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公開日:2019年8月28日
最終更新日:2019年8月28日

埼玉県のアパートを売却したい場合、真っ先に思い浮かぶのは、仲介業者への売却依頼ですよね。
ただ、アパート売却では、収益物件専門業者に買取ってもらうという選択肢もあります。
では、買取業者へ依頼する際、一体どういった点に気を付けるべきでしょうか?
1つ1つ、順を追って見ていきましょう。

買取価格は相場より低いことが多い

埼玉県のアパート売却を仲介業者に依頼する場合、相場以上の査定価格を提示してもらえることが多いです。
ただ、買取業者への依頼では、相場以下の査定価格を提示されることも少なくありません。
なぜかと言うと、買取業者が提示するアパートの査定価格は、アパートの転売などによって得られる利益、課税される税金分の金額などが差し引かれているためです。

買取業者は、売り手から取得したアパートを転売したり、解体して新しい物件を建てた上で再販したり、収益物件として利用したりすることで利益を得ます。
つまり、なるべくアパートの取得費を抑えなければ、これらの事業で利益を上げることはできないということです。
買取業者に埼玉県のアパート売却を依頼する場合、ある程度低い価格での買取りになることは、致し方ないことなのですね。

仲介と比べてどれくらい買取価格は下がるのか?

埼玉県のアパート売却を買取業者に依頼する場合は、仲介業者に依頼する場合よりも3割程度、買取価格が安くなります。
先ほども解説したように、アパートの転売などによって得られる利益、課税される税金分の金額などが、買取格から差し引かれるためです。

また、アパートの転売に時間がかかったり、税金等の金額が思いの外高額であったりした場合、たとえアパートの取得費を抑えられても、買取業者の手元には利益がほとんど残らない可能性があります。
そのため、依頼する買取業者によっては、さらにアパートの買取価格を低くされてしまうことも考えられます。

査定価格の計算方法が定まっていない

仲介業者は、アパートの価格を査定する際に、建て直した場合の費用を算出する“原価法”、賃料をベースに割り出す“還元法”、周辺相場から算出する“取引事例比較法”のいずれかを用います。
ただ、買取業者の査定には、基本的にこれらの方法が採用されません。
買取業者が売り手から取得したアパートを再販する場合、改装・改修費や解体費、物件の建築費がどれくらいかかるのか、そして利益はでどれくらい出るのかを考慮して、査定を行うためです。
つまり、しっかりと査定価格の計算方法が定まっていないため、あまり正確性が高くない査定価格が算出されやすいということです。
要は、グレーゾーンが広いのです。

直接交渉の難易度が高い

埼玉県のアパート売却を買取業者に依頼する場合、“直接交渉”という非常に大きな壁が立ちはだかります。
買取業者自体が買い手となるため、売買に関する交渉は、売り手が買取業者と直接行わなければいけないのです。
こちらがいくら不動産の知識を身に付けて交渉に臨んでも、やはり不動産のプロである買取業者に勝ることはできません。
したがって、買取業者と直接交渉する際は、営業トークで不利な売買契約を結ばされてしまわないように注意しましょう。

決済前に転売活動を進められることもある

買取業者は、売り手から取得したアパートの転売に伴い、“新中間省略登記”をよく行います。
新中間省略登記とは、アパートを転売する際に、仲介業者への登記を省略し、買取業者から仲介業者が見つけた買い手に直接登記を移すことを言います。
買取業者が新中間省略登記を行う理由としては、アパートの転売時にかかる不動産所得税、登録免許税などを節約できることが挙げられます。
また、この登記を行うために、買取業者は売買契約書に“特約”として記載し、アパートの売り手の同意を得なければいけません。
本来であれば、売り手の同意を得てから新中間省略登記の手続きをスタートさせるのが適切な順序なのですが、買取業者の中には、売り手の同意を得る前に手続きを始めてしまっているところがあります。
もちろん、決済日までに売り手の同意を得れば法律上問題はないのですが、アパートの売り手からすれば、転売活動を水面下で進められていたことになるため、あまり良い気はしないでしょう。

過剰なアピールが多い

買取業者に限ったことではなく、不動産業界には“過剰なアピール”が多く存在します。

例えば、

“当社の買取価格が1番高い”
“当社しかこんな物件買い取れない”

など、過剰なアピールによって、なんとかアパートを買い取ろうとする買取業者には、何の根拠もない可能性があるため、依頼しないことをおすすめします。

まとめ

このように、埼玉県のアパート売却を買取業者に依頼する場合は、多くの点に注意しなければなりません。
特に、買取価格の安さや直接交渉の難しさは、アパートの売り手にとって、注意してもしきれない点だと言えるでしょう。
したがって、なるべく高い価格でアパートを買い取ってほしい方、売却までに時間的余裕がある方などは、仲介業者への依頼を最優先に考えるべきです。

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