賃貸中、入居者がいる不動産を売却する方法

賃貸中のアパートやマンションを売却する場合、一般的に居住用物件ではなく、投資物件として取り扱うことが多くなります。
売却の査定方法も居住用と投資用とでは異なるのです。
居住用物件の場合「取引事例比較法」という周辺の取引事例を元に価格を決める方法で査定をします。
一方で投資用物件の場合、取引事例比較法に加え「収益還元法」という収益性を考えた価格査定をします。

投資用収益物件としてアパート・マンションを売却する

賃貸契約中の不動産を売却する場合には、その賃貸契約は新しい所有者へと引き継がれることになります。
ですので家賃は新オーナーへと継承され、もし敷金を預かっていたらその敷金も継承し、固定資産税や管理費なども全て清算されることになります。
これを「オーナーチェンジ」と呼び、賃貸人としての権利や地位を継承させる取引になります。
もし買主が居住用として考えていた場合、オーナーチェンジしたからと言い強制的に賃貸契約を解約することは法律上できません。
よって売主は基本的に投資用でしか売却ができないという点に注意が必要です。

そして買い手は住宅ローンを組むことはできず不動産投資ローンやアパートローン、事業用ローンを利用して購入することになりますので、金融機関によっては住宅ローンよりも高金利となることが多いです。
つまり賃貸中物件の売却では不動産投資を考えている方しか狙えないので、売却できる層が狭くなってしまいます。

賃貸契約終了後に売却する方法

賃貸中マンションでも賃貸契約が終わり賃借人が退去すれば、居住用としても売却することが出来るようになります。
すぐに賃借人がつくような条件のいい物件なら投資用としても魅力的ですし、空室なら居住用として考えている方にも嬉しいので広い層への売却活動が可能になります。

賃貸契約中に居住用として売却する

この場合には、物件を引渡しするまでに賃貸契約を解約して入居者に引っ越してもらわなければいけません。
これを一般的に立退きと言い、入居者との交渉が必要になり立退料を支払ってあげる必要もありますので大変です。
すんなりと退去してくれれば問題ないのですが、最悪の場合は裁判沙汰にもなるので慎重に対応しなければいけません。
賃借人は消費者法や借地借家法という法律で守られており、オーナー側の権利は非常に弱く、賃借人次第というところがあります。

同じ不動産でも賃貸中などの状況によって売却の方法や査定方法も変わってきます。
賃貸中物件を売却する場合には、投資用物件の取扱いを専門としている不動産会社へ依頼するのが良いでしょう。

最後に、

当社では賃貸中物件（投資マンション・アパート・借地権売買・底地売買）の取扱いを専門としていますので、売却のご相談はお気軽にお問合せ下さい。