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公開日:2018年11月26日
最終更新日:2018年11月26日

みなさんがアパートの経営を始める際、どのような契約を結んで購入したでしょうか?
投資の期間を設定する等、人によって条件を付けている場合もありますよね。
中には、アパートを売却する時に解体する必要があるという人もいます。
今回は、アパートは売却する時に解体する必要があるケースについて説明したいと思います。

アパートを売却する時に解体する必要がある場合とは?

みなさんは、アパートを売却する際に、契約の内容によっては解体の必要が出てくることをご存知でしょうか?
「アパートの売買に関わるのは、建物だけなのではないか?」
多くの人はこのように思いますが、実は、建物が建てられている土地によって解体が求められるかどうか左右される場合もあるのです。

アパートを買う時に、建物だけ購入するか土地ごと買ってしまうのかによって、売る時の対応も変わってきます。
特に、建物だけの購入をした場合は、土地の契約がどのようになっていたのかを思い出してみましょう。

一般的に土地は、自分で買うか、他人から借りてその場所に建物を設けるという選択をします。
自分で土地を買った場合は、建物も含めて自分で管理していきますよね。

一方で、土地を借りた場合は、土地を管理している人がいるので、その人と土地に関する契約を結ぶことになります。
契約の中には、アパートを売却するような場合には必ず解体し、更地にすると決められていることがあります。

これは、法律上で決められていることなので、当然従って解体をする必要が出てきますよね。
土地に対して、「一般定期借地権」と呼ばれる契約を結んだ場合が当てはまります。
人から借りている土地にアパートを建てた場合は、上記の契約になっているかどうかを確認しておく必要があるでしょう。

該当した場合は、アパートの建物自体の売却よりも、解体に向けての準備をすることが求められます。
特に、借りた土地の上にアパートを建てたという人は、注意する必要があるでしょう。

解体が求められると、それに関わる費用も必要になってきます。
通常の建物のみの売却とは異なる形式になるので、不安な人は今からでも書類を見ておくと、慌てずにすみますよね。

しかし、例外もあるので必ずしも解体しなければならないというわけではありません。
次の項目では、解体しなくても良い場合について触れていきます。

アパートをそのままの状態で売却する事もあるため、解体しなくても済む場合も!

土地を借りる契約をしてから、その上にアパートを建てた場合、その土地を元の状態に戻すことが求められるので解体しなければなりません。
一方で、アパートをそのままの状態にしておいて、売却の話を進めても良いという、解体が不要の場合もあるのです。

売る側からすると、手間が少なく済む分楽にはなりますが、これには一体、どのようなケースが当てはまるのでしょうか?

アパートをそのままの状態で売却が認められ、解体の必要ない場合は、次の通りです。
実は、契約の内容も重要なのですが、土地を貸してくれた人の意向が1番重要になります。
長期間借りていたとなると、お互いに関係性も深くなっているという人もいますよね。

こういった人のことを地主と言いますが、そのままでも良いと判断した場合は、建物に手を加えなくても良いのです。

例えば、地主が現在あるアパートを利用して、次の不動産投資をしようとしている人を探したいということがあります。
地主の立場から考えると、何らかの形でも土地を借りてくれる人がいれば、土地の賃料として決められた収入が入ってきますよね。

建物を壊して、駐車場等別の形にしてしまうこともあるのですが、新しい借り手がすぐに見つかるとは限りません。
そうなると、ただ土地を貸し出すよりは、何かプラスの要素があると、より借りる人が見つかりやすくなります。
特に、不動産投資をしたいと考えている人で、新しく建物を建てる費用がないという人にとって、魅力的に映る可能性もありますよね。

地主がより継続的に収入が得やすい方法として、そのまま建物を利用することも選択肢の1つになるでしょう。

上記の内容は、事前に契約の時に決まっていることもあれば、何かしらのきっかけで決まることもあります。
そのため、売却を考え始めた時点で、地主にどのようにすべきなのか、しっかり確認しておくと良いでしょう。

補足ですが、そのままでも良いと言われている場合でも、売却をする時はしっかり連絡しておく必要があります。
連絡なしで売ってしまい、管理する人が急に変わってしまうと、地主が困ってしまうことは想像できますよね。
そのことが原因で、せっかくの良好な関係が崩れてしまい、トラブルになってしまうことも多いのです。

売買に関しては、地主とも連絡を取りながら進めていきましょう。

まとめ

今回は、アパートは売却する時に解体する必要がある場合について説明しました。
必要が出てくるのは、他人から土地を借りていて、事前に解体する必要が決まっている契約をした場合になります。
一方で、そのままでも良いという場合もあるので、その時は売買時に地主にも連絡をしっかり取るのを忘れないようにしましょう。
土地の関係で不明な点や、売買のやり取り等が上手くいかないという場合には、弊社もご協力致します。

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