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公開日:2020年12月15日
最終更新日:2021年5月4日

不動産を購入する際にはローンを利用する人がほとんどでしょう。
しかし、その不動産ローンの返済が滞ってしまい、不動産を差し押さえられてしまった人もいると思います。
その差し押さえられた不動産を売却する方法として、任意売却というものがあります。
その方法について、解説します。

差し押さえられた不動産の任意売却とは?

任意売却とは?

不動産ローンなどでお金を借りている最中に、その返済が滞ってしまうことがあります。
その時は、通常なら不動産が担保となっているので、滞納が一定以上の期間となった時点で差し押さえられてしまいます。

差し押さえられる前に、自分で売却するという選択肢もあります。
ただし、担保となっている不動産は、自分の都合だけで売却する訳にはいきません。
必ず、お金を貸している銀行などの許可を取る必要があるのです。

もちろん、売却した代金でローンを全額返済できるのなら、何の問題もありませんが、売却代金よりもローンの方が高くなってしまうようなら、通常売却は難しくなります。

売却してもローンが残ってしまう場合、「金融機関の許可を得た上で売却する」このことを任意売却といいます。
借りた代金が残ってしまうとはいえ、それにはいくつかの利点があります。

差押えられた不動産は最終的に競売にかけられてしまうのですが、競売では不動産の売却価格が相場よりも3割程度安くなってしまうのですが、これなら相場通りの価格で売ることが可能になります。
つまり、住宅ローンの残りの金額が少なくなるということです。
更に交渉次第では、高く売却でき残債も少なくなることがあるでしょう。

また、競売の場合は不動産の情報がインターネットで見られるので、自分の不動産が差し押さえられてしまったというのが多くの人に知られてしまいます。
そして競売では、相手が指定した日程に引き渡すことになるので、自分の都合を優先しづらいのです。

任意売却の場合は、通常の売買契約と変わりがありませんので、その不動産を引き渡す日程を自由に設定することができるのも利点です。

ただし、競売よりも引き渡すタイミングは早くしないと任意売却での成立は難しくなります。
差し押さえられてから引き渡すまでの期間が半年以上かかることが多い競売とは違って、時間がかかればかかるほど競売にかかるリスクが大きくなるため、購入者が見つかったら早期のうちに売却引き渡しをする必要があります。
購入者との契約は、お金を貸している金融機関などからすれば早く契約して引き渡し、ローンの残債を返済して欲しいと思うのは当然でしょう。
長引けば長引くほど、利息や遅延損害金が積み重なっていくので、早い方がいいのです。

差し押さえられた不動産の場合は?

前項では通常の任意売却についての説明ですが、問題はすでに差し押さえられてしまった不動産のケースです。
なぜなら、不動産の差し押さえには所有権の移転禁止という効力があるからです。
差し押さえを受けた後で売却したとしても、競売で買う人が決まったら、その方が優先され売買契約は無効になってしまいます。

差押えられてしまった場合は売却が不可能だと考える人も多いでしょう。
しかし、実は任意売却で売ることができるのです。
それは、お金を貸している債務者との交渉で、差し押さえ登記を解除してもらって売るという方法です。
もちろん、ただお願いしても解除してもらうことはできません。
原則的に、差し押さえの解除にはローンの残債を一括で返済する必要があるのですが、それができる人ならそもそも滞納することはほぼないでしょう。

そこで、債務者との交渉で一部だけ返済することを認めてもらい、差し押さえを解除してもらいます。
差し押さえの解除は、債務者側から裁判所に申し立てる必要があるので、納得してもらえなければ解除することはできないのです。
ただし、これはあくまで全額返済ではなく、差し押さえを解除してもらうためのラインを示しているだけです。

例えば、残債が5,000万円で、差し押さえを解除するために4,000万円支払ったとしても、1,000万円はそのあとで返済しなくてはいけないので注意しましょう。

このような交渉は、自分で行おうと思っても難しいものです。
そこで、まずは差し押さえを解除するのではなく、差し押さえを受けている物件でも売ることができる、という不動産業者を見つけて相談しましょう。
そうすれば、あとは不動産業者が交渉の際にアドバイスをしてくれるので、任意売却がしやすくなります。
もちろん、任せっきりにするという訳ではないのですが、一人で交渉するよりは信ぴょう性も高くなり、成功しやすくなるでしょう。

まとめ

不動産の差し押さえというのは、競売のための準備を始めた、ということです。
そのまま放っておくと競売にかけられてしまいますが、その前に任意売却をすることは可能です。
ただし、そのためにはメリットと確実性をきちんと相手に示さなければいけないので、そういった交渉に慣れている不動産業者に相談しましょう。

当社では任意売却の専門部署を設けておりますので、差し押さえられた不動産でも売却できるようにご提案させていただきます
先ずはお気軽にご相談ください。

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