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公開日:2019年7月27日

地代滞納者がいる借地権付き土地(底地)売却のお悩みご相談(Oさん)

弊社管理物件のオーナーである地主様Oさんからのご依頼で、借地権付きの土地を売却してほしいというご相談です。
その土地には借地権付き賃貸借契約をしている建物が3棟建っており内1棟は地代を3年以上滞納している状態でした。
Oさんにたまたま買取業者から底地を売ってくださいという営業があったことがキッカケで売却に踏み切ったわけです。
その買取業者が出してきた査定金額の妥当性について聞かれたのですが、Oさんとしては金額に納得できないというお話でした。
それは向かい側の土地を売った時は坪130万円になったのに対して「安すぎる」ということです。
Oさんは売却を特に急いではいないが、どうせ売却するなら納得できる金額で売却したいということでした。

Oさんの抱えていた悩み

1.地代滞納者がいる状態で売却したい
2.希望金額に近い金額で売却したい。
3.高齢なのであまり手間をかけたくない

【O属性、物件内容】
70代男性(退職者)
東京都江戸川区(3世帯分の底地)

IPA不動産からのご提案と解決方法

地代滞納者がいる状態ですと売却価格がその分どうしても安くなってしまうので、地代滞納者の明渡し請求をしていき解決することのご提案をしました。
地代滞納者の明渡しが成功すればその土地は相場価格で売却することができるので、金額的には2,000万円以上高く売却できる計算になります。
面倒な手続き等は全て弊社に委任していただき、弊社の顧問弁護士に明渡しの訴訟をしていただくことになりました。

結果、契約者は既に他界しており相続未登記状態となっておりました。
そして一つずつ手続きを進めていき、遺族が相続放棄したことによって土地は明渡強制執行になりました。
その後、建物は解体して更地の状態で売買をすることになりました。
土地の坪単価は130万円まで届きませんでしたが、約80坪ある1棟分の土地が更地になったことによって底地の売却金額が希望金額に届き、売却を決断していただくことになりました。
売却までには約6ヶ月の時間がかかり、裁判と強制執行、建物解体までに約300万円の費用がかかりましたが、更地にすることによって計画通り2,000万円以上高く売却することができました。

アパート売却後のご感想

強制執行を成功させるまでに、何度も何度も物件に足を運び、家賃支払いの請求や張り紙などを行いましたが、売主様から「なかなかここまで動いてくれる不動産会社はないな」というお言葉をいただきました。
売主様はいくつもアパートや土地をご所有になっているため、その後その他の不動産の売却相談もご依頼いただきました。
不動産をご所有になって賃貸経営を長年行っていると多くの問題があるものです。
弊社はオーナー様の悩みやその問題を解決できるパートナーとして在り続ける必要があると強く感じた取引きでした。

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