カテゴリー： アパート売却事例・体験談
IPA不動産が提供する、「『売却しづらい』と感じていたアパートを無事に売却した事例」のページです。
※実際の関係者や物件が特定できないように、複数の事実を改変・翻案してまとめた内容になります。
相談にいらしたお客様のプロフィール
お客様は群馬県にお住まいの60代、U様です。
U様は12年前に投資目的で購入したアパートを売却することにしました。
アパートは築32年と古めですが、何度か修繕を施していたため、構造自体に問題ありません。
しかし、建物の見た目や水回りの設備などが古く、6戸中2戸が空室となっていました。
U様は「大手であればすぐに売却できるだろう」と考え、とある大手不動産会社に売却を依頼。
しかし、半年近く経っても売れる気配はなく、担当者からの連絡も全くない状態でした。
そのことを知人に相談したところ、「不動産会社を変えた方が良いかもしれない」と言われ、U様は早速別の不動産会社に売却相談をし直すことにしました。
アパートをスムーズに売却したい。
U様は不動産会社をインターネットで探し、その中でホームページ内に
と記載があり、信頼できそうと感じた不動産会社に依頼することにしました。
U様は一度、アパートの売却を大手不動産会社に依頼しましたが、なかなか買い手が見つかりませんでした。
大手は「安心感」がありますが、必ずしも売却が成功するとは限りません。
どちらがいいか、というよりもどちらのメリットも持ち合わせた不動産会社を探すことが重要です。
今回、U様が売却相談した不動産会社は、大手ではないものの、自社の顧客ネットワークが広く、集客力を強みとしている不動産会社でした。
前の不動産会社で売り出していたときは7,200万円と、アパートの現状に対してやや高めの値段が設定されていました。 今回は、地域の市場や設備の古さ、空室がある点などを加味し、査定結果は6,000万円となりました。
不動産会社は、U様に査定額となぜこの査定額になったのかを説明したところ、「前の不動産会社より安いけど、価格の根拠が知れてよかった」と納得していただけました。
最終的に、4か月ほどで買い手が見つかり、無事にU様はアパートを売却することができました。
お客様は岐阜県にお住まいの40代、H様です。
先日、お父様が亡くなり、H様はお父様が節税対策として所有していた県内にあるアパートを相続することになりました。
アパートは築40年と古く、4戸中すべてが空室でした。
修繕も行っていなかったようで、外壁は剥がれ、中には雨漏りしている部屋もあり、状態はかなり劣悪でした。
H様はアパート経営を引き継ぐつもりはなかったので、売却したいと考えていますが、「空室が多く、築年数も古いから売れないかもしれない」と不安を感じていました。
ひとまず、不動産会社に相談してみることにしました。
劣悪な状態のアパートを売却したい。
H様は劣悪な状態のアパートでも対応してくれそうな不動産会社をインターネットで探しました。その中でホームページ内に
「空室が多いアパートの売却成功事例」や「シロアリ被害にあっているアパートの売却成功事例」
が掲載されており、どんなアパートでも売却してくれそうと感じた不動産会社に相談することにしました。
H様は「相続したアパートを売却したいが、劣悪な状態のため、売れるのか心配」と話していました。
売却戦略次第でアパートの状態が悪くても売却することは十分可能です。
劣悪な状態のアパートを売却するには、単に「古い」、「修繕が必要」と伝えるだけでなく、「どのように再生し、どれだけの収益が見込めるか」という具体的な事業計画を買い手に提示することが重要です。
「再生事業計画」とセットで提案する
劣悪な状態の物件（外壁の剥がれや雨漏りがある状態でも）を売却する場合、投資家が判断しやすいように再生のための事業計画書を作成します。
例えば、
室内リフォーム、外壁塗装、屋根修繕、防水工事などの見積もりを何パターンか出し、「いくらかければ直るのか」を提示します。
マーケット調査に基づき、リフォーム後に「いつまでに満室になり、いくらの家賃収入が入るか」という中長期的な計画を示します。
投資家は費用対効果で判断するため、これらの具体的な数字をセットで提案することで、リスクを許容して購入しやすくなります。
修繕コストを抑えて価値を上げる
独自のネットワークでリフォーム業者などと提携している不動産会社であれば、一般的なリフォーム業者よりも圧倒的に安く修繕の見積もりを取ることが可能です。
売主にお金がなく現状のまま売るしかない場合でも、この「安価な修繕見積もり」を提示することで、買い手の購入意欲を高めることができます。
このように、物件を「売れる状態」にブラッシュアップし、ロジカルな根拠（裏付け）を持って価格の正当性を示すことが、他社で断られるような物件を成約させる鍵となります。
不動産会社はH様のアパートを確認し、「再生事業計画」を作成してから売却活動を開始しました。 すると、5か月ほどですぐに買い手が現れ、無事に売却が成立。
H様は「こんなにすぐに売れるとは思っていなかったです」と大変満足されたご様子でした。
IPA不動産では無料査定を行っています。 LINEからでもお問合せ可能ですので、ぜひ一度ご相談ください。
お客様は神奈川県にお住まいの60代、D様です。 7年前に副収入を得たいとアパートを購入しました。
購入したとき、すでに築30年が経っており、現在に至るまで何度か修繕したものの、今後はもっと規模の大きい修繕が必要になりそうでした。
資金的余裕がなかったD様は今のうちに手放してしまおうと考え、アパートを売却することにしました。
また、それと同時にとある不安が頭に浮かびました。
それは、「売却後の買い手とのトラブル」です。
現状、目で見える範囲では大きな修繕箇所はなく、問題なさそうですが、最後に修繕を行ってから2年が経過しています。
D様は「自分の知らないところで、なにか壊れていて、売却後に買い手からクレームが来たらどうしよう」と強い不安を抱えています。
そこで、不動産会社に相談することにしました。
アパートを売却したいが、売却後に買い手とトラブルになりそうで不安
D様は不動産投資に詳しい友人に相談し、いくつかの不動産会社を紹介してもらいました。
その中で、
という点を魅力に感じた不動産会社に相談することにしました。
D様は、アパート売却後の買い手とのトラブルを不安に感じていました。
買い手とのトラブルを避けるためには、売却後にトラブルになりそうな箇所を事前に調査し、契約書に明記することが重要です。
売却後に「聞いていなかった」「壊れていた」と買い手からクレームが入るのを防ぐため、物件の不具合を事前にすべて把握することが不可欠です。
不具合を把握する具体的な方法としては、以下のとおりです。
建物状況調査（インスペクション）とは、建物の基礎、外壁等に生じている「ひび割れ、雨漏り、劣化、不具合」の状況を目視、計測等により調査するものです。 調査を行うことにより、建物の状態を買主様へしっかりお伝えすることができます。 そして買主様は購入後にどの程度の修繕が必要なのか判断することができます。
建物状況調査で分かった不具合をすべて特約に載せ、納得した上で購入してもらう形式をとります。 一切の補修をしない、あるいは責任を負わないといった条件をどこまで盛り込めるか、過去の判例を参考に検討します。 ただし、売主を過剰に守る条件にすると買い手が現れなくなるため、バランスの取れた契約作成が必要です。
「何がトラブルになるか」を想定し、事前に対策しておくと有効です。 しかし、これは過去のトラブル事例や判例を知っておく必要があり、不動産の専門知識が必要になるため、不動産会社と相談しましょう。
不動産会社はインスペクションの活用が可能でしたので、D様はインスペクションを行うことにしました。
加えて、不動産会社がD様のアパートを入念に調査し、今後、起こりうるトラブルなどを予測したうえで契約書を作成。
結果的に、情報がすべて開示されている点で信頼感が生まれ、売り出してから4か月ほどで買い手が見つかりました。
弊社では【メール】･ 【TEL】の2つの相談窓口をご用意しております。 お客様のご都合の良い方法をお選びいただき、お気軽にお問い合わせください。 社員一同心よりお待ちいたしております。
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