カテゴリー： アパート売却事例・体験談
【千葉県船橋市／木造2階建・10戸／築27年】
本事例では、東日本大震災の影響で建物が傾いてしまったアパートについて、 地盤調査と修繕費用を明確にした上で売却活動を行い、修繕前提でも納得できる条件で売却に成功したケースをご紹介します。
震災による建物の傾きがある場合でも、 「いくらで直せるのか」「誰が直すのか」を整理することで、売却は十分可能です。
2016年春、アパート所有者J様（60代・男性）の娘様より、「震災の影響で傾いてしまったアパートを、今のうちに売却できないか」というご相談をいただきました。 対象のアパートは、2011年の東日本大震災で建物が傾いてしまった物件でした。
娘様としては、
■将来このアパートを相続することへの不安 ■再び大きな地震が起きた場合のリスク
を考え、「これ以上被害が拡大する前に売却したい」 というお気持ちでした。
一方で、J様は売却に前向きではありませんでした。
その理由は、
■震災前に銀行借入で大規模修繕を実施していた ■震災後も建物修復に多額の費用をかけていた ■複数の不動産会社から「かなり安い金額」を提示されていた
という背景があったためです。
J様のお考えとしては、「多少傾いているが、入居者とは家賃減額で合意している」、「家賃も入っているし、しばらくはこのままでいい」というものでした。
実際、過去の査定で提示された金額があまりに低く、「もう売却はしたくない」 というお気持ちになっていたようです。
娘様の本音｜「今は良くても、将来が心配」
娘様が一番心配されていたのは、
■再び大きな地震が起きた場合 ■さらなる傾きや倒壊リスク ■相続後に大きな負担を抱えること
でした。 「父が納得できる金額で売却できるなら、その可能性を知りたい」ということで、当社の査定をご覧いただくことになりました。
１．傾いてしまったアパートでも、できるだけ高く売却したい ２．娘にも自分にも納得できる条件にしたい ３．売却後の責任が残らない形で契約したい
物件・ご相談者概要 ご相談者：60代男性（自営業） 所在地：千葉県船橋市 建物：木造2階建/10戸 築年数：27年
当社が最初に行ったのは、「いくらかかるかわからない不安」をなくすことでした。
１．建物・地盤に問題がないと仮定した場合の売却価格を算出 ２．次に、地盤沈下（傾き）修繕にかかる費用を明確化 ３．その修繕費用を本体価格から差し引いた価格で売却する
というご提案です。
修繕費用を明確にすることで、「買主にとって判断しやすく、どこまで値引きすればいいか」が明確になり、不必要な過度値引きを防げるというメリットがあります。
J様は、「売却価格から500万円程度の調整であれば問題ない」とのご判断でした。
そこで、スウェーデン式サウンディング試験（N値・土質を確認でき、ボーリング調査より安価）による地盤調査を実施しました。
その結果、
■薬液注入工法 ■修繕費用：約500万円
で傾き修繕が可能であることが判明しました。
地盤調査結果と修繕費用を明示した上で売却活動を開始して、約3か月の期間を経て、建設会社の役員様にご購入いただくことが決まりました。 このような物件は、「リフォーム会社や建設会社」といった 修繕ノウハウを持つ買主様 に購入されるケースが多く、今回も「修繕すれば問題なく運営できる物件」という判断がなされ、成約に至りました。
J様のアパートでは、
■特に傾きが大きかった4部屋は空室 ■その他の部屋も床の傾きあり
という状況でしたが、それでもJ様は、「家賃減額、床タイルの張替え」など、入居者のために努力を重ね、震災後も住み続けてくれた方がいらっしゃいました。 「長年、自主管理してきた思い入れのある物件だったが、娘のことを考えて決断して良かった」とお話しくださいました。 娘様からも、「これで将来の不安がなくなった」と喜んでいただけました。
J様からは最後に、「本当に売れるのか、最後まで疑心暗鬼だったよ。ありがとう！」というお言葉をいただき、当社としても大変嬉しく思っております。
■傾きがあっても、売却は不可能ではない ■修繕費用を“見える化”することが重要 ■買主層を正しく想定することで成約につながる
■建物が傾いてしまった ■他社で極端に安い査定しか出なかった ■相続を見据えて整理したい
このような場合でも、IPA不動産では状況に応じた売却戦略をご提案します。 まずはお気軽にご相談ください。
震災被害や建物の傾きがあるアパートを売却する場合でも、 事前に売却の流れや注意点を把握しておくことで、不要な値下げやトラブルを避けることができます。
不動産売却の基本的な流れや注意点については、アパート・一棟マンションの売却ポイントをまとめた解説ページもあわせてご参考ください。
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