カテゴリー： アパート売却事例・体験談
【東京都町田市／鉄骨造3階建・8戸／事故物件】 本事例では、アパートの一室で自害が起きてしまい「事故物件（心理的瑕疵）」となってしまった物件について、 相場より大きな値下げを避けつつ、約3週間という短期間で売却に成功しています。
事故物件は「安くするしかない」「売れない」と言われがちですが、 立地や土地の使い方、買主ニーズを正しく整理することで、 価格・スピード・周囲への配慮を両立した売却が可能です。
ある日、L様（50代・自営業）から「物件のことで相談がある」と一本のお電話をいただきました。
詳しくお話を伺うと、ご所有のアパートの一室で2年前に自害が起きてしまい、事故物件（心理的瑕疵物件）となってしまったとのことでした。 「まさか自分のアパートで、こんなことが起こるとは思ってもいなかった」
L様は事故発生後から、精神的にも経済的にも大きなご負担を抱えておられました。 お電話だけではなく、直接お会いして状況を整理するため、すぐに現地へお伺いしました。
事故が起きたお部屋の入居者は、
■過去に契約していた賃貸保証会社が2008年に倒産 ■連帯保証人のいない無保証状態 ■生活保護受給者で、新たな保証会社の引継ぎも不可
という状況でした。 事故後、親族へ原状回復費用などの損害賠償請求を行いましたが、相続放棄により請求は叶わず、L様ご自身が対応せざるを得ませんでした。
加入されていた火災保険の特約により、100万円までは補償されましたが、
■実際の原状回復費用：約150万円 ■自己負担額：約50万円
となり、金銭的な負担は決して小さくありませんでした。
さらに事故後、住戸の入居者が次々に退去してしまい、入居率の低下と賃貸募集をしても、心理的瑕疵の告知義務があり成約しないという悪循環に陥っていました。
L様にはアパートローンの返済があり、事故後は家賃収入が減少し、月々の収支はマイナス状態に。 「これ以上、傷口が広がる前に売却したい」そう考え、すでに3社に売却査定を依頼されていました。
どの不動産会社からも共通して言われたのは、「事故物件なので、相場価格より3割程度下がります」しかし、
■ローン残債が残っている ■別物件購入のため共同担保が付いている
という事情から、3割も安い金額での売却は現実的ではありませんでした。 L様は、「事故物件でも、もう少し高く売る方法はないのか」という思いで、IPA不動産へご相談くださいました。
事故物件でも、できる限り高く売却したい
ローン返済のため、なるべく早く売却したい
近所や知人に知られずに売却したい
ご相談者：50代男性（自営業） 所在地：東京都町田市 建物：鉄骨造3階建 戸数：8戸
まず当社では、売主様が冷静に判断できるよう、3通りの査定と売却方法を提示しました。
① そのまま収益物件として売却する場合 ② 建物を解体し、更地として売却する場合 ③ 建替えプランを前提に売却する場合
それぞれ、「想定売却価格」「売却までの期間」「手間・リスク」が大きく異なります。
3つの中で、「相場より約1割安い水準」「短期間での売却が見込める」という点から、 ①「収益物件として売却」する方法が最も現実的と判断しました。
L様の「少しでも高く、かつ早く売りたい」というご希望にも合致し、この条件で売却活動をスタートしました。
売却活動では、
■既存顧客への紹介 ■物件周辺の不動産会社への営業 ■周辺金融機関への情報提供
を並行して実施。 すると、売却開始から約3週間後、物件近隣の運送会社様から購入検討の申し出がありました。
L様のアパートは、「敷地が広い」「駐車場スペースが十分に確保されている」という特徴があり、運送会社の車両置き場として非常に条件が良かったのです。 最終的に資金計画の都合で、当初想定価格から約1割の価格調整はありましたが、「これ以上の条件で買ってくれる買主を探すのは難しい」とL様も納得され、無事に売却が成立しました。
「事故物件だから、必ず大きく値下がりすると思い込んでいました」 しかし実際には、
■立地 ■土地の広さ ■用途との相性
によって、心理的瑕疵を上回るメリットがあれば成約につながることを実感されました。 売却後には、「本当に肩の荷が下りました」と、安堵の表情を浮かべておられました。
■事故物件＝即大幅値下げ、とは限らない ■物件の「欠点」だけでなく「使い道」を見極める ■周囲に知られず進める配慮と、情報管理
事故物件だからといって諦めるのではなく、最適な売却戦略を立てることが成功への近道です。
■事故物件になってしまい、どうしていいかわからない ■周囲に知られずに売却したい ■他社で安い査定しか出なかった
このようなお悩みがあれば、事故物件の取扱実績があるIPA不動産へご相談ください。 物件ごとの事情に合わせ、価格・スピード・秘密保持のバランスを取った売却方法をご提案します。
弊社では【メール】･ 【TEL】の2つの相談窓口をご用意しております。 お客様のご都合の良い方法をお選びいただき、お気軽にお問い合わせください。 社員一同心よりお待ちいたしております。
050-5526-7243
050-5526-7243