空室が多いアパートの売却成功事例

空室が多いアパートのお悩み相談（Bさん）

「相談に乗ってもらいたい友人がいる」と当社管理物件のオーナー様からご紹介いただいたことがキッカケとなります。
相談内容は、入居率が半分以下となってしまっている単身用アパート18戸について、どうにか入居率を上げられないか？というもの。
物件の詳細と賃貸状況をお電話でヒアリングし、事前に物件調査と賃貸マーケット調査を行ってから実際に会って打合せをさせて頂きました。

【Bさんのお悩み】

１．とにかく空室をなんとかしたい
２．ローンの返済で収支がマイナスになってしまっている
３．現管理会社からは家賃を大幅に下げて募集することを勧められている

【Ｂさん属性、物件内容】
40代男性（大手金融機関勤務）
板橋区中古アパート（3階建て/鉄骨造/築33年/18戸）

IPA不動産からのご提案と解決方法

まず空室が多い原因を分析しましょうとご提案。
しかし状況は思いのほか深刻で、空室が多い原因は、周辺のアパートの供給数が非常に多く、賃貸市場のマーケットが崩れかけていることでした。

周辺には新築アパートが次々と造られ競争は激化。
敷金・礼金0円はもちろん、シェアハウスのような大型物件も含めて、格安物件で溢れていたのです。

これは周辺の物件供給数が需要数を上回り、限られた入居者を取り合っているような状態。
さらにこのような状況な中、Bさんは強気な家賃設定と条件を打ち出していたため、もともと入居していた方も他の物件へ引っ越してしまっていたのでしょう。

 私たちは「なぜ入居率が上がらないのか」ということをBさんに説明し、まず状況を理解していただくように努めました。
その上で、「どうやって入居率を上げていくのか」という提案をしていったのです。

 現状では空室が多いため、どうしても売却先がプロ投資家や買取業者になってしまい、売却価格が安くなってしまいます。

 今回は無理に売却をせずに物件を保有しておく、という選択肢もありました。
ですが、入居率を上げるためには、どうしても家賃や契約条件を周辺と対抗しなければいけません。
入居率を90％まで上げたとしても、Ｂさんのローン返済額・管理費・固定資産税・所得税などを加味すると、実質的にキャッシュフローはマイナスになってしまいます。

マイナスの状態を我慢しながら中長期間も保有するくらいなら、できるだけ入居率を上げて損失を最小限に抑えて売り抜ける、という方法論が得策でした。

当社へご相談をいただいてからおよそ2ヵ月後。空室はすべて満室になりました。
当社の管理物件を借りて頂いている法人様と契約を結ばせていただいたからです。
そこは外国企業で、外国人留学生や職業訓練生の住宅斡旋を行っている企業。
家賃を下げ、敷金・礼金を無料にしたことが決め手になりました。
退去時の原状回復義務を明確にし、保証会社を利用することで、退去時のオーナー様のリスクはかなり軽減されます。もちろんBさんにも納得して頂けました。

それからは当社へ管理会社を切り替えていただき、売却活動を始めてから3ヶ月で売却成立、物件を購入したのは台湾企業でした。
Bさんの物件には外国人の入居者が多いという理由もあり、外国人向けのポータルサイトでの広告活動も行っている当社の強みが活きた結果となりました。

アパート売却後のご感想

Bさんとは入居付けから売却までの長いお付き合いとなりました。
我々のご提案を信じて頑張ってくださったBさんの忍耐力が満室経営と売却につながったのだと思います。
オーナー様の悩みは人それぞれで、最適な解決方法も当然異なります。
それを見極めて提案できる不動産会社に相談するのがいいでしょう。