ローンが残っているマンションは売却できる？わかりやすく解説

「マンションを売りたいけどまだローンが残っているし…」

そのように悩んでしまう方は多いです。
確かにローンが残っている状態では銀行の担保（抵当権）が付いているので、売れないんじゃないかと不安になりますよね。

でも大丈夫です。ローンの残高が残っていてもそのローンを完済することができればマンションを売ることができます。
それでは具体的にどのようにして売るのか、マンション売却が得意なIPA不動産が解説します。

ローンが残っているマンションを売るための条件

ローンが残っているマンションでも、一定の条件を満たせば売却できます。
その条件は家を売ったお金でローンを完済できるかどうかです。

ローン完済可能（アンダーローン）の場合

マンションを売却した後に残るお金がローン残高より多く、そのお金を使って完済できる状態をアンダーローンと言います。

アンダーローンの場合は何の問題もなく売却できます。
なぜなら抵当権を抹消させることができるからです。

銀行の望みはお金をきっちり返してもらうことです。売却金額で全額返済できるなら何も問題ないわけですね。

ローン完済不可能（オーバーローン）の場合

アンダーローンの場合と異なり、事情が複雑になるのがオーバーローンの場合です。
オーバーローンとは売却金額よりもローン残高のほうが多い場合です。

当然ながらローンが完済できません。
しかしながら、銀行には残りの金額も返済しないといけません。

銀行がマンションを抵当に入れるのは完済できなくなったときに売却するためですが、それは家を売却すれば借金が帳消しになるという意味ではありません。
あくまでもローンはきっちり耳をそろえて返さないといけないのです。

その上、返済は一括返済となります。
マンションを売却するには抵当権を抹消しなければならず、抵当権を抹消するにはローン残高をゼロにしないといけないからです。

よって、残ったローンをどのように返すかがポイントとなります。

主に考えられる手段は以下の3つです。

1. 自己資金（貯金など）から出す
2. 住み替えローンなど追加の融資を受ける
3. 任意売却する

次のセクションで、上記3つの手段について詳しく解説します。

オーバーローンを解消する3つの手段

自己資金から出す

最も話が早いのは自分の資金から残ったローンを返済することでしょう。
自分の資金とは現金、預金、有価証券、別の不動産などの資産です。
それらを現金化してローンの返済に充てれば何の問題もなく売却できます。

また、両親や親戚など身内からの借り入れも自己資金とみなしていいでしょう。
借り入れではありますが、実質的に返済期限も無いに等しく、利息も無いことが一般的だからです。

自己資金の良い点は新しく借入をしなくてすむ点です。
毎月の返済に追われることもありませんし、借入の際の手数料や利息も節約できます。

しかし、自分の現金余力が減ってしまうというデメリットもあります。
子どもの教育資金や老後の資金など、他の必要な資金に影響が出てしまうかもしれません。

住み替えローンなど追加の融資を受ける

ローン残高が残っていても家を売りたいという人はたくさんいるのです。
それだけ需要があるということです。
そこで銀行は「住み替えローン」というローン商品を用意している場合が多いです。

住み替えローンとは、現マンションのローン返済資金と転居先の新マンションの購入資金を一括で借りられるローン商品です。

住み替えローンを借りた後、ローンを完済して旧マンションを売却し、新マンションを購入します。
その後は旧マンションの残債と新マンションの残債を両方返していくことになります。

住み替えローンのメリットはローン残高が残っていても自分の現金余力を残したままマンションを売却できる点です。

一方、デメリットもあり、まず普通のローンよりも審査が厳しい点が挙げられます。
なぜなら、普通の住宅ローンに比べて旧マンションの残債のぶんが加算されるので、借入金額が大きくなるからです。
銀行もそのぶん慎重に審査するため基準が厳しくなります。

任意売却をする

任意売却とは銀行の承諾を得ることで、ローンが残ったままマンションから抵当権を外して売却することです。
債務者はマンションを売却したあとに賃貸住宅などに移り、通常通り生活しながらローンを返し続けていくことになります。

この方法はローンの返済能力が無い場合に利用できます。
もし現金や資産などがあり、ローンの返済能力がある場合は利用できません。
その際は資産や現金を切り崩してローン返済に充てる必要があります。

なぜ銀行が抵当権を外すことにすんなり同意するのか不思議に思いませんか？実は債務者がローンを滞納し続けると物件は競売にかけられるからです。

競売と任意売却を比較すると任意売却のほうが高く売れる傾向にあります。
そこで、銀行も競売よりも任意売却の方がマシだと判断して抵当権を外すのです。

そのためには以下の条件が必要になります。

• ローンの返済能力がないこと（滞納が続いていること）
• 売却する期間が十分に取れること
• 連帯保証人の合意が取れていること
• 税金の滞納で差し押さえを受けていないこと

ローンが残っているマンションもIPA不動産にお任せください

IPA不動産では実需用マンションも取り扱っております。
ローンが残っている中で売却できるのか不安に思っている方も多いでしょう。
本記事で解説したようにオーバーローンなのかアンダーローンなのかによって売却の難易度は全く異なります。

物件によっておおよその相場や査定額は異なりますので、売るかどうかも含めて検討中の場合でも、どうぞIPA不動産へご相談ください。
1分ほどの簡単な手続きで無料査定も承ります。
物件がどれくらいで売れるのか確かめるだけの査定でもかまいません。
ローンが残っているマンションの売却は、ぜひIPA不動産までお気軽にご相談ください。