収益物件における法定耐用年数とローンの関係

収益物件を含む不動産には、「法定耐用年数」という期間が定められています。
今回は収益物件における法定耐用年数について解説し、法定耐用年数とローンの関係についても知って頂きたいと思います。

収益物件における法定耐用年数の概要

法定耐用年数とは、簡単に言うとその建物が使用可能な年数のことを言います。
国税庁によって定められている期間で、収益物件を含む減価償却資産を対象に設定されています。
不動産投資のための収益物件を購入した後は、まず建物自体の評価額を算出します。
その後は、法定耐用年数の残りの年数で案分された減価償却費を計上するというルールになっています。
収益物件における法定耐用年数はあくまで見積もりの期間であり、実際の使用可能年数とイコールなわけではありません。
ただ不動産投資のための収益物件において、法定耐用年数はとても重要な要素です。
なぜかと言うと、もし銀行でローンを組んで収益物件を購入する場合、銀行は融資の年数を決定する目安として、法定耐用年数をチェックする場合が多いからです。
一般的に、法定耐用年数が長く残っているほど、長期間の融資を受けられます。
法定耐用年数は、不動産の構造によって以下のように定められています。

【構造 法定耐用年数】
軽量鉄骨造＝ 19年
木造＝ 22年
鉄骨造＝ 34年
RC・SRC造＝ 47年

収益物件が法定耐用年数を超えている場合、ローン契約はできる？

先ほども触れたように、銀行は融資をする際に不動産の法定耐用年数を重要視しています。
ただ、収益物件が法定耐用年数を超えているからと言って、ローン契約ができないというわけでありません。
銀行に融資をしてもらうための条件は、銀行によって異なります。
一般的に、法定耐用年数が長い方が融資期間も長いという話をしましたが、それは100%でではありません。
ただ法定耐用年数の残り年数が少ないと、長期の融資をしてくれる銀行はかなり少なくなるのは事実です。
なぜ法定耐用年数を超えている収益物件は、長期間のローン契約がしにくいのでしょうか？
銀行は融資する期間を決める際、不動産の担保としての評価額を算出します。
収益物件が法定耐用年数を超えている場合、立地が良かろうが内装が綺麗になっていようが、基本的には評価額が0になってしまいます。
その理由は、近い将来に大規模な修繕工事や建て替えが行われる可能性が高いからです。
例えば銀行Aに融資をしてもらった投資家は、収益物件の建て替え予算を捻出できなくなった場合、他行で別にローンを組む必要があります。
かといって、最初に融資を行った銀行の抵当権が付いている収益物件に、銀行Bが融資を行うということはまずありません。
したがって最初に融資をした銀行Aは、最後まで投資家を支援しなくてはいけないのです。
銀行はこのような状況を避けるために、法定耐用年数を超えた物件には長期間の融資をしないようにしているのです。

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