違法建築（再建築不可）アパートでも高値売却に成功した事例

【東京都杉並区／木造アパート6戸／相続物件】
本事例では、アパートの一室で自殺が発生し事故物件となった後、 相場より大幅な値下げを避けつつ、約3週間で売却に成功しました。

ご相談内容｜再建築不可で2年以上売れなかった相続アパート

親から相続したアパートを所有されていたM様（60代・男性）

建物の老朽化と将来の資産整理を理由に売却を検討されていました。

しかし、問題となったのが敷地と道路の接道距離が2m未満である点です。

この物件は建築基準法42条の接道義務を満たしておらず、再建築不可物件に該当していました。

そのため、

• 大手不動産会社

• 地元の不動産会社

合計5社以上に相談するも、ほとんど相手にされず、

「再建築不可なので相場の7割程度まで下げないと売れません」

「融資が使えないので厳しいです」

といった回答ばかり。

結果として約2年間、売却できずにお困りの状態が続いていました。

M様が納得できなかった理由

本物件は、

• 駅から近い好立地

• 木造2階建・全6戸

• 満室稼働中の収益物件

という条件を備えていました。

さらに、これまで修繕や室内リフォームにも費用をかけてきたため、

「そこまで安く売る必要があるのか？」、「この条件でこの金額は納得できない」という強いお気持ちをお持ちでした。

そんな中、「アパート売却に強い」**という当社の広告をご覧になり、

IPA不動産へご相談いただきました。

M様が抱えていたお悩み

• 再建築不可物件だが、できる限り高く売却したい
  

• 希望金額を下回るなら売却したくない

ご相談内容の概要

• ご相談者：60代男性（年金受給者）

• 所在地：東京都杉並区

• 建物：木造2階建

• 戸数：6戸

• 状況：満室稼働中

IPA不動産からのご提案｜「再建築不可」を覆す発想

正直に申し上げると、

再建築不可物件は金融機関の融資が使えないため、相場価格での売却は難しいのが現実です。

しかし、私たちはそこで安易に「値下げしましょう」という提案はしませんでした。

着目したポイント

「本当にこの物件は再建築不可のままなのか？」

当社では過去にも多数の再建築不可物件を取り扱っており、

• 近隣との交渉

• 法的整理

• 実務的な調整

によって、再建築可能物件へと変更できた実績があります。

実際に行った2つの具体的提案

① 近隣敷地の一部を分筆・使用させてもらう交渉

② 物件裏手の駐車場を利用し、避難通路（接道）を確保する交渉

いずれかが成立すれば、

接道義務を満たし「再建築可能物件」へ変更できる可能性がありました。

結果｜再建築可能となり、希望価格で売却成功

M様のご依頼を受け、

弊社スタッフが何度も近隣へ足を運び、丁寧に交渉を実施。

その結果、

裏口駐車場の所有者様から避難通路確保の承諾を得ることができました。

これにより、

• 再建築不可 → 再建築可能物件へ変更

• 融資利用可能 → 買主層が大幅に拡大

• 希望価格での販売活動が可能に

そして、

販売開始からわずか2か月で、当社顧客の個人投資家様にご成約となりました。

売却後のM様のご感想

「今まで諦めなくて本当に良かった」
「他の不動産会社ではここまでやってくれなかった」

再建築不可物件は、不動産会社側から見ると、正直手間がかかり、敬遠されやすい物件です。

そのため、

• 値下げして早く売る

• 買取業者へ安く流す

という提案がされがちです。

しかし、再建築不可か否かで、売却価格には大きな差が生まれます。

再建築不可物件の売却で重要なこと

• すぐに諦めないこと

• 法律・実務・交渉を理解した業者に相談すること

• 「売れない」ではなく「どうすれば売れるか」を考えること

不動産は、取り扱う業者によって「売り方・見せ方・結果」が大きく変わります。

再建築不可アパート・相続物件でお悩みの方へ

• 再建築不可と言われて売れない

• 相続したが処分に困っている

• 他社で断られた・安値を提示された

このようなお悩みがあれば、ぜひ一度、IPA不動産へご相談ください。

再建築不可物件でも、知恵と経験を尽くせば、最善の売却方法は見つかります。

当社では、違法建築（再建築不可）物件のアパートや一棟マンションなど、収益物件の売買を専門に行ております。
不動産売却についての流れや注意点などまとめた以下のページもあわせてご参考ください。
▶アパート・一棟マンションの売却ポイントまとめ