赤字経営になったアパートの売却成功事例

赤字経営のアパート売却のお悩みご相談（Cさん）

「所有しているアパートを売却したいので、買取査定をしてほしい」というCさんからの1本のお電話がキッカケとなりました。

当社以外にも複数の会社へ依頼を出していたCさんは、とにかく急いでいる様子。
「できるだけ早く、高い金額を提示してくれる会社で決めたい」というCさんに対して、どうしてそんなに急いでいるのか？と聞いてみると、「固定資産税の支払いを滞納してしまい、仮差押え状態になってしまった。しかも、ローンの返済も5か月遅れている。債権者から競売申立をされてしまった」というのです。

より詳しい内容を聞いていくと、ローンの返済が難しくなった段階で大手不動産会社に売却依頼をしたところ、その会社の営業担当者の言うとおりにしてみてもなかなか売れず、結果的に5ヶ月以上も経ってしまった、という話。
その不動産会社の担当者は、金額を大幅に値下げすることを勧めてきたのですが、当初提案された金額はCさんを客として引き込むための手口だったのかと不信感を持ち信用できなくなり、Cさんは専属専任契約を解約してしまいました。
とにかく、このままでは物件が差押えされて競売になってしまうので、それだけは避けたいというご相談でした。

Cさんに限らず、不動産経営を長年続けていくと、誰しもが必ずぶつかる壁があります。
築年数が古くなり賃料が下落。修繕が必要になり、減価償却費や借入利息の経費の減少、空室など様々な問題があります。今回の場合も例に違わず、不動産経営が赤字化してしまい、資金がショートしてしまったのです。
追い打ちをかけるように、大手不動産業者へ依頼するも売却活動が思うように進まずに、競売寸前まで事態が悪化してしまいました。

Cさんの抱えていた悩み

１．税金とローンが払えない
２．入居者が付かない
３．売却したい

【Ｃさん属性、物件内容】
60代女性（無職）
埼玉県の鉄骨マンション（4階建て/鉄骨造/築30年/12戸）

IPA不動産からのご提案と解決方法

競売の申立をされているため、早急に債権者との交渉を行い、任意売却をするのがいいと勧めました。
任意売却では債権者との交渉が重要で、債権者の承諾を得なければ成立しません。
さらに、売却価格でローンを完済できない場合には、残債を支払い続ける必要があります。

それらのことを説明した上で、債権者との交渉を含めて、当物件を当社が買取ることを提案しました。
この物件の空室の原因は、原状回復ができてなく酷く汚れていて、破損している箇所がある状態であったため。
建物も錆や汚れが目立って暗い雰囲気があり、なかなか入居者が決まらなかったのでしょう。
賃貸需要としては、これらの修繕をしっかり行って改善できれば、満室経営は十分に可能なエリアだと判断できました。

そしてCさんのアパートは弊社が買取って室内と外壁などをすべて綺麗に修繕して、再販することにしました。
実は当社のお客様がすでに購入したいと申し出ている状況だったため、他社よりも早く高い売却額でCさんと契約成立させることができたのです。

ご契約後、手付金の証明をもって税務署の仮差押えを抹消。売買価格でローン残債も完済できるので、債権者との交渉の末に競売申立を取り下げていただき、無事に売却を成功させることができました。
Cさんのケースでは限りなく時間が無い状況だったため、債権者との交渉の中では、より具体的なスケジュールと信ぴょう性のある交渉がなにより重要でした。ハードルは低くはありませんでしたが、Cさん行動力と決断力の賜物だと思っています。

アパート売却後のご感想

長年所有していたマンションを手放すことになるのは、やはり寂しいものですが、無事に売却できたことで、気持ちがだいぶ楽になったとCさん。
結果的にはなんとか乗り越えることができましたが、「まさか自分がこんな状態になるとは…」とCさんが言うように、不動産経営にはさまざまな落とし穴があることも事実。
赤字化は放っておかずに早め早めの対策が先決と強く感じました。