借地権とは？

「借地権」

聞いたことはあるけど実際どういうことなのかわからない。という方もいれば、借地権の土地を持っている方、お住まいの土地が借地権の方もいると思います。
知らない人には知ってもらう、知ってる方にも再度確認していただくために借地権について解説していきます。

借地権とは？

借地権とは、建物の所有を目的とする地上権または土地の賃借権の事を言います。
簡単にわかりやすく言うと、地主さんなどの第三者から土地を借りて、その上に建物を建てる権利のことです。
土地を借りる人の事を「借地権者」と呼び、土地を貸す地主さんは「借地権設定者」や「底地人」と呼びます。
当然、土地と建物の所有者は異なり借地権設定者から土地を借りるという形になるので、借地権者は毎月地代を支払うこととなります。

借地権には「借地借家法に基づく借地権」と「民法上の借地権」があります。
上記は、「借地借家法に基づく借地権」です。
「借地借家法に基づく借地権」にも種類があり、「土地の賃借権」と「地上権」が一般的な借地権と言われるものになります。
そして「民法上の借地権」とは、建物所有を目的としない土地の賃貸借です。
月極駐車場などがこれに該当し、民法の規定が適用されます。

借地権には「旧借地法に基づく借地権」（旧法）と「新借地法に基づく借地権」（新法）があります。
平成4年8月に法改正され「新借地法に基づく借地権」ができました。
が、旧法は戦前から存在するため今も旧法での契約が多いと言われています。
そのため旧法と新法が混在している状況になっています。
なぜ改正されたかというと、旧借地法に基づく借地権では借地権者（土地を借りる人）の立場が守られる内容となっていたため、借地権設定者（地主）との間にトラブルが多く発生し、双方の便宜をはかるために改正されました。

旧法（賃借権）

存続期間は堅固建物（コンクリート・鉄骨）で最低30年、期間の定めがない場合は法定期間が適用されて60年です。
非堅固建物（木造）の場合は最低20年、期間の定めがない場合は法定期間が適用されて30年です。
更新は堅固建物で30年、非堅固建物で20年です。
借地権の期限満了時に建物が存在する場合、更新ができます。
借地権設定者による更新拒絶、建物明け渡し、更地返還などは正当事由なしでは認められません。

新法

存続期間は堅固建物・非堅固建物ともに30年です。
更新は1回目が20年、2回目が10年です。
期間満了時に借地権設定者は更新を拒否できる。
その場合には、正当な理由がなくてはできない上、財産上の給付（立退料）をしなければなりません。

上記でわかるように旧法では借地権者は強く守られています。
旧法で契約したものは、契約の更新をしたとしても自動的に新法に切り替わることはありません。
新法に切り替えるためには新たに契約をしなくてはいけないため注意が必要です。
また、新法には「一般定期借地権」や「建物譲渡特約付借地権」「事業用定期借地権」などがあります。

一般定期借地権

契約期間満了に伴って契約は終了となり、更新はできません。
借地権者は建物を取り壊し、更地にして借地権設定者に返還しなくてはなりません。
存続期間は50年以上です。

建物譲渡特約付借地権

借地契約後、30年以上が経過した時点で借地権設定者が建物を買取る契約となります。
契約期間が満了し、借地権者が引き続き居住を希望した場合は一般的に建物の借家契約を結びます。

事業用定期借地権

事業用の建物所有を目的としてする定期借地権です。
10年以上50年未満の期間で契約を結びます。
契約終了後は、借地権者の負担で建物を取り壊し、土地を借地権設定者に返還します。

上記でも説明したように、「地上権」というものもあります。
賃借権違いを簡単に言うと、賃借権は債権・地上権は物権となります。

地上権とは

上記でも説明したように、「地上権」というものもあります。
賃借権違いを簡単に言うと、賃借権は債権・地上権は物権となります。

地上権とは、物権と言われ借地権設定者に対して登記を請求することができ、第三者に対し強い対抗力を持ち、借地権の中でも非常に権利形態の強いものです。
借地権設定者の承諾などがなくても、建て替えや譲渡・売買などが自由にできます。
正当事由がない限り更新拒絶はできず、地代の支払い以外はほぼ所有権に近い権利形態となります。

地上権と賃借権の違いは、物権である地上権として借地権を設定した場合は、借地権設定者の承諾許可をとる必要がないので借地権を自由に建て替えや譲渡・売買などができる点です。
一方、賃借権として借地権を設定した場合には、建て替えや譲渡・売買の際には借地権設定者の承諾が必要となります。
地代の支払いに関しては、地上権・賃借権ともに必要となります。

長くなってしまいましたが、借地権のことを少しでも理解していただけたら幸いです。
弊社では、借地権など不動産のことでのご相談ならなんでも受け付けております。
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