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公開日:2019年3月24日
最終更新日:2019年7月12日

老朽化したアパートのお悩みご相談(Dさん)

Dさんとの出会いのキッカケは、弊社ホームページからの物件査定依頼でした。
査定依頼をいただいてからすぐに現地調査へ行い、Dさんにお会いすることになりました。

物件は昭和54年築のアパートで基礎にクラックがあり。階段に若干の歪みと外壁にはヒビがありました。
現行の耐震基準を満たしておらず、2011年の東北大震災の時にそれらの症状が出てしまったということです。
現状の賃貸では支障はなく、入居者からのクレームもないので、そのままにしているということですが、将来的に相続することになった場合、相続した子供に面倒を掛けたくないという気持ちからのご相談でした。

また、物件が老朽化して今の入居者が退去したら入居者が付かないのではないか?修繕費用が大きくかかるのではないか?といった危険性も心配されており、売却しないで済む方法もあるのではないか?というご相談も合わせていただきました。

Dさんの抱えていた悩み

1.築年数が古く建物の状態は大丈夫なのか?
2.大きな地震に耐えられるのか?
3.問題を抱えた物件を相続して子供に面倒をかけたくない
4.売却した場合は土地値よりも安くなってしまうのでないか?

【Dさん属性、物件内容】
60代男性(自営業)
千葉県松戸市(2階建て/木造/築40年/8戸)

IPA不動産からのご提案と解決方法

Dさんとは数回打ち合わせをし、物件への思いやご家族の話しを聞かせていただきました。
その中で弊社からのご提案は、以下の3点でした。

【弊社からの3つのご提案】

① 建替え
メリット:資産を残せる
デメリット:立退きなどが必要で解決しないこともある

② リフォーム
メリット:建て替えよりも安価
デメリット:新築ではないので売却時は築古物件扱いとなる

③ 売却
メリット:悩みから解放される
デメリット:賃貸収入がなくなる

 

 弊社のご提案では「建て替え」「リフォーム」「売却」のそれぞれのメリット、デメリットを詳しく説明した上で、建替えることは時間と労力を考えると消去法により無いということになり、リフォームと売却の方で検討しておりました。
そこで、阪神淡路大震災の時の「老朽化アパートの倒壊による死亡事故」のお話をしたところ売却することを決断していただけました。
※阪神淡路大震災で老朽化したアパートの大家さんが裁判で1億円の損害賠償を命じられた判例です。

 売却活動ではAさんの時間に余裕があった為、買取業者ではなく個人投資家への物件紹介をメインに営業活動を行った結果、土地値よりも少し高い金額での売却ができました。
購入者は高所得者の方で、節税を目的としての購入でした。

ここでは買取業者に売却していた場合は、買取業者は建物解体して更地にして売却をする為、土地値から立退き料や解体費などを差し引きされてしまうことが一般的です。
Dさんの場合は、個人投資家への売却を成功させられたため、希望金額での売却を実現することができました。

アパート売却後のご感想

将来の不安が無くなりスッキリしています。
アパートを売却してできたまとまったお金を新たに築浅のアパートを買いたいということで、弊社へ購入の相談をいただいております。
新たに買う物件は相続することになるため、息子と一緒に相談しながら決めたいと言っております。
息子さんも気に入ってもらえる物件が購入できればそれはDさんの本望かと思います。
アパートの老朽化は放っておくと大変な惨事にもなりかねません。
今は良くても相続した後のことまで考えておられるDさんに感銘を受けました。

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