家賃保証（サブリース）とは？

賃貸物件を管理する不動産会社と不動産所有者（オーナー様）とで賃貸借契約を締結して、入居者の有無に関わらずサブリース会社から家賃を受け取るシステムのことを家賃保証（サブリース契約）や借上げ契約と言います。
家賃保証（サブリース）はオーナー様の利益確保と空室リスクを軽減させれ為にオーナー様にとっては嬉しい契約になります。
家賃保証をしてもらえる上に、物件管理も代行しますので入居者のクレームやトラブル対応に直接悩まされることもありません。
オーナー様にとっては何ともありがたい話ですね。

しかし、そんな家賃保証に実は落とし穴があります。
一見メリットばかりに思える家賃保証ですが、その裏側とリスク、そして上手な利用方法をご紹介します。

家賃保証の裏側

そもそも家賃保証というのは不動産会社がオーナー様から賃貸物件を借りて転貸し利益を得ることが目的とされていることを理解する必要があります。
家賃保証額は空室になってもしっかり利益が得られるように計算されているのです。
ですので例えば建物が古くなり家賃が下がってしまった場合など、家賃保証していることで不動産会社の不利益になる様なことがあれば当然契約内容は見直されることになります。
これは某大手不動産会社との家賃保証契約でも当たり前のことの様に起こっております。

またサブリース契約には入居者の退去があった際には1ヵ月～2ヵ月の免責期間が設けられていることが多くあります。
この免責期間があるとその期間の家賃は支払われませんので、空室リスクが全く０かと言うと違いますよね。

更に入居者の退去時には次の入居者を募集するために室内の原状回復をしなくてはなりません。
この原状回復では経年劣化や自然消耗による修繕はオーナー様負担とされることが一般的で、エアコンや給湯器などの設備の修理交換もオーナー様が負担しなくてはなりません。

この様に考えてみるとサブリース会社は入居者さえ入っていれば大したリスクもなくサブリース契約によって利益を出していくことが出来るのです。

 家賃保証の減額を要請される

一般的に家賃保証は2年更新であり更新毎に家賃見直しが行われ、保証賃料の減額を要請されることがあります。
理由は、近隣の賃貸市場や建物の老朽化などがあります。
よく「一括借上げ30年」という広告を出している不動産会社がありますが、これは「30年間借上げます」と言うことで「30年間同じ家賃で借り上げます」という内容ではありません。
この減額要請を拒否すると、最悪の場合、家賃保証継続不可能と判断し契約解除になってしまうこともあります。
かと言ってオーナー様からの中途解約申し出の際には違約金を請求されることもあります。
つまり家賃保証を利用していても賃料減額からは逃れることが出来ないということです。

最も危険な家賃保証（サブリース）

家賃保証契約（サブリース契約）を行う上で、最も危険だと考えられることはサブリース会社が大きな赤字（マイナス）を出してしまって経営破綻することです。
家賃保証が破綻してしまうと、入居者の敷金はサブリース会社が預かっているので、家賃を受取れないばかりか、入居者の敷金返金等もオーナーが負担することになるので要注意です。

これは不動産販売会社が自社物件の販売で利益を上げるために、高額な家賃保証を売りにしているケースに多くあります。
家賃保証金額が高ければ、物件を高額で販売することが出来るので家賃保証という餌で物件を売るという不動産販売会社の罠なのです。
そして実際に取れている家賃より家賃保証の金額の方が高いと、サブリース会社は赤字になってしまい、赤字物件が多くなると赤字は膨れ上がり経営破綻となってしまうのです。
あるいは経営破綻する前に、家賃保証の見直しで大幅に金額を下げられる可能性があります。
もしも家賃保証金額が相場家賃よりも高い金額で設定されていた場合、それはかなり危険な契約だと考えてください。

サブリース契約の上手な使い方

今まで家賃保証についてネガティブな内容ばかりでしたが、利用方法によってはとてもポジティブに考えることも出来ます。
それはサブリース会社は自社の収益をかけて家賃保証を行っておりますので、早く空室を埋める努力や、高い家賃が得られるように管理運営に力を入れます。
もしかしたら通常の賃貸管理委託契約よりも丁寧に物件を扱ってもらえ、最大限の収益確保を実現してもらえるかもしれません。
それを判断するためには、家賃保証と相場家賃の乖離が小さいものを選ぶことと、サブリース会社の運営方法や実績をよく見て判断すると良いでしょう。

最後に、、、

家賃保証は空室リスクを回避するためだけに利用することはお勧めできません。
家賃保証により空室リスクを回避できたように見えても、空室リスクが家賃保証のリスクへと変わっているだけなのです。

弊社では売買はもちろん、管理のご相談も受け付けております。
管理会社でお困りなオーナー様も多いと思います。
どんなに些細な事でもお悩みがあれば是非ご相談ください。