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公開日:2019年3月21日
最終更新日:2019年7月12日

シロアリ被害にあるアパートのご相談(Aさん)

Aさんと弊社のお付き合いは、1本のお電話をいただいたことがキッカケでした。
7年間所有のアパートを自主管理していたAさんは、入居者から「壁から虫が出てきた」というクレームを受けてらっしゃいました。
さっそくAさんと一緒に現地を見に行くと、壁に無数の小さな穴が空いていて、たしかにそこから虫が出てきている状態でした。
この状態に不安になったAさんは、「どうしたらよいのか?」という対処法を知りたく、先々の対策も相談したいということでした。

Aさんの抱えていた悩み

1.入居者とのトラブルをどうしたら良いか?
2.改善する方法はあるのか?
3.こんな状態でアパートは売れるのか?

 

【Aさんの属性、物件内容】
30代男性(会社役員)
千葉県浦安市(2階建て/木造/築34年/ 10戸)

IPA不動産からのご提案と解決方法

私たちはすぐに現地調査をする必要があると判断し、ご連絡をいただいた当日に現地へ訪問し、Aさんとご入居者様とお会いしてお話を聞き、現状確認を行いました。
すると、お話のとおり、壁から虫が湧いていて、それだけでなくリビングや玄関などのサッシを剥がしてみても、羽のついた蟻のような虫の導線が出来ていました。
これは、とても危険な状態。すぐに害虫駆除業者を手配し、床下や屋根裏の調査することに。
調査の結果、ヤマトシロアリということが判明。すでにあらゆる壁や床など躯体まで被害が拡がっている状態でした。
放っておいて入居者の家具などに被害がでたら賠償責任につながる可能性もあるため、とにかく早急に害虫駆除を行うことを提案しました。
また、これ以上被害が拡がらないようにしなければいけません。
シロアリは湿気の多いところを好む生物のため、築古の木造建物では外壁の少しのヒビやタイルのシーリングのヒビなどからの雨漏りが原因で発生することがあります。
害虫駆除だけではなく、それらの防水工事や被害にあった躯体などの補修も当然必要になりますので、それ相当の費用が必要になります。
そのうえで、下記の2択を提案しました。

【弊社からのご提案】
1.修繕費をかけて物件再生をして引き続き管理を頑張るのか?
2.現状を良く理解して購入できる買主を探して売却するか?

この2択の提案をさせていただいたところ、Aさんは売却後の責任やトラブルが一切ないのであれば売却したいとのことでした。
保有して弊社へ管理委任することも提案しましたが、Aさんの強い希望もあり、売却依頼をいただくことになりました。

売却活動では弊社のお客様へ購入していただく目星がすでに付いていました。
注文住宅の建築工務店のお客様です。
シロアリの被害を全て説明し、現地調査も行った上で「瑕疵担保免責、現状有姿、引渡後に何か不具合があった場合でも一切の責任は負わない」という内容で契約をすることになり、売却価格はほぼ相場価格での売買となりました。

例えば、これが一般の個人投資家や不動産買取業者であれば、相場の8割以下の金額か土地値になってしまう可能性が高いでしょう。
ほぼ相場価格での売買が成立したのはなぜかといえば、買主様は建築工務店のため、自らで建物の補修ができるためです。
このような買主の特徴を活かして、売買の仲介をさせていただいたのです。

アパート売却後の感想

これまでオーナーをやってきたなかで、最大の惨事だ…とAさん。ある時期は、心配で夜も眠れなかったそうです。
無事に売却が決まった時は、本当にホッとしたとおっしゃっていました。
同時に、自主管理をすることの大変さも経験され、今では別物件の管理を弊社に任させてくださっています。
弊社の物件管理ではしっかり巡回調査を行っていますので、何か変わったことがあればすぐに気付き追及することができます。

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