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公開日:2019年6月8日
最終更新日:2019年7月12日

震災被害で傾いてしまったアパートのお悩みご相談(Jさん)

2011年の東北大震災から5年後の2016年の春に弊社へ震災の被害で傾いてしまったアパートの売却査定をしてほしいとアパート所有者Jさんの娘さんからご連絡がありました。

Jさんの娘さんは震災被害で傾いてしまったアパートを相続するのは嫌だから今のうちに売却してしまいたいというお話しで、父親に代わって連絡してきた訳です。
しかしJさんは震災前に銀行から借り入れして大規模修繕工事を行っており、更に震災後にも建物の修復等に費用をたくさんかけてしまっていたため、「安い金額では売りたくない」と今までに営業に来た不動産会社をことごとく断ってきたようです。
Jさんの考えでは建物が多少傾いてしまっているが、以前から住んでいる入居者とは家賃の減額をしたことによって合意を貰っているから問題ないというのです。
家賃も入っているし暫くはこのままで良いと言うのですが、実際にお話を聞いてみると過去に相談した不動産会社にかなり安い金額を提示された様で「売却はしたくない」という気持ちになった様です。
娘さんとしてはいつまた大震災が来るかわからない状況でこれ以上の被害が出てしまった時の方が心配だというのです。
お父さんが納得できるような金額で売却ができないものかと?いうご相談により弊社の査定をご覧になってもらうことになりました。

Jさんの抱えていたお悩み

1.傾いてしまったアパートでも高く売りたい
2.お父さんに納得してもらいたい
3.売却後も責任がないような条件で契約したい

【Jさん属性、物件内容】
60代男性(自営業)
千葉県船橋市(2階建て/木造/築27年/10戸)

IPA不動産からのご提案と解決方法

弊社の売却査定では先ず、建物及び地盤に何ら問題ないということを前提にして売却可能金額を出していき、その金額から地盤沈下の修繕費がいくらかかるのか?明確にすることによって、それらの修繕費を本体価格からお値引きして売却するというご提案をしました。

つまり修繕にいくらの費用がかかるのかハッキリさせることによって買主にも提案しやすくなりますので、あとはそれらの修繕費を差引いた金額でJさんがご納得して頂けるかどうか?というお話になります。
Jさんとしては売却可能金額から500万円程度であれば安くなっても問題ないとのことでしたので、早速地盤調査を行いアパートの傾き修繕調査を進めることになりました。
地盤調査はスウェーデン式サウンディング試験というものでN値や土質を調べることができるのですが、ボーリング調査に比べて安価なため、Jさんの費用負担で調査していただくことになりました。
地盤調査の結果では薬液注入工法により約500万円の費用で修繕することができることがわかりました。
その調査結果をもっていざ売却活動をさせていただき、3ヶ月の期間がかかりましたが建設会社役員の方に購入していただくことが決まりました。
この様な修繕が必要な物件はリフォーム会社や建設会社の方が購入されるケースが多いのですが、今回のJさんの場合もしっかり修繕することによって問題なく運営できる物件ということが、買主様の判断でわかったから成約になりました。

アパート売却後の感想

Jさんのアパートの中でも特に傾きが目立った部屋は4部屋ありそこはずっと空室状態でした。
その他のお部屋にも床の傾きはありましたが、家賃の減額をしたり床のタイルを張り替えて調整したりと入居者のためにJさんも努力をしていたので、震災後もJさんのアパートに住み続けてくれた入居者がいました。
長年自主管理してきて思いれ深い財産を手放すのは寂しいことですが、娘さんのためにと決断していただき、娘さんもJさんも入居者様も喜んでいただける結果になりました。
Jさんからは「本当に売れるのか?最後まで疑心暗鬼だったよ。ありがとう!」と言ってもらい弊社としても一安心できて嬉しく思っております。

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