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公開日:2018年1月12日
最終更新日:2018年1月21日

「スマートデイズ社(旧スマートライフ)の30年一括借上げ」の破綻

20138月から東京の女性専用シェアハウスを販売・運営してきた株式会社スマートライフは201710月までに600棟以上のシェアハウスを販売しており、2016年の第4期では200億円以上の売上見込みを発表しておりました。
このシェアハウスを購入したオーナー様は会社員や公務員などの一般個人の方が大半で、不動産投資による資産運用を目的とし購入しております。
不動産投資と言えばワンルームマンションやアパート投資が主流となっておりますが、シェアハウスの場合はワンルームやアパートに比べて部屋数を多く設けられることにより高利回りで運営できるという部分に人気が集まり一世を風靡させることになりました。
更にスマートライフ社は、オーナー様へ支払われる家賃を「一括定額で保証します」というサブリース契約をオーナー様と締結し、空室リスクに対する不安を取り除き「安心して投資できます」というビジネスモデルを展開することにより700名近くのオーナー様へ夢と希望を与えてきた訳です。
※2016年8月にはダイヤモンド社からの出版もしております。
そんな飛ぶ鳥を落とす勢いで急成長を成し遂げたスマートデイズ社が現在では破綻の危機に追い込まれております。
弊社のお客様にも「かぼちゃの馬車」を所有されているオーナー様がおり、現在はその対応と対策で動いております。

「スマートデイズ社(旧スマートライフ)の30年一括借上げ」破綻の原因

201710月末に起こった「サブリース賃料の改定」を皮切りに、スマートデイズ社の経営状況が浮き彫になり明らかになってきたのですが、スマートデイズ社ではシェアハウスの賃貸管理運営による利益はほとんど出ておらず赤字経営状態となっており、その穴埋めをシェアハウスの建築販売による利益で賄うという自転車操業状態となっていたのです。
急ピッチで建築数を上げているシェアハウスに対して賃貸入居者が追いついておらず半数以上が空室状態となっていました。その結果空室状態を改善させるために低額家賃での入居募集を行うことになってしまいサブリース賃料との逆ザヤ状態がドンドン大きくなってしまったという訳です。
そんな自転車操業の最中、201710月にシェアハウス購入者が利用する金融機関(S銀行)がシェアハウスの融資に一定の条件を付くわえ融資に対する引き締めを行いました。今まで順調であった融資が急に厳しくなったことにより予定していた建築販売利益を得ることが出来なくなりスマートデイズ社はサブリース賃料を払えなくなってしまったという訳です。
シェアハウスの融資を積極的に行ってきた金融機関はS銀行であり、審査も比較的緩く融資を受けやすいという事もありスマートデイズ社のシェアハウスの販売はS銀行頼りとなってしまっていた部分があります。実際にその他金融機関ではシェアハウスの取扱いが不可となっている金融機関が多いとう現状となっております。
そしてそのシワ寄せがオーナー様へと移り、「サブリース賃料の改定」へとなってしまったのです。

スマートデイズ社(旧スマートライフ)のサブリース賃料の改定

シェアハウスの建築販売が困難になり、今まで建築販売利益でサブリース賃料の赤字分を穴埋めしていたスマートデイズ社はとうとうサブリース賃料を支払うことが出来ずサブリース賃料を一方的に引下げるという行動に出ました。
サブリース賃料はオーナー様のローン返済額分へと引下げとなり、約20%以上(個人差有)もの賃料減額となってしまっております。
ローン返済分の家賃しか受け取れないオーナー様にとっては固定資産税等の税金負担分や火災保険、修繕費用などのローン返済以外にかかる費用は全てマイナスの赤字となってしまい、オーナー様の中には返済の滞納や最悪の場合自己破産にまで発展するオーナー様も現れる恐れがあります。
そもそもこの「賃料改定による返済額保証」の金額の妥当性について考えてみると、周辺の相場家賃に近づいたと考えられます。
スマートデイズ社では入居者の職業斡旋等による副収入も運営利益として計画されていたため、家賃設定は相場家賃よりも若干高く設定されておりました。
シェアハウスの価格設定は周辺のアパートに比べて若干割安になりますので、サブリース賃料改定により減額された家賃が実際の相場家賃と近づいた訳です。

S銀行の金利引下げ対策

「サブリース賃料の改定」を一方的にされてしまったオーナー様は何とかして運営改善を目指したいところですが、現状各オーナー様が必死にされていることは借入金利の引き下げ交渉です。
S銀行の金利は3%~4%となっている為、1%~2%の金利を引き下げることによって支払いを軽減させデフォルトを待逃れる必要があります。
例えば1億円の借入れがある場合、1%の金利ダウンで返済額は5万円程度変わってきます。
「サブリース減額」となってしまった今、金利交渉はオーナー様にとって大きな生命線となっておりますので、何としてでも金利交渉を成功させたいところであります。
または金融機関の借換えなど、とにかく現状の金利を改善させることにより運営はかなり改善の道へと繋がることになります。

スマートデイズ社(旧スマートライフ)の倒産など最悪を想定した行動が重要になります。

オーナー様の中には「もう倒産する、もう信用できない」と声を上げている方がたくさんいる状況です。
もしも倒産が現実になってしまうと、家賃すら振り込まれないなどの事態になりかねません。
そしてローンの返済を滞納してしまうと金利引下げ交渉にも影響してしまいますし、他行への借換えも難しくなってしまいます。
世の中には計画的に倒産させる企業もある中で、窮地に追い込まれたスマートデイズ社は今後どうなるのか?オーナー様は不安でしかありません。
まず、これ以上の家賃減額を要求された場合は本当に危険な状況だと認識しなくてはなりませんし、早急に管理会社の変更やシャアハウスの売却へと行動をとる必要があります。
そして今後は「かぼちゃの馬車」の運営に困ったオーナー様は物件を一斉に売りに出し、シェアハウスの売却物件が大量に不動産市場へと流れてくる可能性があります。
既に売却活動をされているオーナー様もいます。
そうなると市場は過当競争となり売却価格はどうしても下がってしまいます。

スマートデイズ社(旧スマートライフ)かぼちゃの馬車の運営改善で弊社に出来ること

「かぼちゃの馬車」の物件売却サポートします。
弊社にはシェアハウス専門業者による買取りや外国人投資家への物件紹介が出来ますので売却をお考えの方は市場にシェアハウスが出回り過当競争になる前に行動をお願いします。
そしてオーナー様支援として仲介手数料は70%引きで行いますので、当社の利益は営業経費や広告費を引いたらほとんどありません。
売却をお考えのオーナー様は是非お気軽にご相談ください。

管理変更を引き継ぎます。

弊社又は弊社からの紹介でシェアハウスの管理業務を請け負ってくれる会社をご紹介します。
管理会社は賃貸の入居者付けが強い不動産仲介業者へ任せることが得策です。
「かぼちゃの馬車」の建物があり賃貸をすることが出来る状態になっていれば、入居者を確保して満室経営を目指し家賃を取得していくことが出来ます。
2018年始まったばかりですが、これから23月は賃貸市場の繁忙期となり、より多くの入居者を獲得できる大きなチャンスがあります。
この繁忙時期に運営を改善して損失を最低限に抑えていきましょう。

弊社は今までに数々のシェアハウスの売却も管理も行ってきた実績と経験があります。

オーナー様のお力になれるはずです。
弊社からオーナー様に声を大きくしてお伝えしたいことは、決断と行動を急いだ方がいいということです。
売却する・管理会社を変える又は自分で管理をするなど、スマートデイズ社との管理契約を解約しても助かる方法は必ずあります。

最善を尽くし全力でサポートいたしますのでお困りの方は、まずはご連絡ください。

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IPA不動産 社長
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