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公開日:2020年9月10日
最終更新日:2020年9月10日

お金を借りて返済できなくなった時や、税金を滞納した時などに、不動産を差し押さえられてしまうことがあります。
こういった不動産を売却したくても、差し押さえられているので自由に売却することは禁止されています。
まずは差し押さえを解除しなくてはいけないのですが、どうすればいいのでしょうか?

不動産差押え登記の解除

差し押さえを受けるとどうなる?

不動産が差し押さえになると、どうなるのでしょうか?
お金を貸している側が裁判所に競売を申し立てられ、競売を開始する旨をお金を借りた側に通知して、それに伴って差し押さえ登記をするのです。
差し押さえ登記は、裁判所の委託を受けた法務局が登記を行い、所有権こそ自分にありますが、自由に売ることができなくなり、売約済みと似たような効果を持つこととなります。

また、その状態で不動産を買う人がいたとしても、競売にかけられて売却されるのを止めることはできません。
もしそうなった場合は、競売の結果が優先されるため、売買契約は無効になってしまうのです。
しかし、実はお金を貸した側としても、この競売申し立てというのはなるべく取りたくない措置なのです。
なぜなら、競売の最低入札価格は部憲の評価額の8割以上となっているので、通常の売買よりも安くなることが多いからです。

例えば、1000万円を貸す時に800万円相当の土地を担保にしているとします。
そして、およそ200万円を返済した時点で返済が滞り、それが長期になったので競売を申し立てます。
ところが、土地の価格は800万円と変わらなかったものの、実際の入札額は640万円からになっていて、結局650万円になりました。
そうなると、差し引きで150万円の負債が残るのです。
お金を借りた人も、150万円に減ったからといって支払うあてはありません。
結局、自己破産手続きをすることとなり、150万円は返済してもらえませんでした。と、競売になるとこのような結果になる事も多いのです。

そこで、任意売却という方法を選ぶことにより、不動産は評価額に近い金額で売却することができます。
タイミング次第では800万円以上の金額で売れることもあるでしょう。

お金を貸す方としても、取りはぐれることが無い方がうれしいのは当然です。
そのため、競売を差し止めて任意売却に切り替えるというのなら、それに反対することはまずないでしょう。

差押え登記はどうやったら解除できる?

すでに差し押さえ登記がされている不動産の差し押さえを解除するには、要件が決まっています。
原則として、残った借金を遅延損害金も含めて、一括で返済することとなっています。

しかし、それが難しい場合は当事者間での話し合いで解除することもできます。
全額は無理でも、可能な限り返済するという条件を出して、お金を貸した側がそれに同意すれば、解除することはできるのです。
ちなみに、これはあくまでも差し押さえを解除するための条件です。
それを支払って、残った借金については、また別途お金を借りた側に請求することができます。

具体的な手続きの進め方として、まずはお金を借りた側が貸した側と交渉して、差し押さえを取り下げるための条件に付いて話し合い、合意を得ます。
この時は、不動産業者などに依頼してサポートしてもらうと、スムーズになるでしょう。
それから、いつまでに支払うかを取り決め、その日に合わせて取り下げるための書類を作成してもらいます。
他にも様々な書類がいるので、司法書士に確認してもらいましょう。

通常、このような手続きは任意売却のために行われます。
そのため、サポートに入ってもらう不動産業者は、任意売却を担当する不動産業者です。
また、司法書士も任意売却に伴う所有権の移転手続きと併せて、このような手続きを進めていくこととなるでしょう。

決められた金額を支払ったら、お金を貸した側が裁判所に取り下げの為の書類を提出します。
裁判所はそれを受けて、法務局に差し押さえ登記の抹消登記を委託します。
これで、差し押さえを解除することができます。ただし、これは民間の場合です。
税金の滞納による差し押さえの場合は、いくつか異なる点があります。
しかし、交渉次第では一部の納付だけで差し押さえが解除されるという点では同じです。

また、差し押さえの根拠となる法律も、国税徴収法という法律なので、民事執行法が根拠の差し押さえとは異なります。
しかし、大まかな流れは同じなので、不動産業者のサポートがやはり重要となるのです。

まとめ

不動産の差し押さえは、解除しないと任意売却もできず、ただ競売にかけられるのを待つだけになってしまいます。
しかし、解除するにはまとまった金額を支払う必要があるので、まずは任意売却の話しを勧めていく必要があります。
そうなると堂々巡りになってしまうので、差し当たっては任意売却ができる不動産業者に相談するところから始めましょう。

差し押さえられた不動産でも、弊社には任意売却の専門部署を設けておりますので、競売にかかる前に売却できる可能性は十分ありますので、先ずはお気軽にご相談ください。

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