差押えを受けてしまったアパート売却のご相談（N様）

本事例は、差押え＋競売リスクのあるアパートを、 自治体・金融機関と調整しながら任意売却で解決した成功事例です。 差押えが入っていても、手順次第で売却できるケースがあります。

ご相談内容

当社の取引先であるマンション販売会社のご担当者様から、「差押えを受けてしまい、このままでは競売になってしまうお客様を助けてほしい」というご相談を受け、N様をご紹介いただきました。

N様は、過去にそのマンション販売会社を含む2社から、区分所有のワンルームマンションを合計5戸購入されていました。

しかし、5戸全体での月々の収支はすでにマイナス8万円という状態が続いていました。
さらにN様は、約7年前に「金利4％超」「オーバーローン」という条件で新築アパートを購入されており、このアパートが経営悪化の大きな要因となっていました。

問題となっていた新築アパートの状況

築5年を過ぎた頃から、アパート単体での経営も立ち行かなくなってきた状況で、区分所有のワンルームマンション5戸のマイナス収支も含めると、非常に厳しい状態でした。

■ 各部屋の家賃が1万円以上下落
■ 4部屋が空室
■ 月々の赤字：20万円以上
■ 年間赤字額：300万円超

N様は貯蓄を切り崩しながら返済を続けていましたが、約1年で貯蓄が底を尽き、固定資産税の支払いが滞ってしまいました。

N様のお気持ちは、精神的にも追い込まれた状況でしたが、「このまま競売になるのだけは避けたい。
売却してでも立て直せるなら、最後まで頑張りたい」という強いお気持ちをお持ちでした。

【オーナー属性、物件概要】
N様：40代男性（会社員）
所在：神奈川県川崎市
建物：2階建/木造/18戸）

IPA不動産が対応すべきと判断したポイント

当社では、売買を進めるためには3つのことが重要だと判断しました。

１．競売になる前に売却できる可能性
２．差押え解除を前提とした売却スキーム
３．金融機関・債権者との調整余地

これらを一つずつ整理し、「競売回避」の売却方針を立て、競売になる前に任意売却で売却を成立させることを最優先に考えた対応をします。

具体的な対応内容

■ 債権内容・税金の滞納額・解除条件を確認します。

■ 関係者との調整
　税務署・金融機関とコンタクトを取り、電話や訪問で協議を行います。
　売却による返済計画の説明、差押え解除を前提とした合意解除の交渉をします。

■任意売却
物件評価は、現状収支・将来収支を踏まえた現実的な価格設定になります。
一棟アパートや一棟マンションを購入希望されている、不動産投資家や法人へ売り物件としてご紹介して、成約・引き渡しまでサポートいたします。

任意売却の結果

◎ 競売にかかる前に売却が成立
◎ 差押えは売却と同時に解除
◎ 毎月20万円以上続いていた赤字を解消

これらを無事に完了することができました。

N様は、「競売になっていたら大きな負債だけが残っていた」という状況を回避し、再スタートが切れる形で問題を解決することができました。

売却後のご感想（N様）

正直、差押えが入った時点で「もう終わりだ」と思っていました。
ただ、状況を一つずつ整理してもらい、競売を回避できる道があると知って、気持ちが救われました。
最後まで寄り添って対応してもらえたことに本当に感謝しています。

担当者コメント

差押えや競売のリスクがある不動産は、「もう売れない」「誰も対応してくれない」と思われがちです。

しかし実際には、「状況整理」「債権者との調整」「適切な売却戦略」を行うことで、競売を回避できるケースは少なくありません。
IPA不動産は、問題を抱えた不動産こそ解決する会社でありたいと考えています。

赤字が続くアパートや差押えを受けてしまった不動産の売却については、当社が行っている売却の進め方や注意点をまとめた、以下のページもあわせてご参考ください。
 ▶ アパート売却のポイントまとめ