サブリース契約のある「シノケンのアパート」を売却した事例

IPA不動産が提供する、「シノケンのアパートにおけるサブリース契約のお悩みを解決した事例」のページです。

※実際の関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた内容になります。

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は神奈川県にお住まいの40代、M様です。

M様は15年前に投資目的でアパートを購入しました。
当時、「空室リスクがない」という理由でサブリース契約を結びましたが、築年数が経ち、建物の劣化などが進み始めたことから、去年の契約更新時に賃料を10％下げることを提示されました。

M様は、「古くなってきたので仕方ないことだ」と受け入れましたが、その一方で「このまま所有を続けていても賃料は下がるだけなのでは」と不安を感じるようになりました。
しかし、大規模な修繕を行う資金的な余裕もなかったため、M様は売却することを決意しました。

売却準備として契約書を見返したところ、「サブリース契約の解約には違約金が発生する」といった内容が記載されていました。

M様は「サブリース契約は簡単に解約できないのか」と驚きました。

1人で手続きなどを進めることは困難だと感じ、M様は不動産会社に相談してみることにしました。

M様はアパート売却に知見がありそうな不動産会社をインターネットで探し、その中で、ホームページに

• 「アパート・マンション売買仲介専門」と記載があった
• LINEからでも問い合わせが可能だった

点で相談しやすいと感じた不動産会社に依頼することにしました。

M様のケースのように契約内容によっては「サブリース契約の解約時に違約金がかかる」ことはよくあるケースです。
その他にもさまざまなケースがあります。

オーナーチェンジ物件としてサブリース契約を付けたまま売却することも可能ですが、解約時のトラブルなどを理由に買主から敬遠されがちです。
よって、サブリース契約を解約してから売却することが一般的です。

M様のケースでは契約書に、「サブリース契約の解約には違約金が発生する」という内容が記載されていました。

しかし、M様は「資金的にあまり余裕がないので、できれば支払いたくない」とのことで、ご自身でシノケンと相談し、スムーズにサブリース契約を解約まで持っていくことが困難そうでした。

そこで、不動産会社はM様から委任状を受け取り、シノケンと直接交渉を行い、解約時の条件緩和を目指すことにしました。

2.「結果」

必ずしも、交渉が成立するわけではありませんが、不動産会社がシノケンへ「M様がサブリース契約を解約したい理由」を丁寧に説明したところ、違約金を減額してもらえることになりました。

不動産会社はM様にも結果を伝えたところ、「ここまで減額してもらえるとは思わなかった」と驚いたご様子で、違約金の支払いに応じることになりました。

その後、サブリースを解約した状態で売却活動を開始し、4か月ほどで買い手を見つけることができました。
売却金額から違約金を差し引いても手元にはしっかりと資金を残すことができました。

M様は、「違約金があると知ったときは正直不安でしたが、結果的に売却益の中で無理なく対応できたので安心しました。自分だけでは解約の交渉も難しかったと思うので、相談して本当によかったです」と非常に満足していらっしゃいました。

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は千葉県にお住まいの50代、T様です。
T様は12年前に節税対策の一環として、アパートを購入しました。

サブリース契約を結んでいたものの、満室状態が続いていたので、賃料の減額などは今まで一切なく、安定した家賃収入を得られていることから特に困っていることはありませんでした。
しかし、先日、知人から「Tさんの持っているアパートがある地域の不動産価値が上がっているらしい」と話を聞きました。

T様は「高く売れるなら今のうちに売却してしまおうか」と考えるようになりましたが、「サブリース契約がついた状態で売却するのは難しい」し、「解約もすごく面倒くさい」ともどこかで聞いていたので、どうするべきか、一度、不動産会社に相談することにしました。

T様はインターネットで不動産会社を探し、その中で

• 無料査定が可能だった
• LINEからでも問い合わせが可能だった
• 営業時間が9時～20時までと長めだった

上記3点で「気軽に相談できそう」と感じた不動産会社に相談することにしました。

T様の物件がある浦安市は交通の利便性が非常に優れており、特に「浦安駅」は東京メトロ東西線が通り、都心までアクセスがしやすいです。

また、駅を少し離れれば閑静な住宅街が広がる住みやすい街のため、人気が高く、アパート売却の際には高く売れる可能性があります。

ただ今回の物件は、サブリース契約がついた状態の物件です。
実は解約しなくてもアパートの売却は可能ですが、サブリース契約が付いている状態か、そうでないかで売却価格はかなり異なります。

1.サブリース契約を「解約した場合」と「解約しない場合」

サブリース契約を「解約した場合」と「解約しない場合」では、「解約した場合」の方が高く売却できるケースがほとんどです。

なぜなら、「解約した場合」の方が高い家賃収入を得られる可能性があるからです。

その価格差は、物件にもよりますが数百万円～数千万円にまでに開くこともあります。

しかし、契約の解除には時間や手間、違約金がかかるので、家主様には大きな負担となる事が多いです。

不動産会社では、まず、サブリース契約を「解約した場合」と「解約しない場合」の両方の査定額を提示しました。

また、T様にサブリース契約締結時の契約書を持参していただき、解約時の条件を確認し、

サブリース契約の解約時の違約金やさらに売却時にかかる税金や諸費用などを差し引き、実際にどのくらいが手元に残るかも細かくシミュレーションを行いました。

2．「結果」

シミュレーションの結果、「サブリースを解約せず売却して、違約金やその他の費用を差し引いても、アパート購入時とほぼ変わらない金額が手元に残る」ことが分かりました。

T様は

• 「手間と違約金をかけて解約をする」
• 「契約を残したまま、手元に残る金額を減らしてでも、手間をかけずに売却する」

どちらを選んでもメリットがある事がわかり、売却を前向きに検討できるようになりました。

後日、サブリース契約を解約せずに売却される事を決断され、不動産会社の売却活動により3か月ほどで無事に買い手が見つかりました。

相談にいらしたお客様のプロフィール

お客様は埼玉県にお住まいの50代、A様です。
8年前に副収入を得たいとアパートを購入しました。

サブリース契約を結んでいたものの、実際に経営してみると空室が出たり、修繕費が発生したりと思ったよりうまくいかず、売却を検討していました。

また、A様のアパートの所有期間8年に対し、サブリース契約は「10年間」だったため、買主にサブリースを引き継ぐ形で売却したいと考えています。

しかし、インターネットでアパート売却について調べると「サブリース付きの物件は売りづらい」といった内容が書かれた記事が多く出てきました。

A様は「売却できなかったらどうしよう」と強い不安を感じ、一度不動産会社に相談してみることにしました。

A様は以前、知人から紹介された不動産会社を思い出しました。

その不動産会社は、

• アパート売却などの賃貸物件を中心に取り扱っており、知識が豊富
• 顧客の利益を優先に考えて、柔軟に対応してくれる

といった評判があり、信頼できそうだったため、再度知人に連絡して紹介してもらいました。

A様は「サブリース付きのアパートは売却できないのでは」と不安を感じていました。
確かに、「売りづらい」という事実はありますが、絶対に売れないわけではありません。

1.サブリース付きのアパートが売りづらい理由

収益性と売買価格の低下

サブリース契約では、実際に回収できる家賃よりも10～20％ほど低い賃料しかオーナーに入ってきません。

結果として、オーナーの収益が低くなるため、買主からも敬遠されがちになります。

銀行による融資評価の低落

銀行などの金融機関は、サブリース付き物件の評価を低く見積もる傾向があります。

また、銀行によっては「サブリースを解約できないなら融資はできない」と判断することもあり、その結果、買主は購入時に多くの自己資金が必要になるため、負担が大きくなります。

解約のハードルの高さ

サブリースを解約する際は、数ヶ月分の家賃全額といった高額な違約金を請求されることがあります。
さらに、解約までに半年以上かかるケースもあり、売却までに時間がかかるという点で購入されづらいです。

2.サブリース付きのアパートを売却する方法

サブリース契約は、「アパート経営においてリスクを避けたい方や初めてアパート経営を行う方」に非常に有効です。
その理由は、以下のメリットがあるからです。

不動産会社はサブリース契約のメリットを押し出し、ニーズがありそうな顧客に対して売却活動を行いました。

3.「結果」

不動産会社の売却活動の結果、3か月で無事に買主を見つけることができました。
A様は「こんなにすぐに売れると思っていなかったので良かった」と非常に安心されたご様子でした。

サブリースにおいて、マイナスなイメージを持たれている方もいらっしゃいますが、メリット・デメリットをしっかり理解し、上手に活用すれば非常に有効です。
売り出し方を工夫すれば、十分売却は可能です。