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公開日:2021年10月21日

不動産を売却する際には、買主様に対して物件の詳細をしっかりと説明します。
なぜなら、物件に該当する都市計画法や建築基準法、各種法令に基づく制限について、ご納得していただいてから契約する必要があるからです。

これらの重要事項説明書や契約書などは不動産会社によって作成されます。
それらに加えて、登記簿謄本や測量図などの資料を買主様へ提出する必要もあります。

契約締結の際には契約書や重要事項説明書にどんな内容が記載されているのか?
しっかり把握したうえでの理解が大切になります。
アパートや一棟マンションを売却する際の契約締結で注意すること

不動産の売買契約時の注意すべき点

仲介業者に不正がある場合があります

まず契約書や重要事項説明書を作成する不動産仲介業者と念入りに契約内容を打ち合わせしましょう。
仲介業者が成績を上げるために買主様に対して都合の良いように契約を勧めているケースも珍しくありません。

また仲介業者が勧誘行為によって買主様に対して虚偽や告知事項の隠ぺいをしている可能性もあります。
この場合、仲介業者だけの責任ではなく売主様の責任も問われてしまう場合もありますので十分な注意が必要になります。

契約解除は多額の違約金を請求される

不動産売買契約では売主と買主の双方が契約条件を納得した上で売買契約書に署名・捺印し、権利や義務を履行します。
一度売買契約を締結すると、自分だけの都合で簡単に取り消せません。
契約解除には特約の内容に応じての解除や、売主様と買主様双方の合意が必須になります。

どうしても契約を解除せざるを得ない場合には、不動産売買代金の10%~20%の重い違約金を損害賠償として請求されてしまう場合もあります。
契約内容は慎重に、見落としのないようしっかりと確認して理解するようにしましょう。

不動産売買契約では買主様の立場が優先される

不動産売買契約では買主様は消費者契約法に守られており、購入物件に欠陥や瑕疵などがあった場合には売主様の責任を問われます。
買主様が購入した後に「こんなはずではなかった。聞いていなかった。」という問題が発生すると、まず売主様に対して主張してきて、最悪の場合は裁判などにトラブルに発展し兼ねません。

その様なトラブルを防止するために不動産売買契約では、物件の状態や売却後のトラブルを防止させるために予めの取り決めが重要になります。

契約内容に自分の希望条件は記載されているか?
自分にとって無理のある条件はないか?
不明確な条件はないか?
などをしっかりと確認をして安心できる契約を締結しましょう。

また契約締結後には、所有権の移転や物件引渡しの準備をしっかりと進めて、敷地内や室内の掃除や整理整頓などを行い、買主様に「購入して良かった!」と思って頂ける様に努力する事によって、買主様とも良い関係を築くことが出来ると思います。

賃貸物件の場合は居住者がいるため注意が必要

アパートや一棟マンションなどの収益物件を売却する際には、居住者がいるままでも売却できます。居住者はそのままで、オーナーだけが代わるイメージです。

これについては非常に注意が必要なので、次のセクションで詳しく説明します。

居住者がいる物件の売却で注意することとは?

オーナーチェンジとは、 入居者がいる状態でオーナーのみが変わることです。
売買契約によほどの特約が無い限り、家賃を受け取る権利や建物の修繕義務、敷金の返還義務、入退去時の対応、契約の更新対応、家賃滞納などトラブルへの対応など、オーナーの全ての権利と義務が新しいオーナーに委譲されます。

旧オーナーにとっては入居者と退去の交渉をせずに売却できるメリットがあり、新オーナーにとっては購入してすぐに家賃収入が得られるメリットがあります。
お互いにWin-Winの取引なのです。

しかし、賃貸物件にはさまざまな権利が絡んでいますので、物件の引き渡し以外にもやることがあります。それを以下に説明します。

敷金(保証金)を新オーナーに譲る必要がある

敷金のある物件は入居者から預かった敷金を全額新しいオーナーに委譲しないといけません。

敷金はオーナーのお金ではなく、退去費用のために入居者から預かっているお金にすぎないからです。
物件を引き渡すと同時に「入居者の退去時に敷金を返還する義務」も新しいオーナーに引き継がれます。

もし敷金を新しいオーナーに譲らなければ、旧オーナーが預かった敷金を自分の懐に入れていることになりますね。そして新オーナーは自腹で敷金を返さなくてはいけなくなります。

それでは話の道理がおかしいので、預かった敷金も全額引き続きをしないといけないのです。

敷金引き継ぎの方法はいろいろあります。

  1. 普通にキャッシュで払う
  2. いったん入居者に返還して新たに入居者から新オーナーに払ってもらう
  3. 売却価格から値引きする

いちばん簡単なのは3ですね。2には入居者にオーナー交代を実感してもらいやすいというメリットがあるでしょう。
もっとも踏み倒されるリスクを考えると普通に新旧オーナー間でやり取りしたほうがいい気もします。

どの方法で渡すかは新旧オーナーと不動産業者で話し合って決めましょう。

売却する理由をちゃんと説明できるようにしておこう

入居者がいるままでの売却となると、売主にとっては収益があがっている物件を手放さなければなりません。

買主が疑い深い性格の場合「収益をわざわざ手放すとは、物件に欠陥があるのを隠しているのではないか?」と疑ってくる場合があります。

そうならないためには納得できる合理的な売却理由を説明できるようにしておきましょう。

例えば「まとまった資金が必要になった」「新しい物件を買い直すため」「資産の整理のため」などが考えられます。

もっとも「早く売りたい」とそのまま伝えてしまうと、足下を見られて買いたたかれてしまう可能性があるので、どのような理由で説明するかも不動産業者と慎重に打ち合わせをした上で決めてください。

不動産業者はそのような売却も慣れているため、上手い言い回しを考えてくれます。

相続した賃貸物件を売却する場合

買主が新オーナーになってからの賃貸契約は、原則として売主(旧オーナー)のときの賃貸借契約がそのまま引き継がれます。
新オーナーが契約の内容を変えたい場合には入居者1人ひとりと新しい賃貸借契約の再締結が必要です。

ただ、相続した賃貸物件の場合はかなり面倒くさいことになります。
なぜなら元の契約者であるオーナーはすでに故人となっているためです。
また、入居者が元の契約者である故人の知り合いや関係者で、無料とか極端に安い条件で貸している場合はさらに困ったことになります。

そのような場合、その入居者と話し合って新しく賃貸借契約を結び直さないといけませんが、入居者にとっては不利益になりますから、抵抗が予想されます。しかも元の契約者は故人なわけですから「死んだ大家さんには許可してもらっていた」と言われたら否定する証拠もありません。
入居者の居住権は非常に強い権利ですから強制退去もできないです。

そこまで権利関係が複雑にこじれている物件は、売却前に入居者と交渉しておくなどの対処が必要になりますので、まず不動産業者に相談してみたほうがよいでしょう。

不動産売却の契約の疑問はIPA不動産までお問い合わせください

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