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公開日:2020年3月26日

今世界に激震を与えている新型コロナウイルス、遂に東京オリンピックが延期になりました。
WHO(世界保健機関)は78月になっても収束する根拠は無いと発表された今、経済社会に大きな不安を煽り続けております。
そこで過去のバブル崩壊やリーマンショック、東北大震災の事例を振り返り、今後不動産業界へどの様な影響を及ぼしていくのか分析していきたいと思います。

オリンピック延期による不動産業界への影響

コロナショックによる経済、社会、企業の変化と影響

既に20202月からコロナショックによる対策により経済社会への影響が徐々に出てきており、その状況は日に日に深刻になってきております。
このまま収束に向かわず感染が拡大していけば大きな問題が発生してきます。
実際に今どの様な影響があって、今後どの様な状態になってしまうのか重たく考えていかなくてはなりません。

テレワーク促進でオフィス需要低下

働き方改革でも上げられているテレワーク(遠隔勤務)の促進によって、オフィス需要の低下が考えられます。
テレワークとは必要以上に出社をせずにパソコンやスマホの機能を最大限利用して在宅や遠隔で働くことができるシステムです。
テレビ電話を利用すればどこにいても会議もできますし、既に大手IT企業を始め2020年3月時点で120社もの企業が導入をしております。
テレワークを導入するとオフィスが不要になるため、オフィス需要も低下してしまいます。
更に高い家賃を支払ってわざわざ東京に住む必要もなくなりますので、東京の賃貸需要にも影響が出てくるのではないでしょうか?

飲食、イベント業界へのダメージ

飲食店からの感染者が出たことによってそのお店のみならず周辺の飲食店の来客数までもが激減しております。
感染防止のための外食自粛が飲食店へ大きなダメージを与えております。
同じく集団感染(クラスター)の回避でイベント中止や無観客イベント等でイベント業界やその会場にも大きな影響を与えております。
この状態が長く続けば経営維持できなくなるお店や企業も増え、テナント空室による店舗不動産への影響にも大きく繋がります。

ホテル、インバウンド業界への大打撃

外国人や旅行客をターゲットにしている企業にとっては致命的な状況となっております。
現に弊社管理物件のテナントさんからの解約要請も既に数件出てきております。
外国人派遣業、留学生、民泊業、ホテル業などなど集客数は8割まで下がってしまっているようです。
コロナショック前は東京のホテルは予約がなかなか取れないことは有名な話で、東京のビジネスホテルは一泊3万円以上もしていました。
世界規模の感染拡大が収束しない限り、当時の景気に戻ることは考えずらい状況です。
特に外国人観光客の恩恵を最大限受けていた地方はかなり危機的状態になる可能性があります。
これら企業の倒産や経営不振による資産売却が続けば不動産価格下落に大きな影響を及ぼします。

不動産投資信託J-REITの暴落

Jリート(REAT)不動産投資信託の暴落

米株と日本株の暴落に伴い、不動産投資信託J-REITも大暴落しています。
20201月比から46%下落しております。
これはリーマンショック時の63%下落よりは低い推移ですが、東北大震災時の30%下落よりも大きく上回っています。
これから更に下落を続けてリーマンショックの下落率を超えることがあれば不動産業界へ過去に見ない影響を及ぼす危険性があります。

建築業界は資材の納入遅延が起きている

住宅建築業界やリフォーム業界へも大きな影響が出ております。
それは住宅設備である水回り(ユニット、キッチン、トイレ、洗面台)は日本製品の場合でも、部材の殆どが中国生産となっており、これらの流入が滞ってしまっております。
現在ではマンション分譲や住宅建築、リフォームの完成ができない状態になっているのです。
これは中国からの輸入が円滑にならないと未完成物件がドンドン増えてしまい、企業のキャッシュフローが回らなくなり経営不振へと繋がり、不動産が売れなくなってしまう可能性があります。

不動産投資業界へ与える悪影響

このままコロナ感染が拡大することによって企業倒産、リストラ、失業、就職難という状態になれば、家賃滞納者も多くなります。
そして空室問題による家賃下落にも繋がる可能性があります。

 しかし、バブル崩壊、リーマンショック、東北大震災の事例から見ると実は、家賃は殆ど下落していません。
一番影響があったのはやはり地価の下落です。
そして地価が下落すると銀行の担保割れが発生して金融機関は引き締めに動くことになるでしょう。
実際にリーマンショック後には金融機関の引き締めによって多くの投資家が融資先に頭を悩ませていたことが記憶に新しくあります。

不動産地価推移

2008年(リーマンショック)
2011年(東北大震災)
2013年(東京オリンピック決定)

 上記の地下推移を見ても解りますがオリンピック開催決定の2013年後から急激に地価が上がっております。
今回のコロナショックによるオリンピック延期が地価にどの程度の影響を及ぼすのでしょうか?
全ての原因はコロナであり、コロナが収束しない限り決して経済が復活することはないでしょうし、それこそ世界経済危機となり投資家は現金主義となるでしょう。

 コロナが収束されてオリンピック延期開催されればインバウンドも復活し、株価共に不動産価格も戻ってくるでしょうが、コロナショックとオリンピック延期が重なった今はこれまで以上の不動産に対する期待はできないでしょう。

コロナショックを追い風とした考え方もあります

世界中各国の感染拡大を見て、日本の衛生面と国民性が注目される時期でもあります。
日本のコロナ感染者はコロナ発症時に中国に次ぐ感染国であったが、先進国の中では感染者数共に死者数も低いのです。
これは日本人の衛生危機管理が高いからでしょう。
これを知った外国投資家がこぞって日本の不動産を買う動きになる可能性があります。
実際に中国人から日本の不動産を購入したいという問い合わせが今も入ってきております。

そしてアメリカのゼロ金利によって金融業界のお金の流動性が高くなり、不動産投資家にとっては買増しのチャンスになる可能性もあります。

しかしこれも8月頃までにコロナが収束することが前提であり、収束せずにパンデミックし続けてしまうと多くのデフォルトが発生し不良債権が増えて、更に株価下落で投資の含み損が大きくなり金融業界の破綻も考えられます。
それこそ世界恐慌最悪のシナリオとなってしまいます。

最後にIPA不動産にできることは?

とにかく感染をこれ以上広げない為にも必要以上の外出自粛して、予防対策含めウイルスを封じ込めるための意識と行動を各個人がしっかり行うことが最も大切だと考えております。

そしてテレワーク(遠隔勤務)を導入している弊社では、年中無休で不動産売却のご相談を受け付けております。
アパート売却や不動産売却のご相談はいつでもお気軽にご連絡下さい。

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