アパート売却と一般の不動産売却の違い＆注意点は、下記になります。

以下、詳細になります。

一般の不動産の買主は、実需の個人であるのに対し、アパートを売却した際の買主は、投資家や法人がメインとなります。

そのため、一般の不動産の売却とはアプローチが180度変わります。

一般の不動産の価格は、周辺の相場から価格が決められますが、アパートの価格は、どれだけ儲かるかで決まります。

下記の収益還元法という計算方式を用いて

価格が決まります。

アパート売却はマイホームのような居住用特例（3,000万円特別控除など）が使えず、譲渡益の全額が課税対象になります。

しかも、取得費は減価償却後の帳簿価額（未償却残高）となるため、買値より安く売っても税金が発生する点に注意が必要です。

アパート売却にかかる税金について詳しく知りたい方は、下記をご覧ください。

手続きの流れに大きな違いはありませんが、「引き継ぎ手続き」が大きく違います。

一般の不動産は「モノを渡す手続き」ですが、アパート売却は「事業を渡す手続き」になります。

一般不動産の書類は、マイホームの取扱説明書やパンフレットですが、アパート売却は経営に関する大量の書類が必要になり、その実務が積み上がります。

1章で見た4つの違いは、裏を返せば「不動産会社に求めるもの」がそのまま4つあるということです。

• 投資家という買主に届けられる特別な人脈
• 収益還元法で正しく値付けできる専門的な経験
• 収益物件ならではの税務まで踏まえた専門的な領域
• 大量の引き継ぎ実務を回せる対応の良さ

この4つです。

ただし、このままでは会社を比較できません。問い合わせのときに確認できる形にすると、次の4点になります。

ただし、この4点を最初から見抜くのは簡単ではありません。実は、会社のWebサイトを見るだけでも、ある程度は判断がつきます。

さらに詳しく不動産会社の選び方について知りたい方は以下の記事をご覧ください。

多くの不動産会社がある中、アパート売却に強い不動産会社を探し出すのは大変です。

そこで、Webサイトに載って入れば、アパート売却に強い不動産会社である可能性が高い、という「見分け方」を紹介します。

アパート売却に強い不動産会社の見分け方

投資家向けの会員登録／非公開物件のお知らせ登録フォームがある

買主を集める仕組みがあるかは重要です。
これらがあれば、能動的に買主リストを作っているということになります。

掲載物件一覧に一棟アパート・マンションが何件あるか

区分マンションと戸建ばかりなら、投資家向けではなく実需向けの会社です。

成約事例ページがあるか

一棟物件の事例が、エリア・築年・価格帯つきで、直近のものまで載っていれば、その分野に継続的に取り組んでいる証拠です。
日付が3年前で止まっていれば実質開店休業か、その分野から撤退しています。

これがあったら危険信号

• 「相場より高く売れます」「最高値保証」など根拠のない煽り
• 売却査定フォームだけで、販売中物件が1件もない
• 掲載物件の更新日が古い

アパート売却は、「誰に売ってもらうか」で結果が大きく変わります。

同じ物件でも、買主となる投資家とのつながりを持ち、収益物件ならではの価格の決め方を理解している会社に任せられるかどうかで、売却価格にも、売却までにかかる期間にも差が出ます。

大手か地元かだけで選ぶのではなく、本記事で紹介した「特別な人脈・専門的な経験・専門的な領域・対応の良さ」の4つの基準と、Webサイトでの見分け方を手がかりに、まずは数社を比較してみてください。
あなたのアパートの価値を、いちばん正しく評価してくれる会社が、きっと見つかるはずです。

アパート売却のタイミングは、下記の5つです。

築年数15年と21年で売却した場合を比較してみます。
条件は、新築時の年間家賃収入600万円、木造一棟アパートです。

※表面利回り（運営経費控除前）で試算

築年数が20年を超えてくると買主はリスクを考え高い利回りを要求してくることが多いため、売却価格が下がります。

築浅だと修繕費も多くかからず入居率も安定します。
その結果、収益性も安定するため、売却価格を高く設定できる可能性があります。売却は築年数20年以内に行うとよいでしょう。

大規模修繕は、木造10戸・1K・2階建ての場合、300万〜350万円かかると言われています。

大規模修繕後であれば、当面大きな修繕が不要になります。
直近で修繕費を負担する心配がないというだけで、買主にとっては大きなメリットになります。

その結果、買主がつきやすくなります。

減価償却が終わってから売却すると譲渡所得が膨らんで、売却時の税金が増えるので、減価償却が終わる前に売却するのがおすすめです。

木造アパートの法定耐用年数は22年です。つまり、築22年を超えると減価償却費を経費に計上できなくなり、その後に売却すると取得費が目減りした状態で譲渡所得が計算されます。

実際にどれくらいの差が出るか、減価償却が終わる前と終わった後で比較してみます。
建物2,000万円・土地3,000万円で取得した木造アパートを、4,000万円で売る場合で試算しました。

※新築で取得した木造アパートを定額法（償却率0.046）で償却した場合の試算です。

減価償却後に売却すると譲渡所得は、620万円増え、譲渡所得税は、126万円多くなります。

償却期間が残っている物件は、買主にとっても購入後の節税余地があるため、評価されやすい傾向があります。

減価償却について詳しく知りたい方は下記の記事をご覧ください。

収益還元法で価格が決まるので、稼働率の差はそのまま価格差になります。

木造10戸・満室想定家賃600万円（月5万円×10戸）、還元利回り8%のシミュレーションをしてみました。

※運営経費を収入の20%として引いています
※実質利回り（運営経費控除後）で試算

稼働率10ポイントの差が600万円の差になります。
稼働率が90%以上あれば売却を考えるタイミングです。

所有期間が5年超（長期譲渡所得）と5年以下（短期譲渡所得）の税額を比較しました。

5年以下で売却を検討されている方は、もう少し所有し続けることをおすすめします。

なお、長期・短期の判定は「売却した年の1月1日時点」で所有期間が5年を超えているかで行われます。取得日から5年経過していても、その年の1月1日時点で5年以下であれば短期譲渡所得として扱われるため、売却時期の設定にはご注意ください。

アパートをより高く売却する「コツ」を詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。