カテゴリー： アパート売却事例・体験談
【東京都江東区／鉄骨造3階建・13戸／築36年】
本事例では、2年以上の家賃滞納者とゴミ屋敷状態の入居者を抱えた相続アパートについて、 立退き・法的手続き・物件整理を行った上で、1,000万円以上の価格差を生み出して売却に成功したケースをご紹介します。
家賃滞納や管理状態の悪化がある物件でも、 問題を整理し解決すれば、売却価格は大きく変わる可能性があります。
I様（50代・会社員）は、親から相続された築36年のアパートを所有されていましたが、物件には大きな問題がありました。
■1階店舗（飲食店）が 2年以上の家賃滞納 ■単身高齢者が 1年以上滞納＋ゴミ屋敷状態
という状況の中、複数の不動産会社へ売却について相談したものの、「この状態では取り扱えません」と断られ続けていたそうです。
以前、買取業者へ相談した際には、「建物の老朽化」「家賃滞納状態」「管理不全」を理由に、土地値より約2割安い金額を提示されました。
その価格では到底納得できず、「どうすればいいのかわからない」状態が続いていたとのことです。
I様は会社員であり、
●日常管理ができない ●滞納者との交渉が難しい ●法的対応もわからない
という状況であるため、「売却するべきか？」「再生するべきか？」「何から始めればいいのか？」総合的に相談したいということで、当社へお問い合わせをいただきました。
１．アパート売却の最善方法を知りたい ２．管理体制が悪化した物件をどうすればよいか ３．家賃滞納者問題をどう解決すべきか
【物件概要】 ■所在地：東京都江東区 ■建物：鉄骨造3階建 ■築36年、13戸
当社ではまず、
◎現状のまま売却した場合の価格 ◎問題を解決した場合の価格
を明確に提示しました。
I様の場合、家賃滞納問題を解決すれば、収益物件としても土地としても売却可能となり、以前提示された価格よりも高値売却が見込める状況でした。
最も重要なのは、家賃滞納者の立退き問題の解決でした。
当社がI様の代理として、
１．滞納家賃の請求 ２．内容証明による催告 ３．顧問弁護士へ訴訟委任
を段階的に実施。 裁判ではI様が勝訴し、訴状提出から約7か月で強制執行まで完了しました。
強制執行後、「室内整理」「清掃」「管理状態の改善」を行い、
■土地として売る ■収益物件として売る
両方向から買主を探す戦略を取りました。
売却開始から約2か月後、「土地値に近い価格なら購入したい」という個人投資家が現れました。
条件面・金額面ともにI様が納得し、無事に成約となりました。
トラブルがある物件は、「曰く付き物件」「問題物件」として扱われ、大幅な値下げをされるケースが多いです。 しかし今回、問題解決前と解決後では約1,000万円以上の価格差が生まれました。
I様は、「解決してから売却して本当に良かった」とお話しくださいました。 売却資金をもとに、現在は新居購入を検討されているとのことです。
１．問題を放置したまま売ると大幅値下げになりやすい ２．法的手続きには時間がかかるが、価格差は大きい ３．売却と再生の両面から判断することが重要
A. はい、売却は可能です。 ただし、滞納者がいるまま売却する場合は価格が下がる傾向があります。 滞納問題を解決してから売却するか、現状のまま投資家に売却するかによって、売却価格やスピードが大きく変わります。
A. ケースによりますが、内容証明送付・訴訟提起・判決・強制執行まで進む場合、6ヶ月〜1年程度かかることが一般的です。 ただし、早期和解や任意退去になるケースもあります。
A. 物件の立地や滞納額によりますが、土地値以下で提示されるケースも少なくありません。 本事例のように問題解決後に売却した場合、解決前と比較して1,000万円以上の差が出ることもあります。
A. 売却は可能ですが、室内の状況によっては原状回復費用を考慮した価格になります。 立退き・清掃・整理を行うことで、買主の選択肢が広がり、価格改善につながります。
A. はい。 当社では顧問弁護士と連携し、催告・訴訟・明渡しまでサポート可能です。 売却と同時に問題解決を進めることで、最適な出口戦略をご提案します。
■滞納者がいて売れない ■他社に断られた ■買取価格が安すぎる
このような場合でも、問題を整理し解決すれば売却価格は変わります。 まずは状況をお聞かせください。
アパート売却では、家賃滞納や管理問題など状況に応じた判断が重要です。
不動産売却の基本的な流れや注意点については、［アパートや一棟マンションの売却のポイントをまとめた解説ページ］ もあわせてご参考ください。
弊社では【メール】･ 【TEL】の2つの相談窓口をご用意しております。 お客様のご都合の良い方法をお選びいただき、お気軽にお問い合わせください。 社員一同心よりお待ちいたしております。
050-5526-7243
050-5526-7243