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公開日:2020年8月12日
最終更新日:2020年8月12日

ローンや税金などの支払いを滞納てしまうと、不動産を差し押さえられて競売にかけられる場合があります。
この差し押さえから競売が行われるまでの流れについて解説します。

不動産が差し押さえられてから競売までの流れ

差し押さえから競売開始まで

まず、支払いを滞納したからといってすぐに差し押さえを受けることはありません。
契約内容にもよりますが、住宅ローンの場合は滞納すると電話や手紙などで督促され、それでも6カ月ほど滞納をし続けた際に差し押さえを受けるのが一般的です。

そして、まず期限の利益が損失するという予告が通知されます。
期限の利益というのは、簡単に言うと分割払いを認めるということであり、決まった金額を支払っていれば期限まで残りの金額の返済を迫られることはない、ということを示しています。
その期限の利益が喪失するというのは、分割払いが認められなくなるということで、残額を一括で返済しなくてはいけなくなるのです。
そこで残債を一括返済できないと債権者は保証会社から残ったローンを全額保証してもらい、債務者はローン残債を立替え返済した保障会社からローンの全額返済を請求されることになります。

その後、支払いが無ければ保証会社が裁判所に対して、ローンの支払いの代わりに不動産の競売を申し立てます。
裁判所が内容を確認し、問題が無ければそれが認められて競売が決定します。
その時、裁判所は法務省に委託してその不動産を差し押さえ登記するのです。
このタイミングで競売の開始を決定したという通知が送られ、その中に不動産が差し押さえとなったという通知が含まれております。

通常、差し押さえとなった不動産は自由に売却することができませんが、きちんと手続きをすれば競売を止めることがでるので、任意売却をするならここが最後のタイミングとなります。
競売を止めることができるのは、競売開始の通知が届いてから入札の開始日の前日までおよそ半年の期間があります。
ただし、差し押さえを受けた時点で登記の記載は消すことはできません。

競売の日程が決まると、裁判所から執行官と評価人が実際に不動産を見て、どの位の価値があるのかを確認するのです。
その訪問を断ったり、妨害したりすることはできません。
不動産の評価を算出したら、それをインターネット上で情報を公開し、同時に入札開始価格も決めるのです。
入札開始価格は、評価額の8割ほどになるのが一般的です。

入札を考えている人は、それを見ていくらで入札するかを決めていきます。
実際に入札が開始されるのは、情報の公開から1カ月ほど後です。

競売が開始されてから

競売が開始されると、購入希望者が入札を行うのですが、入札には期間入札と期日入札があり、期間入札の場合は1週間ほどの受け付けで、期日入札の場合は、入札から落札者決定までを1日で終わらせます。
通常、期間入札になります。

入札する人は、売却基準価格の20%以上の金額を保証金として預けなくてはいけません。
そして、入札終了後最も高い金額で入札していた人が落札となります。
その後、1週間以内に代金を一括で支払えば、正式に不動産はその落札者の物となります。
ただし、落札者が不適当と見做された場合、売却不許可事由が決められているので、裁判所が売却許可決定を出さないことがあります。
不許可となるのは、例えば今回お金を返済できなくなってその不動産を競売にかけられた本人だった場合などです。
また、対象となる不動産が農地で、農業委員会からの許可を得ていない人が落札した場合も当てはまります。

落札者が代金の納入をして売却決定が出されたにも関わらず、不動産を引き渡ししない場合には、裁判所から不動産引渡命令を申し立てられ強制執行手続きが行われます。
引渡命令は、代金を納めてから6カ月以内に申し立てなくてはいけません。
そのため、代金を納付してすぐに引渡命令を申し立てることも少なくないのです。
命令が出されると、期日になったら強制的に引き渡されることになるので注意しましょう。

たとえ差し押さえを受けたとしても、実際に競売が行われて引き渡すまではこのように時間がかかります。
任意売却を考えているなら、遅くなりすぎないように気を付けましょう。

まとめ

不動産が差し押さえらて競売になってしまうとすぐに追い出されると思う人もいるかと思いますが、実際には時間があるので、退去するにしてもきちんと準備しましょう。
また、差し押さえられてしまうと売却ができないと思われがちですが、入札開始日より前なら任意売却が可能な場合があります。
不動産が差押えられてしまったら、先ずは任意売却に強い不動産業者へ相談するのが良いでしょう。

弊社では任意売却の専門部署を設けており、競売になる前に売却できるようにご提案いたします。
そして専門的な知識と交渉をスピーディーに行う必要がありますので、先ずはお気軽にお問い合わせください。

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