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公開日:2019年7月1日
最終更新日:2019年7月16日

事故物件となったアパートの売却お悩みご相談(Lさん)

弊社に「物件のことで相談がある」とLさんから一本の電話がありました。
お話を聞くと、ご所有アパートの一室で2年前に自殺があり、事故物件となってしまったので売却を検討しているという事でした。
お電話よりも会ってお話をしたいということになり直ぐにお伺いすることになりました。
Lさんは「まさか自分のアパートでこんなことが起こるとは考えもしなかった」と事故が起こってから大変な苦労をされておりました。
その入居者との賃貸契約において、賃貸保証会社が2008年に倒産してしまい、連帯保証人がいない無保証状態になっていたようです。
そしてその入居者は生活保護受給者となっていたため、引継ぎの保証会社からも保証を断られてしまっていたのです。
親族に対して原状回復等の損害賠償請求をしたのですが、相続放棄によって損害賠償を支払っていただけませんでした。
幸いにもLさんが加入していた火災保険の特約によって100万円まで保証されたのですが、原状回復費用は150万円で大きな負担となってしまいました。
事故があってからは隣人が次々と退去してしまい入居率は下がり、賃貸募集をしても心理的瑕疵として告知義務があるので、なかなか入居者が付きませんでした。
そんな状態の中、Lさんにはアパートローンの返済もあるため、支払いがマイナスになりもうこれ以上傷口が深くなる前に売却をしたいと考えられたのです。
既に売却査定を3社にしており、不動産会社からは口を揃えて相場価格の3割程度安くなると説明を受けておりました。
Lさんにはローン残債がある上に、別の物件を購入するために共同担保も付いているため、3割も安い金額で売却することは難しく、もう少し高く売却したいと希望されておりました。

Lさんの抱えていた悩み

1.事故物件だが少しでも高く売却したい
2.なるべく早く売却したい
3.周り近所や知人に知られずに売却したい

【Lさん属性、物件内容】
50代男性(自営業)
東京都町田市(3階建て/鉄骨造/8戸)

IPA不動産からのご提案と解決方法

まずは弊社の3通りの査定内容を見て頂きました。

① そのまま収益物件として売却した時の金額
② 建物解体して更地物件として売却した時の金額
③ 建替えプランの提案をした時の金額

それぞれ査定金額も売却方法も時間も変わってきます。
この中では、①の収益物件として売却した方が、相場価格よりも1割程安い査定金額になる上に、短期間での売却ができるご提案でした。
Lさんの少しでも高く売却したいというご希望から、その弊社の査定金額で売却活動を行わせて頂くことになりました。

売却活動では、顧客へのご紹介と物件周辺の不動産会社への営業、周辺の金融機関への営業を行いました。
すると売却活動開始から3週間後に、アパート近所の運送会社さんが購入を検討したいというお話しが来ました。
Lさんのアパートは土地が広く駐車場スペースがあったので、運送会社の車両を駐車させることができるので条件がピッタリだったのです。
結局、資金的な兼ね合いから金額交渉があり、1割程安い金額になってしまいましたが、これ以上高く購入していただける買主を見つけることは難しいと判断していただき、成約になり無事に売却を成功させることができました。

アパート売却後の感想

事故物件だからと言い、必ずしも安くなるとは限らないことが解りました。
物件の場所や特徴にピッタリ合う買主様に巡り合うかどうかが肝心であって、買主様にとって心理的瑕疵もカバーできる位のメリットがあれば成約につながります。
事故物件だからと言って諦めないで、しっかりと売却のサポートをすることが売却を成功させるために大切なことなのだと実感しました。
売却後にはLさんも本当に肩の荷がスッキリしましたと喜んでおられました。

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