不動産の差し押さえと仮差押えの違い

不動産を担保にして、お金を借りて返済できなくなった時や税金を滞納した場合、不動産を差し押さえられてしまうことがあります。
しかし、よく見ると差し押さえ以外にも、仮差押えとなっていることがあるのですが、この2つの違いについて、解説します。

仮差押えとは？

借りたお金を返すことが出来なかった時、あるいは税金を納めることが出来なかった時には、保有している不動産を強制的に売却することで返済させられることがあります。
その強制執行をする前段階として、対象となる不動産を処分する事を禁止されることを、差し押さえと言います。
しかし、不動産の登記をみると、仮差押えという手続きをされているものも見られます。
これは、差し押さえではありませんが、その予定となっていることを示しているもので、実は仮差押えの段階ですでに財産の処分はできなくなっています。

仮差押えは、民事保全法という法律で認められているもので、それを裁判所が行うことを仮差押命令といいます。
ただし、どんな時でも仮差し押さえできるという訳ではなく、差し押さえをするまでに時間がかかる可能性がある時など、強制執行ができなくなる可能性がある場合に行われます。
裁判を行ってから差し押さえとなるような時、判決が出るまでの間に対象となる不動産を処分されてしまう可能性がある、といった場合に仮差押えをするのです。
そして、債務者に損害を与える可能性があるので、債権者は担保金を預けておく必要があります。
また、相手に対象となる財産が複数ある場合は、なるべく不利益を与えないものから順に仮差押をするというルールがあるので、不動産が優先的に対象となるのです。

仮差押は、申し立てから最短で2日ほど、通常でも3日から5日ほどで決定されます。
これは、相手が急いで資産を処分しようとしても間に合わないようにするためです。
ただし、担保が必要なのでそう軽々しく申し立てることはできないでしょう。
流れとしては、まず申し立てを行って書類を提出し、裁判官と面接します。
そして、担保がいくらになるかを決定して、それを法務局に預けるとその翌日には決定されるのです。

差し押さえとの相違点

差し押さえとの違いとして、まずはそれが認められている法律が異なります。
仮差押えは民事保全法でしたが、差し押さえは民事執行法で認められているのです。
それ以外にも、様々な点で違いがあります。

仮差押えは、あくまでも財産の処分を禁止するためのものです。
しかし、差し押さえは違い財産を勝手に処分する事を禁止すると同時に、競売が行われることが決定したときに差し押さえとなるのです。

差し押さえをするには、債務名義というものが必要になります。
これは、債権の範囲を示した公文書のことで、民事執行はそれが根拠となるのです。
裁判で争っている場合は、その判決か仮執行宣言、支払い督促、公正証書、和解あるいは調停調書などが必要です。

しかし、仮差押えにはそれが必要ありません。
自由にできるわけではないのですが、差し押さえほど厳格に決められたものではなく、お金を貸しているという証拠と仮差押えが必要な根拠を提出して、おおよそ信用されれば問題ありません。
ただし、それによって相手に損害を与えてしまった場合は、担保金を没収されてしまうので、やはり申し立ては慎重に行う必要があります。
差し押さえには担保がいらないので、その点も大きな違いでしょう。

また、仮差押えについてはお金を借りた側が解除を求めることもできます。
不動産の場合は、すでに売却する予定が進んでいた場合などを除いては解除されることはないでしょうが、相手が会社の場合は売掛金や銀行口座などが仮差押命令の対象となっていた場合に、解除を求められることがあります。
解除するために必要となるのは、その保全しようとしていた請求権と同額です。
例えば、1,000万円の支払いを求めた裁判で仮差押えをした場合は、相手が1,000万円を支払わなければ解除できないのです。
この時の解除金は、供託として扱われます。
つまり、仮差押えの対象となる資産を、不動産などから現金に変更した、という事です。
その現金は、裁判での結果に応じて支払われるか、あるいは返還されることとなります。

もし、仮差押えをした後で相手が破産してしまった場合、その仮差押命令は無効になってしまいます。
その場合、仮差押えをしていたから優先的に受け取れるわけではなく、他の財産と一緒に通常の破産による債権の回収と同様に扱われるのです。

まとめ

差し押さえと仮差押えの違いは、良く分からないという人が多いでしょう。
どちらも財産を自由に処分できないというものですが、仮差押えについてはそれほど難しい手続きをしなくても、解除は一応可能という点を覚えておきましょう。
最終的に競売で不動産を処分することになると、不動産の価格は相場よりも大きく下がってしまいます。
それくらいなら、どうにかして自分で売却した方が、借りたお金も返済しやすいでしょう。

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