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公開日:2020年7月13日
最終更新日:2020年7月13日

不動産を購入する際に住宅ローンなど銀行から借入をしている場合、その不動産が担保として抵当権というものが付けられます。
そのローンの返済を滞納してしまった場合には、その不動産は差し押さえとなることもあり得るのです。
抵当権が設定された不動産の差し押さえとはどのようになるのでしょうか?
その状況について解説します。

抵当権が設定されたの差し押さえとは?

抵当権の差し押さえとは?

まず抵当権というのは、お金を貸す側がその担保として、借りる側の所有する不動産などに設定されるものです。
それが設定されると、不動産の所有権は不動産所有者側にありますが、抵当権という権利は貸す側のものとなります。
この権利は、その不動産を利用するのに支障があるものではなく抵当権が設定されているだけでそれほど気にすることはありません。
権利が効果を発揮するのは、借りたお金の返済を滞納してしまった時になります。
住宅ローンなどの返済ができない状況になると、この権利が行使されて残債の代わりにその不動産を差し押さえられてしまいます。
この時、執行するのは債権者ではなく国になります。
抵当権は、契約書だけではなくきちんと国にその届出をしているのです。
そのため、返済が滞ったことを債権者が裁判所に訴えて、裁判所の許可が出たらその担保を差し押さえできるのです。
しかし、差し押さえられた不動産は、直接債権者のものとなるものではありません。

差し押さえをされた不動産はどうなる?

差し押さえられた不動産は債権者がその債権を回収するために、最終的に不動産競売が行われます。
不動産競売は、不動産オークションのようなもので最低価格を決めて購入希望者がそれ以上の価格で入札し、金額が最も高かった人に売る、という方法です。
その代金が残債よりも高ければ、お金を貸した側は残債に相当する金額を受け取ります。
もし、ほかにも借りているお金があれば、その残りから支払われます。

しかし、残債より低いようなら、その代金分を受け取った上で更に残りの金額を請求できるので、債券書としてはいくらで売れたとしても損をすることはないのです。
ただし、通常は貸したお金よりも高額なものを担保に設定します。
さらに、返済が滞る頃にはある程度支払われていることが多いので、不動産の価値が著しく下がらない限り、残債より安くなることはそれほど多くないでしょう。

よく誤解されるのが、差し押さえの効力についてです。
差し押さえをされてしまったとしても、すぐに不動産を取り上げられるのではなく、基本的に所有者が勝手に処分できないようにするための措置です。
つまり、実際に競売が行われ、引き渡されるまでの間は、その不動産を利用し続けることができるのです。
また、アパートや一棟マンションなどの人に貸している不動産であっても、その期間中は家賃収入を得ることができます。
引き渡すまでの期間は、早ければ半年ほどで長ければ1年先となる場合もあります。

契約内容にもよりますが、返済を滞納してからすぐに差し押さえが執行される訳ではなく、通常は36ヶ月ほどで執行されることが多いでしょう。
差し押さえ施行までの間、電話や文書などで支払いの督促が行われ、差し押さえの予告が通知されてから、執行されることとなるのです。

また、借入の際に保障会社を利用している場合には、保障会社が返済を弁済することになるので、お金を貸しているのは銀行ではなく保障会社に代わります。
ただし、そうなった時はこれまでのように毎月少しずつ返済するのではなく、一括でしか返済できなくなります。
つまり、よほどのことがない限りは不動産を手放すしかなくなるのです。

もし返済を滞ってしまった時は、おとなしく執行されるのを待つのではなく不動産を売却するという方法もあります。
これを任意売却と言うのですが、これには債権者の許可が必要になります。

競売と任意売却の違い

不動産が競売になってしまうと売却価格は平均して市場価格の70%前後の価格で売られてしまいます。
しかし、任意売却の場合は通常の市場価格で売却することができます。
つまり、残った支払いに売却代金を充当するとしても、不動産競売より任意売却の方が支払える金額が多くなり、残債に関しても多く減らすことができる可能性が高いのです。

競売になってしまうと、その代金を差し引いた残債も一括で返済しなくてはいけないので、自己破産する人も少なくありません。
しかし、任意売却なら滞納している分と残債の一部だけを支払うことが認められたり、分割で返済することも認められたりするので自己破産の可能性も低くなります。
返済方法についても、銀行と交渉する余地があるでしょう。
残りの金額が少なくなるので、毎月無理なく支払える金額に下げてもらうこともできることが多くあります。

また、不動産競売では関係者が下見や現況調査のために出入りすることが多く、近所の人に知られる可能性が高くなります。
任意売却なら通常の不動産売却と変わりはないので、周囲の方に支払いを滞納したことを知られずに済むことが多いでしょう。

もし、任意売却の手続きが間に合わず差し押さえを受けてしまった場合でも、そこから任意売却する方法もありますので困った時は、一度専門家に相談してみることをお勧めします。

まとめ

抵当権や差し押さえとなってしまった不動産の取り扱いについて、よく解らないという人も多いでしょうが、返済を滞納してしまった時には大人しく差し押さえを待つのではなく、自主的に処分することを考えた方が良いでしょう。
返済を滞納してもすぐに差し押さえされる訳ではないので、時間には十分な余裕があります。

弊社には任意売却の専門部署を設置しておりますので、専門スタッフが債権者との交渉や手続きを行い、差し押さえを解決させることができます。
不動産を差し押さえられてしまった際には、弊社までお気軽にご相談ください。

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