでも売り手に売る意思がないといけません。

不動産が売りやすいようにきれいに掃除をする、買い手が内覧を希望した場合に丁寧に対応する、などが挙げられます。

建物が汚かったり、所有者が信用できない人だったりすると買い手がつきませんので売れません。

金融機関と不動産業者の相場観の不一致

これが失敗の原因として最も多いです。
任意売却は金融機関の同意を必要としますが、これは価格についても必要です。

つまり金融機関が納得する価格で売らないといけません。
不動産業者は実際に物件を見て細かいところまで査定し、売却価格を決めますが、金融機関は周りの地価を元に大雑把にしか決めません。

したがって金融機関が相場よりも高く価格を決めてしまい、売れ残ってしまう場合が多いです。

不動産業者の知識と経験が乏しい

任意売却を仲介する不動産業者は債権者との交渉や買い手を探すなど非常に重要な役割を負いますので、スキルの高い業者への依頼が必要です。

不動産業者がスキルに乏しいと適当に値段をつけたりしてしまい、失敗します。

ローン返済が滞っているときの注意点

裁判所からの封書は必ず読むこと

ローン返済が滞っている方は非常に不安を感じて悩んでいるかと思います。
そのようなときに裁判所から封書が届くと怖くて内容を読めず、ほったらかしにしてしまいがちです。

しかし、裁判所からの通達の中には非常に重要な物が混ざっている場合があり、無視して何もしないと著しく不利な状況になる可能性があります。

任意売却の業者選びは慎重にすること

ここまで読んでおわかりのように、任意売却は調整や交渉が必要となる利害関係者が多く、難易度が高い印象を受けたと思います。
実際その通りで、慣れてない業者に依頼するとの失敗が多いです。
業者選びの際にはその業者の実績や評判を確認してから依頼しましょう。

タイムリミットは10ヶ月〜12ヶ月

滞納が始まってから競売が開始され落札者が決定するまではケースバイケースですが、一般的には8ヶ月〜10ヶ月程度かかります。
差し押さえが決定するまでの期間は半年程度ですが、この時点ではまだ任意売却が可能です。

ただ、あまりにもタイムリミットが近いと、金融機関が態度を硬化し、任意売却に同意してくれない可能性があります。
なぜなら、期限が短くなればなるほど売るのが難しくなるからです。
ローンを払える見込みが無くなったらお早めにご相談ください。

任意売却のご相談はIPA不動産へお任せください

IPA不動産は任意売却の専門部署を設け、経験豊富なスタッフが対応しております。

差し押さえられ、競売寸前だった物件の任意売却を成功させた実績もございます。

→差し押さえられてしまったアパートの売却成功事例

ローン返済に困った際は、お気軽にご相談ください。